주택임대사업자도 상생임대인처럼, 양도소득세 비과세 ‘실거주 요건 2년’ 면제

[한국금융신문 김태윤 기자] 윤석열 정부가 상생임대인이 받던 양도소득세 비과세 혜택이 일반 주택등록임대사업자에게도 주어질 수 있는 기회를 만든다.

23일 업계에 따르면 윤석열 정부가 상생임대인 뿐만아니라 주택 등록입대사업자도 상생임대인의 혜택을 받을 수 있도록 유도한다고 밝혔다.

전셋값을 5% 이내로 인상하는 상생임대인에게만 적용됐던, 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위해 2년 실거주 요건을 면제해주는 혜택을 확대한다는 방향이다.
기존에는 상생임대인이 아닌 통상적인 주택 등록임대사업자는 2년간 실거주해야 양도소득세 비과세를 해주는 방침이었다.

앞으로 등록임대사업자는 상생임대인 제도와 무관하게 임대의무기간 동안 5% 이내로 임대료 증액을 제한한다면, 해당 혜택을 받는 방식이다.

다만 임대 의무기간 동안 임대료 증액 5% 이내 제한을 비롯해 몇가지 공적 의무가 부과되며, 이를 어길 경우 세제혜택 환수 뿐만 아니라 과태료, 임대등록 말소 등의 불이익을 부과하겠다는 계획이다.

등록임대사업자가 지난해 12월 20일 ~ 오는 2024년 12월 31일까지 체결한 계약 중, 임대료를 5% 이내로 제한해 증액한다면, 등록한 임대주택 임대의무기간 종료 이후 1주택 상태에서 임대등록 주택을 매도할 경우 2년 거주 요건을 면제해 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

아울러 임차인이 바뀌어도 임대인과 임대물건이 동일하면 상생임대인 혜택 범위를 폭 넓게 해석한다는 방향이다.
지난 21일 윤석열 정부는 상생임대인에게 2년 실거주 요건에 대해 면제해주어 양도소득세 비과세를 적용해주는 정책을 공표했다. 이에 대해 ‘역차별’ 및 ‘형평성’ 논란이 일었다. 특히 임대료를 올릴 필요가 없는 서울 외곽 및 지방 임대인이 자동으로 상생임대인이 되는 점에 대해 지적했다.

한 등록임대사업자는 “서울을 비롯한 수도권에 거주하는 일부 등록임대사업자와 지방에 거주하는 임대사업자는 상황이 명백하게 다르다”며 “실질적인 상생임대인이 정확히 누구이며, 지역에 따른 역차별이 발생할 수 있다”고 지적했다.

한편 다가구주택 소유주를 비롯해 상생임대인 인정 범위에 대해서도 문의가 꾸준하게 늘고 있다. 구분등기가 가능해 공동주택으로 분류되는 다세대주택과 달리, 다가구주택의 경우 세법상으로는 단독주택으로 여겨진다. 이에따라 기숙사 및 자취방 등을 운용하는 집주인의 경우, 임대 대상이 10가구여도 집주인은 1인으로 등록되어 다른 주택을 소유하지 않았다면 1주택자로 간주된다.

이러한 상황에 처한 일부 공급자의 경우 10가구 전체에게 5%인상을 일괄 준수한 경우와 10가구 중 2~3가구만 5% 이내 계약에도 상생임대인 혜택을 주는지 명확한 과세 기준이 공표될 필요가 있다.

한 부동산 전문가는 “상생임대인이 지난 2월부터 도입되어 지난 정부 정책인지 현 정부 정책인지 분류하기가 어렵다”며 “장기보유특별공제 등 실거주 요건을 채울 수 있는 요건이 다양해지는 만큼, 향후 아파트 매수세에 미칠 영향도 고려해 보다 명확한 과세기준이 필요할 수 있다”고 말했다.

김태윤 기자 ktyun@fntimes.com