전세보증금 반환 부담 확대…연간 보증금 차액 24조 [금융안정보고서]

[한국금융신문 정선은 기자] 전셋값이 올해 3월 수준으로 유지될 경우 임대인이 세입자에게 반환해야 하는 전세보증금 규모가 24조원에 달하는 것으로 분석됐다.

전셋값이 20% 하락한다고 가정할 경우, 임대 가구의 7.6%(9만 여 가구)는 차입 후에도 보증금 반환이 어려워서 세입자가 전세금을 돌려받지 못할 위험이 있는 것으로 추정됐다.

한국은행(총재 이창용닫기이창용기사 모아보기)은 21일 발표한 2023년 상반기 금융안정보고서 중 '주택시장 관련 주요 금융안정 리스크 점검'에서 이같이 제시했다.
2022년 가계금융복지조사를 활용해 추정한 결과, 2021년 하반기 이후 이어진 주택가격 조정으로 가계의 평균 순자산은 2021년말 4억4000만원에서 2023년 3월말 3억9000만원으로 약 5000만원 감소한 것으로 나타났다.

상환능력이 취약한 고위험가구의 비중(금융부채 보유 가구 대비)도 2.7%에서 5.0%로 확대됐다.

전세가격이 2023년 3월 수준을 지속할 경우 임대 가구가 세입자에게 반환해야 할 보증금 차액 규모는 2023년중 24조2000억원으로 추정됐다. 이는 이 기간중 만기가 도래할 것으로 예상되는 전세보증금 전체 규모(288조8000억원)의 약 8.4% 수준이다.

다만 2023년 말 전셋값이 2022년 3월 대비 10~20% 떨어진다고 해도, 전세 임대 가구(116만7000가구)의 대다수가 보유 금융자산과 추가 차입 등을 통해 보증금을 반환할 수 있는 것으로 평가됐다.

그러나 차입 후에도 보증금 반환에 어려움을 겪을 가능성이 있는 가구의 비중도 약 4.1∼7.6%(4만8000가구~8만8000가구)로 추정됐다.
미분양주택 증가는 건설사의 주택 재고자산 및 미수금 증가 등을 통해 재무건전성을 저하시킬 수 있다고 판단했다.

건설사별 평균 미분양주택 재고액은 2022년 66억원으로 최근 다시 늘어나고 있으며, 분양 및 공사 미수금도 234억7000만원으로 전년대비 34.1% 증가했다고 제시했다.

한은은 "과거 미분양주택 급증 시기인 2007∼2008년을 살펴보면, 미분양주택이 증가한 이후 약 3년의 시차를 두고 건설사의 부실위험이 크게 높아지는 모습을 보이고 있어, 최근 급증한 미분양주택이 향후 건설사의 재무건전성을 저하시킬 가능성에 유의할 필요가 있다"고 제시했다.

향후 주택가격이 완만하게 조정될 경우 중장기적으로 임차 가구의 주거비 부담 완화와 전세대출 수요 둔화 등을 통해 가계부채의 점진적 축소에 기여할 수 있을 것이나, 단시일내 주택가격이 급격히 하락할 경우 임대인의 전세보증금 반환부담 증대, 미분양주택 물량 증가, 부동산PF(프로젝트파이낸싱) 부문 부실 확대 가능성을 배제할 수 없으므로 이에 선제적으로 대비할 필요가 있다고 봤다.

한은은 "향후 주택시장 부진 장기화로 부실이 확대되지 않도록 실수요자 위주의 규제 완화, 분양가 조정, 보증금 미반환 리스크에 직면한 전세 세입자 보호 방안 마련 등의 대책을 고려할 필요가 있다"고 제시했다.

정선은 기자 bravebambi@fntimes.com