서울시, 재개발 대못 ‘2종 7층’ 규제 푼다…상업지역 주거비율도 높여

[한국금융신문 김관주 기자] 서울시가 재개발·재건축 큰 걸림돌 중 하나인 ‘2종 7층’ 규제를 손질했다. 상업‧준주거지역에서도 주택 공급을 확대할 수 있도록 상가 등 비주거시설 비율도 기존 10% 이상에서 5%로 낮췄다.

이번 조치는 오세훈닫기오세훈기사 모아보기 시장이 주택 공급 활성화를 위해 지난 5월 발표한 ‘6대 재개발 규제완화 방안’ 실행을 위한 제도개선이다. 앞서 주거정비지수제 폐지, 신속통합기획 전면도입 등을 위해 ‘도시 및 주거환경정비 기본계획’을 변경한 데 이어, 이번에 2종 7층 일반주거지역 규제를 완화함으로써 6대 방안을 위한 제도개선을 모두 마무리지었다.

6대 방안은 ▲‘주거정비지수제’ 폐지 ▲‘신속통합기획’(구 ‘공공기획’) 전면도입으로 정비구역 지정기간 단축(5년→2년) ▲주민동의율 민주적 절차 강화 및 확인단계 간소화 ▲재개발 해제구역 중 노후지역 신규구역 지정 ▲‘2종 7층 일반주거지역’ 규제 완화를 통한 사업성 개선 ▲매년 ‘재개발구역 후보지 공모’를 통한 신규구역 발굴이다.
◇ 7층 이하 2종 일반주거, 25층까지 허용

22일 서울시 관계자에 따르면 관련 도시계획 규제 완화를 적용해 개정한 ‘서울특별시 지구단위계획 수립기준’을 21일부터 시행한다고 밝혔다. 재개발‧재건축 등 정비사업이나 공동주택 건립을 계획‧추진 중인 사업지에 즉시 적용된다.

우선, 2종 일반주거지역 중 7층 높이제한을 적용받는 지역에서 재개발‧재건축 사업을 추진하거나 지구단위계획을 수립해 공동주택(아파트)을 건립하는 경우 2종 일반주거지역과 동일하게 최고 25층까지(공동주택 기준) 건축이 가능해진다. 용적률도 190%에서 200%(허용용적률)로 상향된다.

‘2종 7층 일반주거지역’은 5층 이하 건축물이 밀집한 지역으로서 스카이라인의 급격한 변화로 인한 도시경관의 훼손을 방지하기 위해 도입된 제도다. 시도시계획위원회 심의를 거쳐 시장이 지정‧고시한 구역안에서의 건축물 층수는 7층 이하로 관리한다. 서울시 전체 면적(605㎢)의 약 14%(85㎢), 주거지역 면적(325㎢)의 26%가 지정돼 있다. 그동안 ‘2종 일반주거지역’보다 낮은 용적률과 층수 제한으로 제도개선 요구가 지속적으로 제기돼 왔다.

2종 7층 일반주거지역에서 2종 일반주거지역으로 용도지역을 변경할 때 조건으로 제시됐던 의무공공기여(10% 이상)도 없앴다. 공공기여 없이도 용도지역 상향이 가능해져 사업성이 높아질 것으로 기대된다.
정비사업 해제지역 388개소 중 160여개소(약41%)가 제2종(7층)지역이거나 제2종(7층)지역을 일부 포함하고 있어 개정된 기준 적용 검토가 가능하다.

다만, 높이‧경관 관리가 필요한 일부 지역은 예외로 한다. 구릉지, 중점경관관리구역, 고도지구 및 자연경관지구에 해당하거나, 저층‧저밀로 관리되는 용도지역‧지구(녹지지역 등)에 인접한 경우 등이다.

◇ 비거주비율 한시 완화…신속통합기획과 공공정비사업에 우선 적용

상업‧준주거지역에서 재개발‧재건축을 할 때 반드시 채워야 하는 비주거비율도 3년 간 한시적으로 완화한다.(용적률 10% 이상 지상층 → 용적률 5% 이상 지상층) 상업‧준주거지역 비주거비율 기준은 상업지역 및 준주거지역의 가로 활성화, 생활서비스 시설 공급, 중심 기능 확보 등을 유도하기 위해 건축물의 비주거용도를 최소 비율이상으로 관리하는 것이다.
주택 공급난은 심해지는 반면, 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)와 온라인 소비 증가 등으로 상업공간 수요는 줄고 있는 사회변화를 반영한 것이다. 비주거 비율을 줄이면 그만큼 주택 공급을 늘릴 수 있고 상가 미분양 등 위험부담도 낮출 것으로 기대된다.

최근 서울연구원의 ‘서울시 상업공간 수급현황과 입지행태 변화’에 따르면 서울시내 상업공간 수요는 줄고 있으며, 온라인 소비 증가와 인구구조 변화추세를 고려하면 2045년에는 소매점의 상업공간 수요가 지난해 대비 절반 이하가 될 것으로 전망하고 있다. 서울연구원은 “상업공간을 수요에 맞춰 탄력적으로 관리할 방안이 필요하다”고 제안했다.

시는 비주거비율 완화를 신속통합기획을 통한 정비사업과 공공이 시행하는 정비사업(공공재개발, 공공재건축)에 우선 적용하고, 확대를 검토할 계획이다.

시는 서울시 도시계획위원회 내에 신설 예정인 정비사업 전담 특별 분과위원회 운영기간(3년) 동안 한시적으로 적용해 운영한 후 연장‧확대를 재검토할 예정이다.

서울시는 주택 공급과 관련해 기존에 일률적으로 적용됐던 도시계획 규제들을 이와 같이 사업성을 높이는 방향으로 유연하게 완화해 민간의 참여를 이끌어내고, 주택시장 안정화를 유도하겠다고 밝혔다.

류훈 서울시 행정2부시장은 “이번 지구단위계획 수립기준 개정은 주택 공급과 관련해 그동안 일률적으로 적용됐던 규제를 유연하게 완화하는 것”이라며 “앞으로도 주택의 적시 공급을 위해 지속적으로 시장의 자발적 참여를 유도하겠다”고 말했다.

전문가들은 이번 조치를 긍정적으로 보고 있다. 이은형닫기이은형기사 모아보기 대한건설정책연구원 책임연구원은 “정비사업이 더욱 필요한 노후·낙후지역은 아무래도 재건축 단지보다는 재개발 지역이고 주택 공급 확대라는 측면에서도 재개발이 더 효율적이기 때문에 긍정적인 부분이 더 크다”며 “다만 규모가 작은 정비사업(가로주택 정비사업 수준)에서는 사업지 현황과 특성에 따라 난개발 방지를 위한 층고 규제가 일정 수준 필요할 수도 있다. 해당 부분은 추후 논의·의견을 수렴을 거쳐야 할 것”이라고 밝혔다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 “용적률이 높아지면 한정된 공간에 많은 주택을 분양할 수 있어 조합원 입장에서 유리하다. 지금까지 수익성이 낮아서 지지부진했던 사업도 속도를 높일 수 있다”며 “분양가상한제 개편과 맞물려서 시세가 합리적으로 책정되면 정비사업에 활력을 불어 넣을 수 있을 것”이라고 말했다.

국토교통부는 분양가상한제 개정안을 이달 말 발표한다. 지자체마다 통일된 기준으로 적용할 수 있도록 분양가 상한제 심사 매뉴얼을 개정해 지자체에 배포할 계획이다.

김관주 기자 gjoo@fntimes.com