재개발‧재건축현장, 신용높은 ‘마스터키’ 신탁방식 눈길

[한국금융신문 주현태 기자] 최근 서울시 내 공사 중단, 입주 중단 등의 극단적인 사례까지 발생하며 조합이 전전긍긍하는 실정이다. 이에 재개발·재건축뿐 아니라, 가로주택정비사업 등 소규모 정비사업 현장에서도 신탁방식으로 정비사업을 추진하려는 곳들이 늘고 있다.

부동산시장 침체와 자금조달 시장의 불안정으로 PF대출 장벽이 높아지면서 재개발 사업지들이 조합대신 신용가 높은 신탁사에 시행을 맡기는 모양새다.

4일 정비업계에 따르면, 조합과 시공사와의 갈등, 건축비 조달 등의 문제해결을 위해서 신탁방식을 적극 검토해야 한다는 목소리가 커지고 있다.
실제로 자잿값과 인건비 증가에 따라 공사비를 올려달라는 시공사와 이에 반발하는 재건축조합 간의 갈등으로 건설 현장 곳곳에서 파열음이 나고 있다.

이 가운데 지난 1일 입주 예정이었던 서울 양천구 신월동 신목동파라곤아파트(신월4구역 재건축)의 입주가 무기한 연기됐다. 시공사인 동양건설산업과 재건축조합이 공사비 분쟁을 마무리 짓지 못했기 때문이다.

동양건설산업은 원자재 가격 인상을 이유로 공사비를 74억원 증액할 것을 요구했고, 조합이 이를 받아들이지 않자 유치권을 행사하겠다며 입구를 막고 입주를 제한하고 있다. 조합은 업무방해 가처분 소송을 제기했지만, 당장 입주가 막힌 분양자들의 피해는 커지고 있다.

앞서 지난 2월 서울 서초구 잠원동 신반포4지구 재건축사업도 조합과 시공사가 공사비를 두고 갈등이 있었다. 시공사 GS건설이 지난해 잇단 금리 인상과 자잿값 상승, 설계변경 등에 따른 비용 증가로 공사비 4700억원 증액을 요구했다. 이 가운데 1980억원에 대한 증액은 지난 4일 합의를 봤다.

서초구 방배동 ‘방배센트레빌프리제’ 공사현장 또한 1월 초 공사 진행률 40%에서 공사를 중단했다가 2월부터 공사가 재개했다. 동부건설이 물가 상승분을 반영한 공사비 증액을 요구하면서, 조합원과 마찰을 빚었기 때문이다.

한국건설기술연구원에 따르면 건설공사비지수는 지난해 12월 기준 148.60(잠정치)으로 같은 해 1월 141.91에 비해 크게 올랐다. 2019년 12월(117.33)에 비해 27% 상승한 수치다. 해당 지수는 실제 건설공사에 투입된 재료, 노무, 장비 등을 포함하며 직접공사비의 가격 변동을 측정하는 지수다. 시멘트·레미콘 등 주요 건설 자재가 지난해부터 큰 폭으로 오르면서 건설 공사에 투입되는 원자재와 인건비 변동이 커지면서 이같은 사례는 늘어나고 있다.

이에 시공사와 조합원간 등 다양한 이해관계자 간 갈등을 차단하고 복잡한 인허가 절차도 속도감 있게 진행할 수 있는 신탁사방식이 크게 떠오르고 있다.

신탁방식 정비사업은 전문성과 공공성을 갖춘 부동산신탁사가 재건축·재개발 등의 시행을 맡아 사업을 주도하는 정비사업 방식이다. 이 경우 조합 내분 등으로 인한 사업지연을 예방할 수 있고 신탁사의 자체자금‧신용보강을 통해 원활한 자금조달이 가능해 신속하게 사업을 추진할 수 있다는 장점이 있다.

조합의 입장에선 신탁사의 전문성을 바탕으로 사업이 추진되기 때문에 시공사 의존도를 탈피할 수 있고, 조합의 업무부담도 줄어든다.
시공을 맡는 건설사 입장에서도 신탁사의 책임 하에 사업이 진행되기 때문에 인허가와 분양, 자금조달 등 시공 외적인 업무에 신경 쓸 필요가 없어 시공 효율을 높일 수 있다는 장점이 있다. 특히 금융기관으로 분류되는 신탁사가 자금 등을 투명하게 관리하므로 조합원들의 신뢰를 얻을 수 있고 금융조달 비용 면에서도 유리하다.

대형건설사 관계자는 “자금조달을 신경쓰지않고 작업할 수 있어, 신탁사는 시행에 최적의 대상으로 꼽히고 있다”며 “최근 조합원들간의 의견 마찰로 인해 조합과 시공사 양측이 다 손해보는 일이 발생하는데, 신탁사 대행방식이라면 큰 갈등도 없어 고려하는 곳이 늘고 있다”고 말했다.

주현태 기자 gun1313@fntimes.com