[데스크칼럼] 사랑제일교회 제척한 장위10구역 결정이 재개발 시장에 미칠 영향

부동산(不動産)은 중요한 재테크 수단 중 하나다. 한국 사회 저변에는 ‘부동산 불패’ ‘부동산은 배신하지 않는다’는 인식이 깔려 있다. 부동산 중에서도 특히 주택, 좀 더 정확하게는 아파트에 대한 믿음은 매우 견고하다.

지금 당장 서울에 아파트를 살 돈이 없다면 청약을 노려보는 게 현실적인 방법이다. 하지만 요즘 같은 저출산 시대에 청약 점수를 채우는 게 쉽지만은 않다.

또다른 방법으로는 재개발을 염두에 둔 투자가 있다. 개발이 예정됐거나, 개발 가능성이 보이는 지역에 토지나 주택을 미리 구입하는 것이다. 일반적인 주거 목적이라면 재개발에 따른 금전적 보상보다 조합원 지위를 받아 새 아파트를 분양 받으면 재산 증식 효과도 누릴 수 있다.
서울 성북구 장위동은 서울시 재정비촉진사업으로 재개발이 한창이다. 이명박 정부 당시 추진이 결정된 3기 뉴타운 사업으로, ‘드림랜드’는 ‘북서울 꿈의 숲’으로 재개발됐고, 총 15구역 중 1·2·5·7구역은 완공됐다.

장위4구역은 ‘장위자이 레디언트’로 재개발돼 2025년 입주가 예정돼 있다. 나머지 구역들은 관리처분인가를 받았거나 공공재개발을 추진 중이다. 가로주택정비사업으로 진행중인 곳도 있다. 그중 장위2동 68~69번지 일대인 10구역은 관리처분인가를 받은 상황이다.

대우건설에서 시공을 맡아 철거와 함께 착공을 준비 중인 10구역은 지난 2019년 12월 이주가 거의 완료됐다. 그러나 전광훈 목사가 담임목사로 있는 사랑제일교회가 감정가인 82억원을 거부하고 563억원의 보상금을 요구해 사업이 오랫동안 지연됐다.

조합 측은 사랑제일교회를 상대로 제기한 명도소송에서도 3심까지 승소했지만 교회 신도들이 지속적으로 강제 집행을 무산시켰고, 사업이 2년 넘게 지연돼 손해가 커지자 결국 지난해 9월 조합 측이 500억원을 주기로 하면서 일단락되는 듯 했다.

그러나 측량 과정에서 조합이 내주기로 한 땅 면적이 교회 면적보다 줄어든 사실이 드러나자 추가 보상금과 전용면적 84㎡ 아파트 2채를 요구했다.
얻을 만큼 얻었는지 사랑제일교회는 인근 장위8구역 내 우리랜드사우나 부지를 180억원을 주고 매입하려고 했다. 하지만 8구역 주민들이 성북구청에 탄원서를 쓰는 등 반대가 심했다. 우리랜드사우나 역시 재개발이 예정돼 있어 현 사태와 똑같은 일이 발생할 것을 우려했기 때문이다.

성북구청도 사우나 건물을 종교시설로 바꿔 쓰는 것은 부동산거래신고법 취지에 맞지 않다며 토지거래 불허 결정을 내렸다.

또 우리랜드사우나 부지가 도로신설사업 구역이기 때문에, 이를 사들인 교회가 퇴거를 거부할 경우 인근 4구역과 6구역 사업계획까지 차질이 생길 수 있다는 분석도 나왔다. 이에 사랑제일교회는 다시 교회를 비우지 않겠다며 10구역 조합 측이 해결하라고 압박했다.

결국 조합 대의원회는 사랑제일교회 부지를 그대로 두고 재개발 계획을 다시 세우기로 했다. 재정비촉진계획 변경은 성북구청과 서울시 심의를 새로 받고, 사업시행계획변경인가 등을 거쳐야하기 때문에 910억원 가량의 손해가 예상되지만 사랑제일교회를 제척하는 게 낫다고 판단한 것이다.

이번 장위10구역의 결정은 향후 재개발 시장에 적지 않은 영향을 미칠 것으로 예상된다.

사실 사업지구 내에 고의적으로 소규모 토지를 매입, 매각을 거부해 결국 시세보다 수십배 비싸게 파는 이른바 ‘알박기’는 재개발 현장에 꾸준히 있었다. ‘알박기’의 어원은 ‘장차 황금알이 되는 것을 기다리며 알을 땅에 박는다’이다.

조합이나 시공사는 ‘울며 겨자 먹기’로 그런 ‘알박기’ 땅이나 건물을 매입하는 경우가 많다. 왜냐하면 20동을 지을 수 있는 부지를 ‘알박기’ 때문에 19동만 지으면 손해가 막심하기 때문이다.

다만 사랑제일교회 건은 ‘알박기’와 조금 거리가 있다. 사랑제일교회는 서울 동대문구 답십리동에서 시작돼, 1995년 6월쯤 현 예배당을 인수, 그해 8월께 이전했기 때문이다.

‘알박기’가 명확한 경우 법원에서는 부당이득 등 혐의를 적용해 징역형을 선고한 사례가 있지만, 개발사업 이전에 부동산을 소유하고 있었다면 부당이득죄에 해당되기 어렵다.

그렇기 때문에 이번 사랑제일교회 제척 결정은 상징적이다. 서울시 감정평가에 따른 배상금 82억원을 500억원까지 키웠지만, 이후에도 조합과 양보 없는 대치로 인해 82억원은 커녕 기지급한 85억원에 대한 반환도 요구 받을 예정이다. 또 사업지연에 따른 금융비용 등 100억원대 손해배상 청구소송도 검토 중인 것으로 알려졌다.

그나마 조합 입장에서 다행인 것은 사랑제일교회 위치가 단지 진출입로라서 설계 변경을 통해 큰 문제는 없을 전망이다. 그 주변 단지들도 조금씩 위치를 변경하면 교회와 거리도 둘 수 있다.

둔촌주공 재개발 중단 사태가 이미 공사가 진행 중인 조합과 시공사 간에 발생할 수 있는 최악의 상황이 무엇인지 보여준 선례라고 한다면, 사랑제일교회 제척은 재개발 과정에서 조합이 취할 수 있는 선택이 무조건적인 ‘수용’이 아니라는 것을 의미하게 됐다.

장위10구역 재개발 이슈는 끝이 아니라 이제 다시 시작이다. 현재 사랑제일교회 부지와 관리처분 인가 후 교회 위치 땅을 다시 교환해야 한다. 실제로 착공에 들어가기 전까지는 어떤 일이 벌어질지 알 수 없다. 갑자기 사랑제일교회가 다시 협상하자고 할 수도 있다. 그때는 조합이 주도권을 쥐고 테이블에 앉게 되지 않을까 예상해본다.

권혁기 기자 khk0204@fntimes.com