지방 미분양 해소 정책에 대한 '명과암'…부채 떠안을 LH

[한국금융신문 주현태 기자] 지방 부동산 시장이 준공 후 미분양 아파트 누적으로 흔들리자 정부가 세제 완화와 공공 매입 확대를 골자로 대책을 내놓으며 해법 찾기에 나섰다. 다만 전문가들은 근본적인 수요 확대와 인프라 확충 없는 단기 처방에 불과하다는 지적을 내놓고 있다.

2일 국토교통부에 따르면 7월 말 기준 전국 악성 미분양(준공 후 미분양) 주택은 2만7057호가구로 전월 대비 341가구(1.3%) 늘었다. 이 가운데, 지방 비중이 83.5%(2만2589가구)를 차지하며 여전히 심각한 상황이 이어지고 있는 것으로 나타났다.

세부적으로 대구 3707가구, 경남 3468가구, 경북 3235가구, 부산 2567가구 등 지역별 수치도 적지 않다. 준공 후 미분양 물량 증가는 시행사와 시공사에 치명적이다. 미분양으로 인한 대금 회수가 어려울 뿐 아니라 책임 준공을 약속한 경우 자체적인 자금 조달을 통해 공사를 끝내야 해 재무 부담이 클 수밖에 없기 때문이다.
이에 정부는 지방 악성 미분양 해소를 위해 취득세 감면과 LH 매입 확대를 병행한다는 방침이다.

최근 행정안전부가 발표한 ‘2025년 지방세제 개편안’에 따르면, 수도권 외 지방에서 준공 후 미분양 아파트를 매입하면 취득세의 50%를 감면하고 다주택자 중과세 대상에서도 제외한다. 또 전용 85㎡ 이하, 취득가 3억원 미만 아파트를 2년 이상 임대할 경우 취득세를 절반 감면해주는 제도도 2026년 말까지 연장된다.

또한 한국토지주택공사의 매입 물량 역시 기존 3000가구에서 8000가구까지 늘리고, 매입 상한 기준도 감정가의 83%에서 90%로 높였다. LH는 매입한 주택을 분양전환형 든든전세로 공급해 세입자가 6년간 시세의 90% 수준 전세로 거주한 뒤 분양을 선택할 수 있도록 하고, 분양을 원치 않으면 2년을 더 거주할 수 있게 했다.

이와 관련해 일부 건설사는 환영한다는 입장이다. 한 중견건설사 간부는 “지방 악성미분양은 한 지역의 취업·회사·주택 등 많은 부분에서 부정적인 파생을 낳고 있다. 이미 지역·기업만의 문제점을 떠나간지 오래”라며 “회사문을 닫기 전인 기업한테는 마른땅에 단비와 같을 것이라고 생각한다”고 평가했다.

일각에선 국민의 세금으로 악성 미분양 물건을 사들이는 것을 반대하는 목소리는 물론, 감정가 90% 수준으로 시세로 물건을 파는 건설사는 많지 않을 것이라는 목소리도 있다. 또 지난해 말 기준 LH의 총부채 규모가 160조1000억원인 만큼, 공기업의 재무건전성에도 훼손을 줄 수 있다는 의견도 있다.
한 중견건설사 관계자는 “정부 정책이 형편성과 효율을 봐야한다. 분양가 기준이 아닌 감정가 기준이기 때문에, 건설사나 시행사 입장에서 미분양이라고 한들 쉽게 팔수가 없을 것”이라며 “아파트 분양할인이 진행되면 기존에 입주민들에게는 그만큼 보상을 해야 문제가 없는데, 공공에 쉽게 팔아버리면 그에 대한 브랜드 명성·가치가 떨어질 수밖에 없다. 정책효율이 좋지 못할 것으로 보인다”고 말했다.

이 관계자는 이어 “악성 미분양을 국민의 세금으로 막는다는 것 자체부터 어불성설로 회사가 망하지 않는 이상 물건을 파는 사례는 적을 것으로 본다”고 덧붙였다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “LH 부채도 상당한 상황에서 미분양 물량을 떠안는 정책은 한 공기업의 재무 건정성에 훼손을 줄 수도 있다”며 “구제가 필요한 기업의 미분양주택부터 해결해야 한다. 또 감정가에 90% 매입 구조로 건설사 손실이 예상되는 만큼, 합리적인 부분에서 자세한 정책안이 나와야 할 것으로 보인다”고 평가했다.

주현태 한국금융신문 기자 gun1313@fntimes.com