임대주택 의무화 없다…서울시, ‘리모델링’ 용적률 기준 마련

[한국금융신문 김관주 기자] 리모델링이 규제로 막힌 재건축 대체 수단으로 떠오른 가운데 서울시가 용적률 완화 기준을 마련했다. 앞으로는 임대주택을 짓지 않고 도로나 공원 등 기반시설만 정비해도 주거 전용면적을 더 늘릴 수 있다.

공동주택 리모델링은 준공 15년 이상 된 주택단지에서 주민 동의를 통해 추진할 수 있다. 준공 후 30년 이상 단지가 주로 추진하는 재건축에 비해 상대적으로 절차가 간소하고 사업 문턱이 낮아 최근 인기를 끌고 있다.

◇ 리모델링도 ‘공공성’ 확보한다
4일 서울시는 노후 아파트의 리모델링에 대한 효율적인 도시 관리 방안을 마련하고 신속한 주택 공급도 이뤄질 수 있도록 ‘2025 서울특별시 공동주택 리모델링 기본계획’을 재정비한다고 밝혔다. 난개발 방지와 공공성 확보, 공공지원 제도 강화가 주요 골자다.

이번 기본계획은 공동주택 리모델링 사업 기본방향을 제시하는 시 차원의 법정계획이다. 이번 재정비안은 2016년 기본계획 최초 수립 후 5년이 지나 재정비 시기가 도래한 데 따른 것이다. 용역을 통해 그간 사회적‧제도적 여건 변화를 반영해서 기본계획 타당성을 재검토하고 개선안을 마련했다.

재정비안 주요 내용은 ▲공동주택 리모델링 수요예측 ▲공공성 확보에 따른 용적률 완화 기준 마련 ▲사업 활성화를 위한 공공지원 제도 강화 등이다.

서울시가 공동주택 총 4217개 단지를 전수조사한 결과 리모델링이 가능한 공동주택은 3096개로 집계됐다. 이 중 수평‧수직증축으로 가구 수를 늘리는 ‘세대수 증가형’ 리모델링이 가능한 단지는 898개로 추정했다. 나머지(2198개)는 설비‧수리 등 주거환경을 개선하는 ‘맞춤형’이다.

서울시는 기반시설을 정비하거나 지역친화시설 등을 설치하는 경우 용적률(주거전용면적) 인센티브를 받을 수 있도록 ‘서울형 공동주택 리모델링 운용기준’도 처음으로 수립했다. 그동안 리모델링의 경우 용적률 완화에 대한 구체적인 기준이 없었다. 리모델링 사업 공공성을 확보하고 난개발을 막기 위한 장치를 마련한 것이다.
앞으로는 ▲도로‧공원 등 기반시설을 정비하는 경우(최대 20%p) ▲녹색건축물을 조성하는 경우(최대 20%p) ▲열린놀이터, 공유주차면 등 지역친화 시설을 설치하는 경우(최대 30%p) ▲상업시설 등 가로를 활성화하는 경우(최대 10%p) 등엔 용적률 완화(주거전용면적 증가)를 받을 수 있다.

마지막으로 서울시는 공동주택 리모델링 사업 활성화를 위한 공공지원책으로 사업비 지원을 추진한다. 정비기금을 활용해 지원할 수 있도록 관계법령 개정을 추진하고 조합운영비‧공사비 융자 등 금융상품 개발에도 나설 계획이다.

서울시는 지난 2018년 공모를 통해 서울형 리모델링 시범단지 7개소를 선정, 공공지원을 통해 지역과 상생하는 리모델링 모델을 개발 중이다. 조합설립 이전 단계에서는 기본설계와 사업성 분석을 지원하고 조합설립을 완료한 단지에는 안전진단비를 지원한다. 각 지역 여건에 맞는 공공성 확보 방안도 제시해 인허가 시 반영할 예정이다.

서울시는 이런 내용을 골자로 2025 서울특별시 공동주택 리모델링 기본계획 재정비안을 마련하고 19일까지 주민열람 공고를 실시한다. 이후 시의회 의견청취, 도시계획위원회 심의를 거쳐 내년 1월 최종 고시한다는 계획이다. 단 이번 재정비안은 관계 부서 협의와 도시계획위원회 심의 등 행정절차 이행과정에서 변경될 수 있다.
◇ 사업 불확실성 줄어들어…업계 ‘긍정적’ 평가

서울시는 지난해부터 공공임대주택 기부채납을 통한 용적률 완화를 검토했지만 백지화하기로 했다. 또한 용적률 인센티브를 구체화해 리모델링 사업 불확실성이 줄어들어 주택 공급 확대에 도움이 될 것으로 전망하고 있다.

업계에서는 리모델링을 원하는 단지들에게 방향을 제시하고 사업 기간 단축을 통한 사업성 향상이 가능하다고 보고 있다. 이 과정에서 주민 등의 의견수렴을 통해 각 지역여건에 맞는 공공성 확보 방안도 발굴될 가능성도 높아진다는 것이다.

이은형닫기이은형기사 모아보기 대한건설정책연구원 책임연구원은 “이번에 정비된 기본계획에 따르면 서울에서 세대수 증가형 리모델링이 가능한 단지가 파악됐다. 이들 모두 리모델링을 하더라도 상하수도 교통 등 기반시설 수용량에는 문제가 없을 것이라는 평가도 주택 공급 확대라는 지금 정책 목표에 부합하는 내용”이라며 “기반시설 정비와 지역친화시설 설치라는 공공기여에 대한 반대급부로 용적룔 인센티브를 구체화했다는 것도 긍정적이다. 단순히 리모델링 단지만 좋아지는 것이 아니라 인근 지역에 대한 개선이 함께 수반되기 때문이다”고 말했다.

김관주 기자 gjoo@fntimes.com