통학로가 자산의 길…‘학세권’ 격차 커진다

[한국금융신문 조범형 기자] 최근 부동산 시장에서 ‘학세권’의 영향력이 한층 또렷해지고 있다. 과거에는 특정 구(區)나 동(洞) 단위의 광역 학군이 가격을 좌우했다면, 이제는 같은 생활권 안에서도 학교까지의 거리와 통학 동선의 안전성이 집값 격차를 만드는 주요 변수로 떠오르고 있다. 시장에서는 이를 두고 ‘마이크로 양극화’ 현상이라 부른다.

특히 초등학교를 단지 내부에 두거나 반경 500m 이내에 위치한 아파트는 경기 흐름과 관계없이 꾸준히 높은 선호도를 유지하며, 인근 단지와의 가격 격차를 넓히고 있다.

실제 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료를 보면, 지난해 12월 서울 강동구 강일동 ‘강일리버파크 6단지’ 전용 84㎡가 13억원(13층)에 거래됐다. 반면, 인접한 ‘강일리버파크 1단지’의 같은 면적은 11억2000만원(10층)에 거래돼 두 단지 간에는 약 8000만원의 차이가 벌어졌다.

◇ 도보 5분 vs 15분, 같은 단지 내에서도 시세 엇갈려

두 단지는 입주 시기와 규모, 면적이 유사하지만 초등학교 접근성에서 확연히 갈린다. 6단지는 강일초등학교가 단지 바로 앞에 위치해 있어 ‘초품아(초등학교 품은 아파트)’ 입지를 갖췄지만, 1단지는 도보로 10분 이상 걸리고 중간에 큰 도로를 건너야 한다. 전문가들은 이 차이가 실질적인 매매가 격차로 반영된 것으로 보고 있다.

3040세대가 주택 시장의 주력 수요층으로 자리 잡으면서 이러한 흐름은 더욱 뚜렷해지고 있다. 과거에는 교육 여건이 좋은 지역, 이른바 ‘학세권’이 입시 경쟁력 중심의 가치로 평가됐다면, 최근에는 맞벌이 가구 증가와 가족 형태 변화로 그 의미가 확대되고 있다. 자녀가 학교를 스스로 오가며 안전하게 통학할 수 있는 환경이 ‘생활의 질’을 가늠하는 중요한 요소로 부상한 것이다. 실제 부동산 중개업계에 따르면, 초등학교 인근 단지나 통학로가 비교적 안전하게 조성된 지역은 일반 지역보다 매수 문의가 꾸준히 이어지고 있으며, 학부모 수요층의 방문 비중도 높다.

자녀의 ‘안전한 도보 통학’이 주거 선택의 핵심 가치로 자리 잡은 배경에는 돌봄 공백에 대한 불안이 자리하고 있다. 장시간 근무가 일반화된 맞벌이 가구의 경우, 학원 셔틀이나 차량 이동에 의존하지 않고도 자녀가 스스로 이동할 수 있다는 점을 큰 장점으로 평가한다. 이 때문에 부모 세대의 지불 의사도 과거보다 뚜렷하게 높아졌다는 분석이 나온다.

◇ 중장기적으로도 상승 '전망'

이제 ‘학세권’은 단순히 교육 여건을 상징하는 개념을 넘어, 돌봄 부담을 줄이고 일·가정 양립을 돕는 생활 인프라로 인식되고 있다. 이러한 인식 변화는 단지 선택과 실거주 만족도를 동시에 높이며, 시장에서도 뚜렷한 프리미엄으로 작용한다. 실제로 서울과 수도권 주요 지역의 학세권 단지는 매매 수요뿐 아니라 전세 수요에서도 안정적인 수요 기반을 확보하며, 상대적으로 강한 가격 방어력을 유지하고 있다. 전문가들은 향후에도 학세권 중심의 선호 현상이 지속되면서, 해당 입지의 가치가 중장기적으로 시장 평균을 상회할 가능성이 높다고 보고 있다.

업계 관계자는 “입지와 상품성이 비슷한 단지라도 학교까지 5분이냐 15분이냐에 따라 체감 가치가 크게 달라진다”며 “특히 초등학교를 안전하게 도보 이용할 수 있는 단지는 시장 변동기에도 가격 방어력이 상대적으로 높은 편”이라고 설명했다.

◇ 포스코·DL·HDC현산 학세권입지 품은 신규 분양 나서

올해 분양 시장에서 눈여겨볼 학세권 단지로는 더샵 신길센트럴시티, 아크로 드 서초, 두산위브 더센트럴 수원 등이 꼽힌다.

포스코이앤씨는 서울시 영등포구 신길동 413-8번지 일원에 짓는 ‘더샵 신길센트럴시티’를 3월 분양할 예정이다. 단지는 지하 2층~지상 35층, 16개 동, 전용면적 51~84㎡ 총 2054가구로 구성되며, 477가구가 일반분양 물량이다. 인접한 도신초를 비롯해 대영중·영남중·대영고·영신고 등이 가까운 안심학군을 갖췄다.

DL이앤씨는 이달 서울시 서초구 서초동 1333번지 일대에 '아크로 드 서초'를 분양할 계획이다. 지하 4층~지상 39층, 16개 동, 전용면적 59~170㎡ 총 1161가구 규모이며, 이 중 56가구가 일반분양 물량이다. 서이초·서운중이 단지와 인접해 있다.

HDC현대산업개발은 3월, 의정부시 의정부동 일원에 짓는 ‘의정부역 센트럴 아이파크’를 분양할 예정이다. 지하 2층~지상 47층, 3개 동 규모로 조성된다. 아파트 전용면적 74·84㎡ 400가구와 주거형 오피스텔 전용면적 89㎡ 156실 등 총 556가구로 이뤄진 주거복합단지다. 단지 인근에 의정부중앙초·다온중·의정부중·의정부여고·상우고 등 다양한 학군이 들어서 있다.

두산건설은 3월 경기도 수원시 장안구 영화동 93-6번지 일원에서 '두산위브 더센트럴 수원'을 분양할 예정이다. 단지는 지하 2층~지상 29층, 6개 동, 전용면적 59~84㎡ 총 556가구 규모이며, 이 중 275가구를 일반에 분양한다. 단지 반경 500m 이내에 영화초·수성중·수원북중·수원농생명과학고 등이 위치하고 있다.
조범형 한국금융신문 기자 chobh06@fntimes.com