2030 부동산매매 기상도, 패닉바잉·갭 투자·부모찬스에 얼룩졌다

[한국금융신문 장호성 기자] 전국 아파트값이 유례없는 불장에 빠지면서, 2030세대가 평범한 근로소득과 대출만으로 서울·수도권 부동산을 매매하는 것은 하늘의 별 따기가 됐다.

이 같은 상황에서 정부가 가계대출 관리를 위한 대출규제까지 선언하고 나서면서, 청년세대의 위기감에 기반한 ‘내 집 마련’ 매수심리가 자극되는 모습까지 나타나고 있다.

한국부동산원의 월별 아파트 거래 현황에 따르면 올해 1∼7월 서울의 아파트 매매 거래(신고일 기준) 3만4045건 가운데 매입자 연령대가 30대인 경우는 36.9%(1만2550건)로 전 연령대에서 가장 큰 비중을 차지했다. 20대 5.0%을 포함하면 2030세대의 매매 비율이 41.9%에 달하는 셈이다.
경기의 경우 올해 아파트 거래 12만4391건 가운데 35.8%가 30대 이하 매입 거래였다. 해당 비율은 ▲2019년 28.6% ▲지난해 30.4%였다. 인천은 올해 3만3524건 아파트 거래 가운데 32.6%가 30대 이하 거래였던 것으로 나타났다. ▲2019년 27.1% ▲지난해 27.2%의 비율을 보였다가 올해는 전년대비 5.4%포인트 오르며 32.6%를 기록해 처음 30%대로 진입했다.

이렇게 매매에 나선 2030의 절반 이상은 갭투자로 집을 마련한 것으로 나타났다. 갭투자란 시세차익을 목적으로 주택의 매매 가격과 전세금 간의 차액이 적은 집을 전세를 끼고 매입하는 방식을 말한다.

국회 국토교통위원회 소속 천준호 더불어민주당 의원은 작년 3월부터 올해 7월까지 서울 지역 자금조달계획서 19만3974건을 분석한 결과를 공개했다.

분석 결과 서울 주택 매수자가 매입한 주택은 평균 7억9900만원인 것으로 나타났다. 부동산 처분대금으로는 2억9100만원, 임대보증금 1억7500만원, 금융기관 예금액 1억1600만원, 주택담보대출로 9100만원을 조달한 것으로 확인됐다. 이들이 서울 주택 매수를 위해 투입한 자금 총액은 약 155조원이었다.

이 중 39세 이하 서울 주택 매수자의 평균 주택가격은 6억9700만원인 것으로 나타났다. 자금조달 방법은 임대보증금이 1억9200만원(28%)으로 가장 큰 비중을 차지했다. 임대보증금 승계 비율도 52%에 달해 젊은층의 갭투자 비중이 높은 것으로 나타났다.
연령대별로 보면 30대의 매매 건수가 5만3839건으로 전체 연령대에서 가장 많은 건수를 기록했다. 30대 주택 매수자의 평균 주택가격은 7억4100만원이었다. 자금출처는 ▲임대보증금 1억9000만원(26%) ▲부동산 처분대금 1억7100만원(23%) ▲금융기관 예금액 9500만원(13%) 순이다. 그 밖에 차입금은 400만원(5.3%), 증여·상속은 3500만원(0.47%)으로 나타났다.

20대는 1만134건의 주택을 매입했다. 평균 가격이 4억7200만원이었고, 임대보증금 승계는 71%에 달했다. 자금조달 비중은 임대보증금이 2억100만원(43%)에 달했고 ▲주택담보대출 6300만원(13%) ▲금융기관 예금액 5200만원(11%) ▲증여상속 4500만원(9%) ▲차입금 4000만원(8%) 순이었다.

그런가하면 소위 말하는 ‘부모찬스’를 통한 편법증여 정황도 감지됐다.

더불어민주당 소병훈 의원이 국토교통부가 제출한 주택자금조달계획서 세부내역을 분석한 결과 전체 주택매입자금의 절반 이상을 그 밖의 차입금으로 조달한 건수가 2019년 1256건에서 2020년 3880건으로 209% 증가한 데 이어 올해는 8월말 기준 4224건으로 전년 동기 1733건보다 144% 증가한 것으로 확인됐다.

소병훈 의원은 “그 밖의 차입금은 일반적으로 돈을 빌려준 사람과 빌린 사람의 관계가 가족이나 지인인 경우가 많기 때문에 이자 납부나 원금 상환이 제대로 이루어지지 않는 경우가 많고, 증여세를 회피한 편법 증여의 수단으로 자주 악용된다”고 주장했다.

소병훈 의원이 공개한 자료에 따르면 전체 주택매입자금의 50% 이상을 그 밖의 차입금으로 조달한 1만 2115건 가운데 그 밖의 차입금으로 50억 원 이상을 조달한 건수는 5건, 30억 원 이상 50억 원 미만을 조달한 건수는 18건, 20억 원 이상 30억 원 미만을 조달한 건수는 37건, 10억 이상 2억 원 미만을 조달한 건수는 281건으로 10억 원 이상 조달한 건수가 341건에 달했다.

만약 가족이나 지인으로부터 돈을 빌려 집을 산 이들이 은행에서 30년 만기, 연이율 2.70%, 원리금 균등분할상환을 기준으로 돈을 빌린다면, 50억 원을 빌린 사람은 매월 2,028만원을, 30억 원을 빌린 사람은 매월 1,217만원을, 10억 원을 빌린 사람은 매월 406만원을 내야 한다.

소병훈 의원은 “대학을 갓 졸업한 만 24세 청년이 어머니에게 매월 726만원씩 상환하는 것이 과연 가능하겠느냐”며 “이는 5억 1992만원에 달하는 증여세를 내지 않기 위해 편법으로 증여한 사례로 보이기에 국토교통부와 국세청이 조사해볼 필요가 있다”고 주장했다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com