AI가 바꾸는 공간의 미래...제1회 공간디지털콘텐츠 포럼

[한국금융신문 장종회 기자] “건물만 잘 지어선 사람을 끌어올 수 없다.”

부동산 개발과 도시계획의 공식이 바뀌고 있다. 과거에는 좋은 입지에 차별화된 건축물을 짓는 것이 개발사업의 핵심이었으나, 이제는 건물을 완성하는 것만으로는 충분하지 않은 시대가 되었다.

앞으로는 공간을 어떻게 채우고, 어떤 경험을 제공하며, 얼마나 많은 사람이 지속적으로 찾아오게 만들 것인가가 사업의 성패를 가르는 열쇠다. 특히 인공지능(AI)과 디지털 기술의 급속한 발전이 이러한 변화를 가속화하고 있다. 물리적 공간에 디지털 콘텐츠를 결합해 새로운 경험을 선사하는 것을 넘어, 이제는 AI가 공간의 기획과 운영 전반에 직접 개입하는 시대가 열릴 전망이다.
이러한 공간 개발의 변화 흐름을 짚고 새로운 공간 비즈니스의 방향을 모색하는 ‘제1회 공간디지털콘텐츠 포럼(Space × Digital Content Forum)’이 오는 18일 개최된다. “공간과 디지털이 만날 때, 새로운 경험이 시작된다”는 슬로건 아래 도시, 부동산, 건축, 공간, 콘텐츠, AI, 정책, 투자 등 다양한 분야의 전문가들이 모여 공간산업의 미래를 논의할 예정이다.

이번 포럼이 주목받는 이유는 단순히 첨단 디지털 기술을 소개하는 데 그치지 않고, “어떤 콘텐츠로 공간을 채워야 사업성을 확보하면서도 지역사회와 인류의 미래에 기여할 수 있는가”를 다룸으로써 부동산 개발의 본질에 한 걸음 더 다가가기 때문이다.

‘좋은 건물’보다 ‘찾아갈 이유’가 중요한 시대

오랫동안 부동산 시장에서 공간의 가치는 입지와 건축물이라는 하드웨어 중심으로 평가받아 왔다. 그러나 소비자의 경험과 콘텐츠의 중요성이 커지면서 공간의 경쟁력을 결정짓는 요소 역시 빠르게 변하고 있다.

대표적인 사례가 몰입형 미디어 아트 공간이다. 과거 개발사업에서 골칫거리였던 버려진 공장이나 낡은 벙커가 거대한 디지털 캔버스로 재탄생하며, 이제는 사람들의 발길이 이어지는 지역 랜드마크로 변신하고 있다. 디지털 콘텐츠가 물리적 공간의 한계를 극복함으로써 ‘죽은 공간’을 반드시 방문해야 할 ‘목적지(Destination)’로 탈바꿈시킨 것이다.

스마트 리테일과 팝업스토어도 마찬가지다. AR·VR 기술을 활용하면 실제 매장에 모든 상품을 진열할 필요가 없다. 소비자는 최소한의 실물 제품만 보면서도 디지털 공간을 통해 다양한 상품과 서비스를 경험할 수 있으며, 이에 따라 오프라인과 온라인의 경계가 희미해지는 옴니채널 공간이 속속 등장하고 있다.
나아가 데이터 분석을 통해 스스로 변화하는 공간도 늘고 있다. 방문객의 이동 동선과 선호도를 실시간 분석하여 시간대별로 조명, 음악, 향기 등을 조절하는 스마트 라운지나 오피스가 대표적이다. 공간이 고정된 구조물에 머물지 않고 이용자와 상호작용하는 하나의 플랫폼으로 진화하고 있음을 보여준다.

이러한 변화는 부동산 개발업계에 중요한 시사점을 던진다. 과거의 질문이 “어디에 무엇을 지을 것인가”였다면, 이제는 “사람들이 왜 이곳에 와야 하는가”로 전환되었다. 건물의 외관이나 규모만으로는 차별화하기 힘든 시대에, 콘텐츠야말로 새로운 핵심 경쟁력으로 부상한 것이다.

공간을 ‘살아 움직이는 플랫폼’으로 만드는 AI

공간과 디지털의 융합은 앞으로 더욱 가속화할 전망이다. 생성형 AI와 에이전틱 AI가 공간의 기획부터 운영까지 깊이 관여하고 있기 때문이다. 이번 포럼에서는 미래 공간의 대표적 모습으로 ‘초개인화된 반응형 공간(Responsive Spaces)’을 제시할 것으로 기대된다.

이용자가 공간에 들어서는 순간 AI가 방문자의 취향과 방문 목적을 파악하여 미디어 파사드, 온도, 소음, 조명 등 다양한 환경 요소를 실시간으로 맞춤 조율하는 방식이다.

동시에 공간의 물리적 한계도 확장된다. 예컨대 한정된 면적의 상가나 공원이라도 혼합현실(MR) 기기와 AI 가상 에이전트를 활용하면, 방문자마다 전혀 다른 테마파크나 박물관을 경험할 수 있다. 같은 장소에 있더라도 누군가는 역사 공간을, 누군가는 예술이나 게임 공간을 체험하게 되는 것이다.

이에 따라 ‘면적’이라는 전통적인 부동산 가치 평가 기준의 변화도 불가피하다. 동일한 1만㎡의 공간이라도 어떠한 콘텐츠 및 기술과 결합하느냐에 따라 창출되는 경험과 경제적 가치가 천차만별로 달라지기 때문이다.

도시 전체가 하나의 플랫폼…‘AI 시티’로의 진화

공간 개념의 변화는 단일 건물이나 상업시설을 넘어 도시 전체로 확장된다. 이번 포럼에서는 AI와 도시계획의 융합을 통해 도시 자체가 거대한 디지털 플랫폼으로 진화하는 ‘AI 시티’의 비전도 함께 공유된다.

도시의 7가지 핵심 역할—일자리, 주택, 문화, 환경(건강), 다양성과 포용성, 도시재생, 공공·민간 파트너십—에 AI가 결합되는 구조다. AI가 도시 에너지를 최적화하고 시민에게 차별화된 문화적 경험을 제공함으로써, 도시 전체가 하나의 유기체처럼 작동하게 된다.

핵심은 기술 그 자체가 아니다. AI나 첨단 센서, 화려한 미디어월을 탑재했다고 해서 무조건 성공적인 개발사업이나 좋은 도시가 되는 것은 아니다. 결국 본질은 ‘사람을 움직이게 만드는 것’에 있다.

사람들이 찾아오고, 머무르고, 재방문하며, 자신의 경험을 타인과 공유할 때 비로소 공간의 경제적 가치가 창출된다. 기술은 목적이 아니라 콘텐츠와 공간을 연결해 주는 수단이어야 한다. 포럼에서는 기술 자랑을 넘어, 지속 가능한 수익성과 인류의 더 나은 미래라는 가치를 동시 달성하는 비즈니스 모델 구축 방안을 집중 조명할 예정이다.

‘부동산 개발’에서 ‘목적지 개발’로의 전환

이번 포럼에는 개발 트렌드의 구체적 변화를 다루기 위해 세 명의 전문가가 연사로 나선다.

최민성 델코리얼티그룹 회장 (한양대 부동산융합·도시대학원 겸임교수)이’AI 산업과 도시계획 융합’을 주제로 AI 산업의 성장과 도시 공간의 결합 양상을 분석한다. 이유리 CNM인터랙티브 대표이사는 ‘공간을 채우는 콘텐츠, 목적지를 만드는 콘텐츠-공간을 목적지로 전환하는 기회의 차이’라는 주제로 공간 콘텐츠의 역할을 짚어본다. 도인식 E그룹 도시개발 리조트 개발본부장은 ‘개발을 넘어, 목적지로-Destination Development Framework’라는 틀로 단순 건축물 공급을 넘어 사람들이 찾아오는 목적지를 만드는 개발로의 패러다임 전환을 제안한다.

세 전문가의 발표는 표현 방식은 다르지만, “부동산 개발의 중심이 하드웨어에서 콘텐츠와 경험으로 이동하고 있다”는 하나의 핵심 방향으로 수렴한다. 부동산 산업 생태계 전반에 큰 변화를 예상하는 발표들이다.

앞으로는 건축·토목·금융 전문가뿐만 아니라 콘텐츠 기획자, AI 전문가, 데이터 분석가, 브랜드 전문가, 문화 기획자 등의 협업이 필수적이다. 금융 평가 방식 역시 단순히 토지 및 건물의 담보 가치만 매기는 방식에서 벗어나, 콘텐츠가 창출하는 방문객 수, 체류 시간, 소비, 데이터 등의 경제적 가치를 종합적으로 반영하는 구조로 전환될 것이라는 진단이다.

사람 → 아이디어 → 공간과 디지털 → 사업 → 미래

포럼이 제시하는 가치사슬은 부동산 산업의 변화를 명확히 보여준다. 출발점은 사람이다. 사람이 모여 새로운 가치를 만든다. 모인 사람들에게서 혁신적인 아이디어가 창출되고 가능성이 확장된다. 창출된 아이디어는 공간, 디지털 기술과 결합해 실체적인 경험으로 구현된다. 지향하는 방향은 사업(BUSINESS)이다. 지속 가능한 비즈니스 모델을 구축해 도시의 내일을 설계하는 토대가 된다. 이렇게 형성된 비즈니스는 지속 가능한 도시 환경과 더 나은 일상으로 이어져 미래(TOMORROW)를 만들게 되는 것이다.

이러한 흐름은 공간산업이 단순한 개발업을 넘어선다는 점을 시사한다. 과거 공간산업의 본질이 단순히 ‘공간(면적)을 파는 것’이었다면, 앞으로는 공간에서 발생하는 경험, 관계, 콘텐츠, 데이터, 그리고 이용자의 ‘시간’까지 함께 파는 산업으로 진화할 것이다.

특히 AI 기술은 콘텐츠 제작 및 운영 비용을 크게 낮추고 개인화된 경험을 가능하게 함으로써, 기존에 경제성이 낮았던 공간에도 새로운 비즈니스 기회를 제공한다. 이제 경쟁의 기준은 ‘얼마나 크게 지었는가’에서 ‘사람을 얼마나 오래 머물게 하는가’로 옮겨가게 된다는 얘기다.

공간산업의 미래…기술보다 중요한 ‘사람’

한국의 도시와 부동산 시장은 이미 성숙 단계에 진입했다. 신규 택지 개발이나 대규모 건설만으로는 과거와 같은 성장을 기대하기 어럽다. 도심 내 노후 건물과 유휴 공간도 증가하는 추세다.

이러한 시점에 기존 공간에 새로운 콘텐츠와 디지털 기술을 입히는 전략은 새로운 도시 경쟁력을 확보하는 유용한 해법이 된다. 특히 AI는 물리적 구조를 개축하지 않고도 콘텐츠와 이용자 경험을 탈바꿈시켜 공간의 경제적 가치를 재창출하는 강력한 도구로 등장했다.

그렇다고 기술이 모든 문제의 만능열쇠는 아니다. 공간과 도시의 주인은 언제나 ‘사람’이다. AI 시티가 성공하기 위해서는 기술적 효율성뿐 아니라, 그곳을 이용하는 사람들이 진정으로 원하는 삶의 질과 경험을 제공할 수 있어야 한다. ‘사람이 찾아오는 공간’이라는 부동산의 가장 근본적인 원칙이 AI 시대에 더욱 빛을 발하는 이유다.

오는 9월 18일 오후 7시부터 서울 강남구 테헤란로 ‘북쌔즈’에서 열리는 이번 포럼은 도시·부동산·AI·콘텐츠 등 각 분야 전문가들이 모여 공간 비즈니스의 새로운 가능성을 점치는 열띤 토론의 장이자, 공간산업 패러다임 전환의 새로운 실험장이 될 것이다.

부동산 산업은 이제 더 높은 빌딩을 짓는 높이 경쟁이 아니다. 한정된 공간 안에서 누가 더 매력적인 경험을 창출하고, 사람들을 모으며, 이를 지속 가능한 사업으로 연결하느냐의 싸움이다. 그리고 AI와 디지털 콘텐츠는 그 새로운 경쟁을 승리로 이끌 핵심 도구가 될 것이다.


장종회 한국금융신문 기자 jhchang@fntimes.com