[부동산 뉴스와 해설] 부동산 투기 ‘꽉 묶어둘’ 전방위 대책 본격 시동

정부가 지난 3월 29일 발표한 부동산 투기 근절 및 재발방지 대책은 한국토지주택공사(LH) 사태를 계기로 부동산 투기의 사슬을 끊어내고자 예방부터 적발, 처벌, 환수 등 4대 영역에서 총 20개의 개혁 과제를 담고 있다.

예방 부문에선 재산 등록 대상을 확대하고 토지 단기 거래에 대한 양도소득세율을 올리는 등 내용을 담았다.

가. 투기적 토지거래의 기대수익 축소
1) 단기 보유 토지에 대한 양도소득세 중과세율 인상(2022.1.1일 시행)
- 1년 미만 보유 토지 50%→70% / 2년 미만 40%→60%

2) 비사업용 토지에 대한 양도소득세 강화 / 사업용 토지 범위 축소
- 비사업용 토지 양도세: 기본세율 6~45%에 중과세율 현행 10%p→20%p(26~65%)
- 비사업용 토지 장기보유특별공제 배제(연간 2%, 15년 최대 30%)
- 주말농장용 농지는 사업용 토지에서 제외

3) 택지개발 등 공익사업에 따른 토지 양도 시(비사업용토지) 양도세 중과 배제 및 감면 대상 축소 - 사업용 토지로 간주하는 비사업용 토지 범위를 사업인정고시일로부터 2년→5년 이전 취득으로 강화
- 양도시점 기준 비사업용 토지일 경우, 취득시점 관계없이 양도세 중과세율 적용 및 감면대상 제외

해설 : 정부는 지난 3월 29일 LH공사 등 공공기관의 부동산 관련 투기근절 및 재발방지 대책을 발표했다. 역시 투기적 토지거래 기대를 축소하는 세제 강화 내용이 포함됐다.

단기간 내 거래하는 1년 미만, 2년 미만 토지에 대한 중과세율 인상은 나름대로 투기거래 차단 차원에서 의미가 있다. 하지만, 비사업용 토지에 대한 양도소득세 강화와 사업용 토지 범위 축소는 전혀 다른 사안으로 우려도 있다.

일반적으로 비사업용 토지는 말 그대로 사업용이 아닌 토지이니 당연히 중과세 해도 무리가 없다고 판단할 수 있다.

하지만, 세부 내용을 살펴보면 상황이 달라진다. 개인의 비사업용 토지에는 대표적으로 ‘당해 시·군에 거주하지 않는 부재지주’ 토지가 포함된다. 즉 해당 시·군에 거주하지 않는 외지인이 소유한 토지가 해당된다.

예를 들면 서울 거주자가 고향에 상속받은 토지도 5년이 지나면 비사업용 토지다. 도시 내에서는 통상 건물이 없는 나대지 형태로 존재한다. 하지만 정작 소유자는 본인의 토지가 비사업용에 해당되는 지도 모르는 경우가 많다.

비사업용 토지를 2022년 이후 매도할 경우 양도소득세는 기본세율(6~45%)에 20%를 중과하므로 본세만 26~65%에 이른다.

여기에 본세의 10%인 지방소득세도 추가된다. 더군다나 그동안 보유한 기간에 대한 장기보유특별공제(연 2%, 최대 15년 30%)도 배제된다. 현행 조정대상지역 3주택자에 대한 양도세 중과세율과 같다. 결국 공직자 등에 대한 대책이 아니라, 그 범위가 전 국민으로 확대된 셈이다.

토지 양도세 중과 제도가 7월 말 발표하는 ‘세법개정안’에 포함된다면, 비사업용 토지(부재지주 토지 등) 소유자는 결단을 내려야 한다.

2021년 말까지 매각을 완료하던지, 아니면 개발을 통해 사업용으로 전환하던가, 그도 아니면 세제 정상화를 기다리며 장기보유에 들어가야 한다.

지금 다주택자 양도세 중과 때문에 시장에 매물이 나오지 않고 있다. 종합부동산세를 전년 대비 2배 이상 중과 함에도 불구하고 팔지 않고 있다. 이런 현상이 토지시장에서 그대로 재연된다면 토지거래는 급격히 위축될 수 있다.

주말용 농지도 비사업용에 포함된다. 그동안의 예외 조항이 사라지고 소급적용된다면 법적 안정성이 침해될 수도 있다.

특히 신도시 등 택지개발로 인해 강제수용되는 토지까지 비사업용 토지로 강화하고 나선 것은 우려되는 부분이다. 토지수용은 당사자가 원하지 않는 강제매각에 해당되며 보상금도 시세보다 낮게 평가되는 것이 일반적이다. 이때 양도세 마저 중과한다면 소유자는 국가가 땅을 빼앗았다고 생각하게 된다.

또한 조세저항이 거세질 우려가 있다. 투기자를 엄중히 발본색원하는 것을 반대할 사람은 아무도 없다. 다만, 외지인이 장기보유 중인 토지를 무조건 투기로 간주하는 것은 문제가 간단하지 않다. 여러 상황을 감안하여 좀 더 부드럽고 유연성 있는 정책을 펼쳐야 할 시점이다.

나. 농지취득 심사 강화

1) 비농업인 예외적 농지소유 인정 사유(16개)의 실효성 재검토, 인정 사유 엄격히 제한
2) 농업경영계획서에 직업, 영농 경력 등 의무 기재사항 추가, 관련 증빙 서류(재직증명서, 농업경영체등록증, 자금조달계획서 등) 제출 의무화 / 거짓, 부정 기재 시 과태료(500만원) 신설
3) 신규취득 농지 등에 지자체 이용실태조사 의무화(연 1회), 농지관리체계 강화 및 특별사업경찰제 도입
4) 농업법인에 대해 목적 외 사업 영위 차단 위해 사전신고제 도입. 문제법인 농지취득 제한

다. 토지 등 취득 시 자금조달 투명성 강화

1) 가계의 비주택담보대출 전 금융권 LTV 신설 / 투기의심거래 토지담보대출 부동산거래분석원 통보
2) 일정규모(예: 1,000㎡, 또는 5억원)이상 토지 취득 시 자금조달계획서 제출 의무화 및 분석원 통보
3) 대규모 택지 지정 시 발표일 이전 일정기간 이내 토지거래에 대해 자금조달계획서 조사

해설 : 대한민국 헌법 제121조 ①국가는 농지에 관하여 경자유전의 원칙이 달성될 수 있도록 노력하여야 하며, 농지의 소작제도는 금지된다. ②농업생산성의 제고와 농지의 합리적인 이용을 위하거나 불가피한 사정으로 발생하는 농지의 임대차와 위탁경영은 법률이 정하는 바에 의하여 인정된다.

헌법에 명기된 경자유전원칙이다. 농사를 짓는 사람만이 농지를 소유할 수 있고, 비농업인의 농지소유를 엄격히 제한한다. 농지 임대 시 극히 예외적인 사유만 법률로 허용한다.

대책에서는 비농업인의 농지취득을 엄격히 제한하고, 농지취득 시 농업경영계획서 작성 및 심사를 강화했다. 지자체의 농지 이용실태조사 의무화도 추가됐다. 취득 시 자금조달계획서 제출을 통해 주택처럼 출처조사도 한다. 물론 그에 따른 토지담보대출도 제한한다.

농지는 농민과 농업법인만 소유해야 한다는 원칙이 더욱 강화됐다. 도시민은 농지취득이 차단되고 비사업용 토지로 분류돼 매입이 어려워졌다.

농민도 농민에게만 매도해야 하므로 매수자가 제한된다. 농촌지역은 고령화로 인해 인근 지역 농민도 추가로 농지 매입에 나설 여력이 많지 않다. 결국 농지거래 경색으로 농촌경제에도 영향을 줄 수 있다.

현재 지방 소도시와 농어촌의 인구감소는 심각한 지경에 이르렀다. 농촌인구의 초고령화로 연령대는 70~80대가 대부분이다.

지금은 농지규제를 강화하는 것만이 전부가 아니다. 오히려 농지 운영실태를 살펴보고 어떻게 슬기롭게 극복할 것인지에 대한 공론화 작업이 필요하다.

농지법 중 사문화된 내용이 많은 상황에서 법을 더 강화하는 것만이 최선이 아니다. 다각적인 측면에서 고민해야 하고, 경자유전원칙을 포함한 전반적인 농업정책 방향에 대한 재정립이 필요한 시기다.

※ 본 기사는 한국금융신문에서 발행하는 '재테크 전문 매거진<웰스매니지먼트 5월호>'에 게재된 기사입니다.

[박합수 KB국민은행 부동산 수석전문위원 박사]