노·도·강 및 서울 외곽 거래감소 심화…금리 인상에 커지는 영끌족 한숨

[한국금융신문 김태윤 기자] 금리인상으로 인해 매수자들의 대출 금리 부담이 커져 서울 중소형 아파트가 집중된 서울외곽 및 노·도·강(각각 노원·도봉·강북구) 거래량이 두드러지게 감소했다.

16일 기준 서울부동산정보광장에 따르면 올해 초부터 5월까지 서울 아파트 누적 거래량이 6588건으로 작년 같은 기간 2만1925건에 비해 70%감소했다.

서울 외곽지역을 중심으로 뚜렷하게 감소한 것으로 나타났다. 노원구의 경우 올해 1~5월 아파트 거래량이 486건, 도봉구 211건, 강북구 106건으로, 지난해 같은 기간 각각 2200건·1029건·461건에 비해 큰 폭으로 감소했다. 노원구·도봉구·강북구가 각각 78.1%·80.5%·78.0%가 각각 감소한 셈이다.
집값 또한 거래량과 유사하게 변화했다.

지난해 6월 집계에는 노원구·도봉구·강북구가 2020년부터 1년간 아파트값 상승폭이 가장 커 소위 말하는 ‘불장’이라는 표현이 붙을 정도였다. 지난 2020년 6월부터 2021년 6월까지 아파트값 상승률의 1등부터 3등까지 각각 도봉구·노원구·강북구 순서대로 차지했다. 지난해 6월의 노원구·도봉구·강북구 가격은 2020년 6월 대비 각각 40.2%·41.0%·30.5% 인상됐다. 당시 전문가에 따르면 2020년 도봉구의 ㎡당 아파트값이 서울 전체에서 낮았으며 노원구를 비롯해 재건축 기대감이 복합적으로 작용해 상승폭을 키웠었기 때문이라고 분석됐다.

하지만 1년 사이 서울 집값이 조정 양상을 보이며 거래 감소가 가장 크게 증가한 지역으로 바뀌었다. 지난 5월 발표된 전국 주택가격동향조사에도 정권 교체로 인한 지역개발 기대감이 대두된 용산구만 0.05% 아파트 가격이 상승했으며, 이외 대부분 서울지역의 아파트 가격은 하락세를 기록했다. 노원구도 0.04% 감소하며 강북 14개구 전체의 아파트값이 0.02% 하락했다.

도봉구 쌍문동의 동익파크 전용면적 84㎡ 아파트는 지난해 8월에 5억5000만원에 매매거래가 이뤄졌지만 지난 22년 2월에는 4억8000만원에 거래됐다. 노원구 상계동의 한신3차 전용면적 84㎡ 아파트도 지난해 8월 7억9500만원을 기록하며 최고가 아파트 매매를 갱신했지만 지난 1월 6억5000만원으로 감소한 가격에 거래됐다. 강북구 미아동의 SK북한산시티 전용면적 84㎡ 아파트는 지난해 11월 8억9000만원에 거래됐지만 지난 4월에는 7억6000만원에 거래됐다.

건설업권은 노·도·강의 매수 감소 원인을 집값 상승과 금리 인상으로 인한 매수세 감소를 꼽았다. 사회 초년생등을 위해 출시한 보금자리론의 적용 기준이 시세 6억원 이하인데, 집값이 급등함에 따라 이를 활용할 수 있는 구간을 넘어서기 시작했다. 마찬가지로 지난해 7월부터 규제지역 6억원 초과 주택에 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 2단계에 접어들며, 2억원 초과 차주에 대해 DSR을 40% 확대 적용한 것 또한 원인으로 꼽았다.
서울 외곽지역은 이처럼 아파트값 하락세가 뚜렷하게 나타나고 있다. 한국부동산원에 따르면 6월 첫째주 기준으로 서울의 성북구(-0.76%)·서대문구(-0.54%)·종로구(-0.44%)·노원구(-0.42%)·은평구(-0.41%)·도봉구(-0.40%)·강북구(-0.39%) 순으로 아파트값이 하락해, 서울 도심과 외곽지역의 하락 폭이 컸다고 집계됐다.

임병철 부동산R114 팀장은 “작년이나 하반기 정도 시점에 2030들의 ‘영끌’이 이슈가 되며 유입되어 외곽지역의 가격 상승을 이끌었지만, 해당 수요는 현재 거의 없어진 상태”라며 “다주택자를 비롯한 분들도 세금 부담 때문에 강남권 등 중심 지역에 집중을 할 것이므로 매각은 외곽지역을 먼저 고민할 것”이라고 설명했다. 다만 “서울 지역은 입주물량 자체가 부족하므로 향후 규제 완화 등이 얼마나 빠르게 적용되는지에 따라 일부 수요가 움직일 수 있다”고 덧붙였다.

함영진 직방 빅데이터 랩장도 지난 10일 “금리가 계속 인상될 경우 매도자의 입장에서는 똘똘한 한 채에 대한 수요가 많아질 것”이라고 언급했다. 서울 중심지역과 외곽지역의 수요가 뚜렷하게 분화됨에 따라 부동산 양극화 현상으로 이어지고 있다. 지난 9일 경제만랩에 따르면 강남과 강북의 중형아파트 평균 매매가가 7억원, 전세가가 약 3억원 격차를 보이는 것으로 나타났다. 강남·강북의 차이를 넘어 중심지역·외곽지역으로 양극화 현상이 심화되고 있다.

업권은 기준금리가 인상되며 주요 은행 주담대 금리가 최고 연 5%대를 넘어섰으며, 지속적인 기준금리 추가 인상에 따라 내년에는 최고 7%에 이를 것으로 전망했다. 일부 전문가는 한국 내부의 부동산 시장 정책이 빠르게 이뤄진다 해도, 금리 인상 뿐만 아니라 우크라이나발 전쟁 등으로 인한 국제적인 인플레이션 문제 등, 불가피한 여러 요소들로 인해 거래 회복이 더딜 것이라 전망했다.
한 부동산 전문가는 “이자부담을 이기지 못해 일부 급매물이 싸게나와 거래될 수도 있고, 금리가 올라도 집값 상승 기대감이 더 크다면 거래는 성사될 수 있다”며 “다만 전반적인 지표와 추세를 고려하면, 최근 2~3년간 집값이나 거래량이 쉽게 상승하지는 않을 것”이라고 말했다.

김태윤 기자 ktyun@fntimes.com