코로나 이후 우리의 자산은 (3) 코로나19 불구 글로벌 상업용 부동산 수요 꾸준히 증가

코로나19 바이러스 발발은 2020년초 글로벌 경제에 그림자를 드리우며, 성장에 부정적인 영향을 미쳤다.

부동산 부문에서는 임차인들의 임대결정 연기, 특히 확산세 방지를 위한 이동제한 등으로 호텔산업은 큰 타격을 받았으며, 리테일러들의 위기감은 증폭되고 있다.

코로나가 본격적으로 영향을 준 2020년 2분기 글로벌 부동산 투자규모는 전년대비 57% 하락해 2010년 분기단위 최저를 기록하고, 2020년 상반기 기준으로 보더라도 투자규모는 21% 떨어졌다.
그럼에도 불구하고 아시아 지역의 주상복합이나 호주 지역의 식료품 장기임차 Big-Box, 물류창고, 인터넷데이터센터 등에 대한 수요는 꾸준히 증가하는 모습이다.

어쩔 수 없는 시장 침체… 코로나 이후 점차 회복 예상

코로나19 이전 미국의 오피스 시장을 기준으로 보면 2010년부터 역대 가장 긴 상승 사이클을 누리고 있었으며, 2009년 이후 임대료 하락도 약 9분기(2년 3개월) 이후 안정화되며 지속적으로 상승했다.

장기적으로 주요 선진국의 상업용 부동산 공급의 감소는 지속됐고, 2차대전 이후 각국 정부의 노력으로 ‘실질금리 변동성이 축소’됨에 따라 투자시장에 우호적 환경이 조성됐다. 이러한 기조들은 장기적인 추세에서는 코로나 전후에 큰 차이가 있지는 않다.

그동안 글로벌 부동산 시장에서 자유로운 자본의 이동(Global Capital market)과 유동성 그리고 대도시로의 확대(도시화) 등에 투자 활성화를 위한 촉매제가 되었는데, 이번 코로나 사태는 기본적인 수요/공급 사이클을 변화시키기보다는 투자촉매제 부분에 단기 영향을 준 것으로 보인다.
국경을 넘는 해외 투자를 포함해서 글로벌 캐피탈 마켓은 지속적으로 증가해 12개월 이동평균으로 약 1100bill 달러 수준이며, 글로벌 부동산의 배당수익률(Cash on Cash)은 2019년 기준 약 4~5% 수준이다.

물류산업자산>오피스>리테일 순으로 배당수익률의 차이를 보였고, 자산별 순 내부수익률(Net IRR)은 연 10% 수준으로 수렴하고 있다.

부동산 부문 수익률은(income yield)는 임대료 수입의 완만한 증가로 과거 10년간 비슷한 수익률이었지만, 자본수익은 코로나 이후 크게 축소됐다.

이렇게 2019년까지 활발히 이루어졌던 글로벌 캐피탈 마켓 영향으로 글로벌상업용 부동산 시장은 역사적인 장기상승 사이클을 보여줬다.

그러나 코로나 사태를 맞으며 이동의 제한, 관점의 변화 등으로 투자가들은 리스크 기준을 낮춘 후 이후 업사이드를 찾는 모습을 보여주고 있다.

과거 아시아의 사스 집단 감염사태에도 사스가 정점을 지난 2003년 3분기 이후 오피스 흡수면적이 정상화를 보인 것을 감안하면 이번에도 2021년 정도에는 저점을 통과하는 모습을 기대할 수 있다.

오피스·리테일·물류창고 등 다양한 상업용 부동산 가치 오를 듯

특히 코로나 사태로 인한 투자자들은 ▲우수한 안정성을 가진 프라임 자산 선호 ▲엄격한 기준을 적용하는 신규 대출시장의 감소 ▲매도인의 보유기간 연장 ▲글로벌 채권과 비교했을 때 아직은 매력적인 배당수익률 대비 실현수익률의 감소 ▲디지털 경제의 성장에 따른 신규 자산 편입 등으로 투자전략의 변화를 추구할 것으로 예상된다.

또한 코로나 이전부터 높아진 자산가격으로 코어자산, 사모대출, 코어 플러스에 대한 선호도가 오를 전망이다.

오피스의 경우 임차인의 안정성은 요구가 높아짐에 따라 강화되겠지만, 높아진 자산가격이 부담이 되며, 단기적으로 공실률 상승 및 임대료 하락을 경험할 것이다.

그러나 중장기적으로 유연한 업무환경의 채택 가속화로 임차인들의 허브앤 스포크 오피스 전략이 중앙집중적 오피스 전략과 병행되는 하이브리드 오피스 전략이 확산될 것으로 보이며 집중과 분산, 인구 밀도 및 교통접근성, 기술 통신 인프라, 헬스케어 인프라에 대한 관점에서 입지전략도 재검토 될 것으로 보인다.

코로나의 영향을 많이 받은 리테일 부문은 필수소비재 부문의 비중이 높고 소규모 임차인 다변화로 활로를 찾는 한편, 리테일 자산의 콘셉트 변화(쇼핑에서 문화창조)에 대한 시도가 증가할 것으로 예상된다.

언택트 시대의 최대수혜자인 물류창고 및 산업용 건물들에 대한 투자는 향후에도 유망할 것으로 보이며, 온라인 쇼핑가속화, 리테일러들의 적정재고량 증가 및 밸류체인 변화를 위한 기본 인프라 자산으로 적극 활용될 전망이다.

가장 영향을 많이 받은 호텔산업은 경기민감 업종으로 1938년 이후 약 11번의 침체기를 경험하면서 성장해온 자산군이다.

지난 2008년 글로벌 경기침체시 침체기로부터 회복되는데 약 4~5년의 시간이 경과한 것을 보면, 다른 사업군들의 경기회복에 후행해 다소 느린 회복세를 보일 것이다.

무엇보다 당분간은 중앙은행의 완화적 통화정책에 따라 저금리 기조가 유지될 예정이어서, 이는 부동산 가치상승에도 영향을 줄 전망이다.

단기적인 시장약세에 따른 영향이 미미할 것으로 예상되는 자산들은 글로벌 본드와의 수익률 스프레드가 유지될 것으로 보이므로, 이 자산들에 대한 포지셔닝을 포트폴리오의 코어전략으로 삼고 수요확대가 일어나고 있는 산업용자산들의 편입을 통해서 수익률 상승을 위성전략으로 추구하는 것이 바람직하다.

※ 본 기사는 한국금융신문에서 발행하는 '재테크 전문 매거진<웰스매니지먼트 10월호>'에 게재된 기사입니다.

[윤창선 키웨스트 글로벌 자산운용 대표]