우리·대한‧코람코신탁이 끌어올린 신탁방식 ‘열기’…올해도 이어가나?

[한국금융신문 주현태 기자] 신탁방식 정비사업 시장 규모가 지난해 역대 최대치를 기록했다.

9일 부동산신탁업계에 따르면 신탁사들이 지난해 수주한 재건축‧재개발 등 신탁방식 정비사업은 총 36건, 신탁 보수액 기준으로 2313억원 규모로 추산됐다. 이는 지난 2016년 정비사업에 신탁사가 참여할 수 있게 법이 개정된 이후 최대 규모다.

신탁방식 도시정비사업은 신탁사가 사업비를 조달함으로써 금융비용 등을 줄여 사업비를 절감할 수 있다는 장점이 있다. 또 신탁사는 금융기관으로 분류되므로 수수료 등 비용에도 금융당국의 관리, 감독을 받기 때문에 사업 과정에서 투명성이 보장된다는 점도 장점으로 꼽힌다.
여기에 사업추진 과정이 투명해 조합원 간의 불필요한 갈등을 줄일 수 있다. 추진위원회나 조합설립이 없이 사업을 추진해 주민 간의 이해관계를 두고 갈등을 최소화할 수 있다는 의미다.

신탁사가 정비사업을 담당할 수 있게 된 것은 지난 2016년 도시 및 주거환경정비법(도정법)이 개정되면서부터다. 도입 초기에는 10여년 이상 사업이 지지부진한 지방 정비사업장 외에는 신탁사를 찾는 조합이 많지 않았다. 다만 최근 공사비 인상·조합과 시공사 간의 갈등 문제 등으로 신탁방식이 떠오르고 있는 추세다.

특히 올해 들어 정부는 재건축·재개발을 통한 주택 공급 원활화를 위해 정비사업 시행·운영과 관련, 신탁사 특례를 허용하기로 했다. 서울 내 대어급 사업장들이 신탁방식 정비사업에 눈을 돌리기 시작한 것 역시 이와 무관하지 않은 것으로 해석된다.

신탁업계 관계자는 “최근 공사비 인상·금리 인상·조합과 시공사의 갈등 등 조합방식 정비사업의 한계가 조금씩 들어나고 있는 분위기다”라며 “정비업계 환경도 좋지 않은 만큼, 신탁방식을 선호하는 조합들이 많아질 것으로 보인다”고 전망했다.

실제로 우리자산신탁의 경우 의정부시 최초 신탁방식 가로주택정비사업 수주하기도 했다. 의정부시 가능동 651-14번지 일원 가로주택정비사업(조합장 권수덕)으로, 37년된 수정아파트와 인근의 노후 단독주택 등을 지상 19층, 279가구 아파트 및 근린생활시설로 신축하는 사업이다. 해당 사업은 2022년 2월 건축심의를 득했으나, 약 2년여 동안 사업 착수를 못하고 답보상태에 있었다. 이후 우리자산신탁의 사업대행자 참여로 원활한 사업비 조달과, 전문적 사업수행으로 사업추진에 탄력을 받게 됐다. 우리자산신탁은 이번 사업대행자 지정으로 조합을 대행해 ▲자금의 차입과 집행관리 ▲정비사업비 관리 ▲협력업체 선정 및 변경 ▲사업시행 계획 및 관리처분계획 수립과 변경 등의 업무를 축적된 사업수행 역량으로 빈틈없이 수행해나갈 예정이다.
대한토지신탁·코리아신탁 컨소시엄은 최근 인천 부평구 십정5구역 재개발사업의 공동 사업대행자로 지정됐다. 십정5구역 재개발 정비사업은 인천 부평구 십정동 460-22번지 일대 9만5000여㎡ 부지를 정비해 공동주택단지를 신축하는 사업이다. 노후 구도심 지역임에도 각종 생활편의성과 교통여건이 우수한 입지다. 초·중·고교 등 교육시설, 대형마트, 전통시장은 물론 수도권 전철 1호선 동암역과 간석역을 모두 도보권에 두고 있다. GTX-B 노선 통과도 예정돼 있어 사업성이 높다.

코람코자산신탁도 최근 수원시 장안구 연무동21번지 가로주택정비사업의 사업대행자로 선정됐다. 이에 수원시 최초의 신탁방식 정비사업을 이끈다. 수원 연무동21번지는 광교공원과 경기중앙교육도서관 인근의 노후주택단지다. 창용초, 창용중, 수원외고 등 교육환경이 탁월하지만 지역 노후화로 인해 주거환경이 점차 열악해지고 있는 상황이다. 코람코자산신탁은 이곳을 지하6층~지상29층, 아파트 156세대와 근린생활시설로 탈바꿈시킨다는 계획이다. 이미 지난주 수원시청에 사업대행자 지정고시 신청을 접수한 상태다.

다만 신탁사 사업장 몇 곳에서 잡음이 일면서 신탁사의 ‘전문성’에 대한 논란도 있었다. 전문성과 투명성을 갖춰 신속하게 사업을 진행할 수 있다고 하지만, 지자체의 지적을 받으면서 신탁방식에 대한 비판도 있었다. 또 일부 현장에선 조합과 시공사간의 갈등을 중재하지 못하는 모습도 보이면서, 신탁사업에 제동이 걸리기도 했다.

이에 정부는 투명하고 믿음직한 신탁방식을 만들기 위해 제도개선도 진행한다. 국토교통부는 최근 표준계약서, 시행규정을 확정한데 이어 주민들이 사업시행자인 신탁사를 공개적으로 선정하는 등 추가적인 제도 개선에 들어갔다.

국토부에 따르면, 이번 표준안의 골자는 ▲불가능했던 신탁계약 해지 용이 ▲신탁사, 건설사업관리(PM·CM) 직접 수행 ▲용역 시행 때는 신탁사가 비용 부담 ▲법적 근거없는 예비신탁사 선정 제동 ▲명확한 신탁 종료시점 ▲초기사업비나 공사비에 쓸 자금 조달 등이다.

이밖에도 정부는 단순 요율로 제시되던 신탁보수 산정 방식도 구체화토록 주문했다. 상한액을 적용하거나 정액으로 확정하는 등 다양한 방식을 표준안에 포함시켜 주민들이 가장 적합한 방법으로 보수를 채택할 수 있게 유도한다는 방침이다.

주현태 기자 gun1313@fntimes.com