[주간 부동산 이슈-3월 3주] 아파트 공시가격 상승, 1주택자 종부세 폭탄일까?

[한국금융신문 장호성 기자] [한 주 간 있었던 주요 부동산 이슈를 한국금융신문이 정리해드립니다. 편집자 주]

[목차]

전국 아파트 공시가격 평균 19% 상승, 1주택자 ‘종부세 폭탄’ 가능성은 낮아
수도권 집값 ‘키 맞추기’, 교통-개발호재 안고 일부 지역 급등

얼어붙은 수익형 부동산 경기, 저평가 틈 탄 상가·오피스텔 ‘줍줍’ 증가



◇ 전국 아파트 공시가격 평균 19% 상승, 1주택자 ‘종부세 폭탄’ 가능성은 낮아

전국의 아파트 등 공동주택의 올해 공시가격이 작년에 비해 19%가량 오를 전망이다. 이로 인해 9억 원을 넘는 고가 아파트를 보유하고 있는 사람들의 세부담이 전년대비 70%가량 오를 것으로 관측된다.
국토교통부는 15일 이 같은 내용이 담긴 '2021년도 공동주택 공시가격안'을 발표했다.

전국 평균 상승률을 견인한 것은 지난해 가격 상승이 두드러진 지역이었다. 세종은 작년에 비해 70.68% 급등하고 경기는 23.96%, 대전은 20.57% 오른다. 서울은 19.91%, 부산은 19.67% 오르고 울산은 18.68% 상승한다.

공시가격의 중위값은 전국 1억6천만원이며, 지역별로는 세종이 4억2천300만원으로 가장 비싸고 그 다음으로 서울 3억8천만원, 경기 2억800만원, 대구 1억700만원 등 순으로 나타났다. 이에 공시가격이 급등한 세종과 대전, 부산, 수도권 지역을 중심으로 재산세 등 보유세가 급등할 전망이다.

정부는 "올해 공동주택 공시가격 인상으로 재산세는 3600억 원 가량 세수가 증가할 것"이라고 추정했다.

이 같은 공시가격 상승을 두고 ‘1주택자의 종부세 폭탄이 현실화됐다’는 보도가 일부 언론을 통해 흘러나왔다.

그러나 ‘종부세 폭탄’이라는 프레임 자체가 다소 과장됐다는 반응도 곳곳에서 나오고 있다. 부동산 한 전문가는 “집값 상승분 등을 고려하면 다주택자가 아닌 1주택자의 경우 ‘폭탄’이라는 표현이 나올 정도로 과한 부담이 지워질 가능성은 크지 않다”고 짚었다. 정부는 1주택자에 대해서는 재산세와 종합부동산세를 합한 보유세가 전년보다 50%를 넘지 않도록 상한을 두고 있다.

이 전문가는 “다만 3주택 이상으로 많은 주택을 보유하고 있다면 세 부담이 큰 폭으로 늘어날 수 있다”고 부연했다.



◇ 수도권 집값 ‘키 맞추기’, 교통-개발호재 안고 일부 지역 급등

서울을 포함한 수도권의 집값 상승폭이 2.4대책 등 정부 공급시그널 효과로 꾸준한 하락세를 보이고 있다.

그러나 정비사업 영향이 있는 서울 노원과 경기 의왕, 그간 저평가를 받아왔던 서울 연남·도화 및 경기 안산 등 특정 지역에서는 여전히 가파른 상승세가 이어지고 있다. 사실상 수도권 전역이 가격 상승 ‘키 맞추기’에 돌입했다는 분석이 도처에서 나오고 있다.

지난해 집값이 급등한 수원을 중심으로 주변 지역들이 ‘키 맞추기’에 접어든 데다, GTX를 비롯한 교통호재 기대감이 퍼지며 일부 지역에서 가파른 상승세가 나타나고 있는 것.

해당 지역들은 LH 사전투기 논란이 불거진 시흥 뿐 아니라, 의왕과 안산 등 남부, 의정부·남양주 등 북부까지 골고루 퍼져 있는 것으로 나타났다.

작년 3월 2주까지 수원은 평균 11%의 가파른 집값 상승폭을 보였다. 가장 가팔랐던 수원 권선은 13.60%, 수원 팔달은 12.66%를 기록할 정도로 매서운 상승장이었다. 정부가 서울을 중심으로 규제책을 펴면서, 수도권 인근 지역인 수원으로 풍선효과가 발생했다는 것이 전문가들의 설명이었다.

정부의 두더지 잡기식 규제가 이어지자, 투기 수요는 지방까지 번지기 시작했다. 경기도 파주와 부산·대구·광주·울산·포항·논산 등 지방으로 투기 불길이 번지자, 정부는 지난해 12월 추가적인 규제지역을 지정하며 이를 진화하고자 했다.

그러나 전문가들은 ‘소 잃고 외양간 고치기’라며 입을 모으고 있다. 부동산 한 전문가는 “속된 말로 투기 세력들은 이미 먹을 거 다 먹고 빠진 뒤”라며, “이 같은 투기세력이 지방에 이어 다시 수도권으로 몰리면서 정부와 술래잡기를 이어가고 있다”고 지적했다. 이 전문가는 “특히 지난해 집값이 크게 뛴 수원을 중심으로 다시 키 맞추기 현상이 일어나고 있는 것”이라고 부연했다.



◇ 얼어붙은 수익형 부동산 경기, 저평가 틈 탄 상가·오피스텔 ‘줍줍’ 증가

지난해 확산된 코로나19 바이러스로 인해 수익형 부동산의 분위기는 얼어붙었다. 그러나 일부 투자자들은 현시점이 상가를 포함한 수익형 부동산 투자 적기라 판단하고 투자를 진행하고 있다.

이러한 분위기는 수익형 부동산 경매 시장에도 영향을 줬다. 16일 수익형부동산 연구개발기업 상가정보연구소가 법원경매정보 통계자료를 분석한 결과 올해 1, 2월 전국 수익형 부동산(상가, 오피스텔, 근린시설, 겸용) 경매 건수는 2383건에 달했으며 이 중 746건의 물건이 매각됐다. 매각 금액은 약 2467억 775만원으로 집계됐다.

올해 1, 2월 수익형 부동산 매각률은 31.3%를 기록했다. 이는 수익형 부동산 경매 통계가 집계된 2009년 이래로 가장 높은 수치의 매각률을 기록했다.

물건 용도별로 경매 건수가 가장 많이 나온 물건은 1391건을 기록한 겸용(상가주택, 도시형생활주택, 다가구주택 등)이었고 △근린시설(472건), △오피스텔(368건), △상가(152건) 등이 뒤를 이었다.

매각가율이 가장 높았던 수익형 부동산은 75.6%를 기록한 상가였으며 △오피스텔(71%), △겸용(69.9%), △근린시설(69%) 순이었다.

조현택 상가정보연구소 연구원은 "기존 시세보다 평균 보다 저렴하게 매입할 수 있어 수익형 부동산 경매에 대한 관심은 꾸준하고 저평가된 물건이 최근 많이 경매에 나오며 매각율이 높았다"며 "그러나 경매 입찰 전 세입자 명도저항 여부를 파악과 권리 분석 등이 선행되지 않으면 입찰 후 낙찰자는 금전적, 정신적 피해를 받을 수 있다"고 전했다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com