‘초고령화 시대’ 노후 생활 안정화 ‘주택연금’ 트렌드 변화 [금융이슈 줌인]

[한국금융신문 김경찬 기자] 오는 2025년 대한민국 전체 인구 중 65세 이상 고령인구가 20%가 넘는 ‘초고령화 사회’에 진입할 것으로 예상되는 가운데 노후소득에 대한 준비가 중요해지면서 주택연금이 지속적인 성장세를 보이고 있다. 하나금융경영연구소는 안정적인 노후 생활을 유지하기 위해 주택연금의 수요가 더욱 확대될 것으로 전망하고 가입자의 상황에 따라 상품을 운용할 수 있는 다양한 장치를 마련해야 한다고 밝혔다.

4일 하나금융경영연구소가 발간한 ‘YOLO 은퇴전략, 퇴직연금’ 보고서에 따르면 최근 노후소득에 대한 준비가 중요해지면서 주택연금 시장이 지속 성장하고 있다. 지난해 말 기준 국내 주택연금 누적 가입건수는 약 8만3000건, 누적 연금지급액 규모는 7조9000억원으로 최근 10년간 연평균 22% 증가한 것으로 나타났다.

주택연금은 주택연금은 만 55세 이상의 주택 소유자가 집을 담보로 제공하고 내 집에 계속 살면서 평생동안 매월 연금방식으로 노후생활자금을 지급받는 제도로 소유한 주택을 담보로 대출금을 연금형식으로 매월 분할 지급받고 대출 원리금은 계약 종료 시점에 일시 상환하는 대출 제도를 가리킨다.
주택연금은 모기지론의 반대개념인 역모기지로 주택을 담보로 제공하고 대출을 받는다는 점에서 주택담보대출과 유사하지만 대출금을 일시금이 아닌 연금형태로 나누어 수령한다는 점에서 차이가 있다. 부부 중 1명이 만55세 이상이고 10월부터는 부부 합산 공시가격 12억원 이하 주택을 소유한 경우 가입이 가능하다.

아파트의 경우 한국부동산원 시세, KB 국민은행 시세를 순차적으로 적용하고 아파트 이외에 인터넷 시세가 없는 주택과 오피스텔은 감정기관의 감정평가를 통한 시세가 적용된다. 담보를 제공하는 방식으로는 저당권방식과 신탁방식이 있으며 주택연금 이용 중에도 변경할 수 있다.

저당권방식은 가입자가 소유권을 가지고 있지만 가입자 사망시 배우자에게 연금을 승계하기 위해서는 자녀 동의가 필요하다. 신탁방식은 주택금융공사에 소유권을 이전하는 대신 가입자 사망시 배우자에게 자동 승계된다.

주택담보대출 원리금상환이 어려운 한계 차주이거나 저가주택 보유자인 경우에는 맞춤형 주택연금을 이용할 수 있다. 주담대 상환용은 주택연금으로 대출받을 수 있는 금액의 최대 90%까지 일시에 인출해 선순위 대출을 상환한 후 잔여금액을 평생 동일하게 나누어 수령하며 우대형은 부부 중 한 명 이상이 기초연금 수급자이면서 부부기준 2억원 미만의 1주택 소유자는 일반 주택연금 가입자보다 월수령액을 최대 21% 더 많이 받는다.

또한 가입 연령과 노후준비상황을 고려해 주택연금을 평생동안 받을지, 일정기간 동안만 받을지를 선택할 수 있다. 종신지급방식은 가입 시 한번 정해진 월수령액을 평생 받으며 확정기간방식은 가입 연령에 따라 일정기간 10년·15년·20년·25년·30년을 선택해 해당 기간만 주택연금을 받는다. 이용 중 의료비 등 필요 시 목돈을 수시로 찾아 쓰는 개별인출제도를 활용할 수 있다.
고령화 시대, 기대수명의 증가로 안정적인 노후소득에 대한 관심도가 이전보다 높아지면서 주택연금 가입 트렌드도 변화하고 있다. 기존 70세 이상 고령층을 중심으로 가입이 이루어졌다면 최근 가입 조건 완화 등의 정책으로 65세 미만 가입자도 증가하고 있으며 부부보다는 독신가구의 가입 비중이 늘었다. 또한 서울·경기 외 지역 가입자 비중이 확대되고 종신지급방식 외에 종신혼합방식 및 확정기간혼합방식 가입자 비중도 확대됐다.

하나금융경영연구소는 안정적인 노후 생활을 유지하기 위해 주택연금의 수요가 더욱 확대될 것으로 전망했다. 현재 고령층이 수령하는 연금의 소득대체율이 낮아 소득보전이 어려운 상황으로 국내 가구주의 경우 65세 이후 총소득이 급격히 줄어드는 경향을 보이며 70세 이후부터는 총소득이 직전 소득의 35% 수준까지 낮아진다.

하나금융경영연구소는 “국내의 경우 연금의 소득대체율이 낮아 고령층의 소득보전이 어려운 가운데 거주주택을 활용해 연금화할 경우 노후 생활비 해결에 도움이 될 수 있다”라고 밝혔다. 국내 65세 이상 가구주의 자산 중 금융자산의 비중이 15% 수준으로 가용 가능한 현금이 적으나 60대 이상 고령층의 경우 약 70% 정도가 주택을 소유하고 있어 주택을 활용한 생활비 마련이 노후 생활비 해결에 현실적인 대안이 될 수 있다는 의견이다.

예시로 실질 가계소득이 최소 노후생활비보다 적어지는 70세에 시가 2억5000만원 주택 기준 주택연금을 가입하게 될 경우 매월 80만원 수준의 주택연금 수령이 가능해져 적정 노후 생활비 수준까지 연금소득을 끌어올릴 수 있다.

하나금융경영연구소는 “베이비부머 세대의 은퇴가 본격화되면서 노후자금 확보에 대한 관심도가 급증하고 있고 주거안정과 생활비 마련을 동시에 해결할 수 있는 주택연금이 그 대안으로 부상하고 있다”며 “주택연금의 필요성 증대로 정부는 주택연금 가입 확대를 위해 가입대상 연령, 주택가격, 주택유형 등의 조건을 완화 중이고 가입자의 니즈에 맞춰 가입상품 옵션도 다양화하고 있다”라고 밝혔다.

또한 주택연금에 대한 인식의 전환이 필요하다는 의견을 밝혔다. 자녀들에게 노후 부담을 주지 않고 안정적으로 노후를 대비해야 한다는 인식이 확산되면서 주택연금에 대한 관심도가 높아졌지만 주택 상속문화, 주택가격과 금리 등에 따른 가치 변동 등에 기인해 여전히 부정적인 인식이 공존해 주택연금에 가입을 꺼려하는 경우가 존재하고 있다.

하나금융경영연구소는 “고령층의 금융자산 및 연금소득이 절대적으로 부족한 상황에서 주택연금을 실질적인 사적연금 및 노후보장 체제의 수단으로 여기는 분위기와 인식 개선이 필요하다”며 “주택연금 가입자 뿐만 아니라 자녀에 대한 인식 개선 방안도 동시에 마련할 필요가 있다”라고 밝혔다.

고령층의 증가로 향후 주택연금에 대한 니즈가 다양해 질 것으로 예상되는 가운데 가입자의 상황에 따라 상품을 운용할 수 있는 다양한 장치 마련도 필요하다는 의견도 밝혔다. 주택가격 변동을 반영하지 못하거나, 가입 시기에 따른 월지급금 변동, 거주·이전의 제한 등의 한계점들이 존재해 가입자의 경제력, 자금의 용도 등에 따라 상품을 세분화해 제공할 수 있는 차별적 정책이 필요하다고 밝혔다.

다음달부터 한국주택금융공사법이 개정되면서 주택가격 상승추세를 반영하고 더 많은 가구의 노후주거·소득 안정을 돕기 위해 가격상한이 공시가격 12억원으로 확대된다. 금융당국은 2022년도 가계금융복지조사에 기반한 추산 결과 주택가격 요건 완화를 통해 기존에 가입이 어려웠던 약 14만 가구의 주택연금 가입이 가능해질 것으로 전망했다.

김경찬 기자 kkch@fntimes.com