종교시설부터 교육시설까지, 건설업계 주택사업 뜻밖의 복병들

[한국금융신문 장호성 기자] 고금리와 원자재값 상승 등으로 어려운 시기를 보내고 있는 건설업계에 또 하나의 장애물이 대두되고 있다. 사업부지 내 종교시설이나 교육시설 등 특수한 시설에 대한 보상 문제가 그 주인공이다.

교육·종교시설 등의 비주거시설의 경우 해당 시설을 경제활동의 근거로 삼는 소유자들이 많아 이해관계가 훨씬 복잡하게 얽혀있다.

서울시 지침에 따르면 종교시설은 우선적으로 존치하되, 이전이 불가피한 경우 대토보상 또는 건축·이전비용을 조합이 모두 부담하도록 되어 있다. 그러나 이는 어디까지나 ‘조례안’으로, 법규가 따로 마련돼있지 않아 양측의 협의에 기대야 하기 때문에 보상 과정에서 크고 작은 잡음이 발생하는 경우가 다반사였다.
또 교육시설의 경우, 교육청 협의 과정에서 발생하는 과도한 기부채납 문제가 건설사들의 걸림돌이 된다. 협의 과정에서는 지자체에서 주택사업계획을 승인하기에 앞서 교육청과 학생배정을 합의하도록 하고 있어 교육청에서 제시하는 학교시설 기부채납 등이 과도해도 수용할 수 밖에 없는 실정이라는 게 업계 관계자들의 설명이다.

◇ 사랑제일교회와 평행선 갈등 빚던 장위10구역, 결국 교회 빼고 정비사업 진행

최근 부지 내 사랑제일교회와의 갈등으로 수년째 표류하던 서울 성북구 장위10구역은 사랑제일교회에 500억원을 지급하기로 한 기존 합의를 해제하고, 교회를 제외한 채 정비사업을 진행하는 안건을 확정했다.

대우건설에서 시공을 맡아 철거와 함께 착공을 준비 중인 10구역은 지난 2019년 12월 이주가 거의 완료됐다. 그러나 전광훈 목사가 담임목사로 있는 사랑제일교회가 감정가인 82억원을 거부하고 563억원의 보상금을 요구해 사업이 오랫동안 지연됐다.

조합 측은 사랑제일교회를 상대로 제기한 명도소송에서도 3심까지 승소했지만 교회 신도들이 지속적으로 강제 집행을 무산시켰고, 사업이 2년 넘게 지연돼 손해가 커지자 결국 지난해 9월 조합 측이 500억원을 주기로 하면서 일단락되는 듯 했다.
그러나 측량 과정에서 조합이 내주기로 한 땅 면적이 교회 면적보다 줄어든 사실이 드러나자 추가 보상금과 전용면적 84㎡ 아파트 2채를 요구했다.

사랑제일교회는 인근 장위8구역 내 우리랜드사우나 부지를 180억원을 주고 매입하려고 했다. 하지만 8구역 주민들이 성북구청에 탄원서를 쓰는 등 반대가 심했다. 우리랜드사우나 역시 재개발이 예정돼 있어 현 사태와 똑같은 일이 발생할 것을 우려했기 때문이다.

성북구청도 사우나 건물을 종교시설로 바꿔 쓰는 것은 부동산거래신고법 취지에 맞지 않다며 토지거래 불허 결정을 내렸다.

또 우리랜드사우나 부지가 도로신설사업 구역이기 때문에, 이를 사들인 교회가 퇴거를 거부할 경우 인근 4구역과 6구역 사업계획까지 차질이 생길 수 있다는 분석도 나왔다. 이에 사랑제일교회는 다시 교회를 비우지 않겠다며 10구역 조합 측이 해결하라고 압박했다.
결국 조합 대의원회는 사랑제일교회 부지를 그대로 두고 재개발 계획을 다시 세우기로 했다. 재정비촉진계획 변경은 성북구청과 서울시 심의를 새로 받고, 사업시행계획변경인가 등을 거쳐야하기 때문에 910억원 가량의 손해가 예상되지만 사랑제일교회를 제척하는 게 낫다고 판단한 것이다.

◇ 주택사업자 울리는 교육청 협의 과정 기부채납 문제, 주건협 “개선 필요”

교육청 협의 과정에서의 애로사항 역시 주택사업의 장애물 중 하나로 부각되고 있다.

교육환경 보호에 관한 법률에 따르면 학교경계등으로부터 직선거리로 200m까지인 지역 도시정비사업구역의 정비사업자는 사업시행인가 완료 전 해당지역 시․도교육청으로부터 ▲신규 건축물로 인한 학생수 증가 ▲학교환경 및 학생안전 등 교육환경 전반에 미치는 영향 등을 심의받아야 한다.

그러나 이 과정에서 발생하는 과도한 기부채납 문제가 주택사업자들의 발목을 잡는다는 지적이 일각에서 제기되고 있다. 대한주택건설협회는 “지자체에서 주택사업계획을 승인하기에 앞서 교육청과 학생배정을 합의하도록 하고 있어 교육청에서 제시하는 학교시설 기부채납 등이 과도해도 수용할 수밖에 없는 실정”이라고 토로했다.

개발사업으로 증가하는 학령인구를 수용할 학급이 인근학교에 부족하고 교육청에서 교육예산 부족 등의 이유로 증·개축 마저 어렵다고 하면 주택사업자는 사업지연에 따른 막대한 금융비용을 감당하기 어려워 교육청의 요구를 수용할 수 밖에 없다는 게 협회의 주장이다.

최근 경기 이천시 백사지구에서는 880가구 규모의 주택사업에서 산정된 학교용지부담금 27억의 약 9배에 해당되는 230억원 규모의 기부채납 협약을 체결하고서야 개발사업 시행자가 사업계획승인을 받을 수 있었다. 그럼에도 준공을 앞둔 지금까지 사업주체와 교육청간에 적정성 논란과 갈등이 지속되고 있는 상황이다.

협회에 따르면 현재 한국교육환경보호원 이외에 검토업무를 수행할 기관이 별도로 지정되어 있지 않아 한국교육환경보호원 단독으로 해당 평가업무를 수행하고 있다. 특히 검토인력도 5명에 불과해 인허가 기간이 당초 예상했던 것보다 길어지면서 주택사업 일정에 막대한 차질이 불가피한 실정으로 전해졌다.

주건협 관계자는 “개발사업이 학교시설 확보와 밀접한 관련성을 가지고 있다 해도 학교시설 기부채납 부담은 적정범위에서 결정이 되어야 한다”며 “과도한 기부채납 부담으로 원활한 주택공급을 저해함으로써 국민주거수준 향상과 국민주거 안정을 해치는 요인들에 대한 시급한 개선이 절실하다”고 말했다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com