[부동산 뉴스와 해설] 코로나發 위기에 부동산 시장도 ‘흔들’

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)의 ‘팬데믹’(pandemic) 선언이 부동산 시장에 미칠 영향에 대한 우려가 높아지고 있다. 그동안 시장 전문가들은 부동산 시장의 하락장의 가장 큰 요인으로 거시경제 침체를 꼽아왔기 때문이다.

계속되는 정부의 고강도 규제, 1,600조가 넘는 가계부채, 유가하락 등 경제와 부동산 시장의 불확실성이 커지는 가운데 팬데믹 선언까지 더해지면서 ‘제2의 IMF’에 대한 공포감이 퍼지고 있다.

▶ 낮아지는 올해 성장률 전망치: 한국은행 2.3→2.1% / JP모간 2.3→2.2% / 무디스 2.1→1.9% / ING그룹 2.2→1.7% / 피치솔루션 2.2→1.7% / S&P 2.1→1.6%

▶ 자영업자, 영세중소기업, 주택자금대출. 경제 3대 약한고리 흔들… 득이 줄어 이자상환에 어려움 겪을 것. 연체율 상승으로 이어질 수도

▶ 부동산시장 전반에 대한 영향은?

[해설] 근래 우리나라의 큰 경제위기는 ▲1997년 IMF 외환위기 ▲2008년 경제위기 ▲2020년 코로나발 위기를 꼽을 수 있다. 그중 코로나발 위기는 현재 진행 중이어서 아직은 여파를 가늠하기 어렵다.

부동산 시장은 과거 위기 때마다 침체를 거듭했다. 하지만 그동안 늘 진행 중이던 일상적인 침체는 시장 흐름에 대한 영향력이 크지 않았다. 오히려 공급부족, 저금리 기조로 인한 유동성 증가를 이기지 못하는 모양새가 반복됐다.

단기적으로 부동산 활동상 대면을 꺼리는 주의 단계로 현장답사를 연기하거나, 세입자가 있는 매물 등은 집을 잘 보여주지 않는 선에서 그쳐 왔다. 가정을 통해서 상황별 예측을 해보자.
<가정 1> 상반기 내에 종료되어 단기적인 충격에 머무를 경우

한국은행의 기준금리 인하로 0.75%라는 초유의 시대가 왔다. 이렇게 저금리 기조가 유지되고 실제 대출금리 인하로 연결되면 대출 수요자의 부담은 가벼워진다. 정기예금 금리는 0%대를 맞이할 수도 있다.

저금리의 부작용은 실물(부동산) 보유가 유리하다는 경험으로 인해, 유동성이 계속 부동산 주변에 머무를 수 있다는 것이다. 특히 아파트는 상품성과 환금성을 보유한 안전자산이다.

수도권 등은 공급부족의 영향으로 당분간 비규제 지역까지 풍선효과가 지속될 우려도 있다. 상황이 단기간 내 종료되면 투자자는 여전히 비규제 지역을 찾아서 전전할 확률이 높다.

속칭 갭투자자의 활동은 우려를 넘어 철저히 단속해야 한다. 더 이상의 시장교란은 바람직하지 않다.

부동산 시장 안정을 위해서는 공급을 확충하는 것이 유일한 방법이다. 즉, 신축 입주물량 확대는 물리적으로 단기간 내 해결이 어려우니 일반매물을 늘리는 길 밖에 없다.

보유세가 중과됨에 따라 퇴로확보 차원에서라도 다주택자 양도세 중과 폐지를 통한 매물 확대가 필요하다. 또한 1주택자가 추가로 집을 매입할 경우에는 취득세를 중과(3배)해야 한다.

일시적 2주택자를 제외하고는 전부 과세하는 것이 바람직하다. 전국을 대상으로 시행해 실수요자 위주의 시장으로 재편해야 한다.

주택임대사업자가 일반인에게 집을 매도하더라도 과태료 부과를 한시 유예해 매물을 늘려야 한다. 매물유도를 통해 실수요자 위주의 매입 구조로 선순환 해야 한다.

분양시장에 대한 투자자 쏠림과 혼란 방지를 위해 전국에서 입주 시까지 분양권 전매를 제한해야 한다.

또한 풍선효과 방지를 위해 기존 분양권 전매에 대한 상시감시 체계를 강화해야 한다. 저금리와 공급부족 하에서는 특단의 안정책을 통해 실수요자 중심의 거래로 재편, 집값 상승을 최대한 억제해야 한다.

<가정2> 경제침체 정도가 연말 이후까지 진행돼 장기화되는 경우

한국은행의 기준금리 인하에도 불구하고 코로나19 사태가 장기화되면 경제에 미치는 영향은 블랙스완 급이다. 예상하지 못한 어느 분야에서 불거질지 모르는 불확실성 시대에 봉착한다.

이렇게 경제위기 급으로 격상되면 부동산 시장의 침체도 불가피하다. 투자자뿐만 아니라 실수요자도 가격하락을 예상, 매입을 보류하는 전형적인 위축현상이 나타날 수 있다.

현금 유동성을 확보한 경우에도 지금은 가격이 너무 높으니 하락하면 사겠다고 대기수요로 전환할 것이다.

결국 위기 상태에서는 극심한 거래 침체로 가격이 하락할 여지가 크다. 물론 집을 사지 않고 전세에 머물고자 하는 안주수요 증가로 전세가격이 더 오를 여지도 있다.

집은 사지 않아도 되지만, 거주는 계속해야 하므로 수급불균형 문제가 불거질 수 있다.

우리나라는 두 번의 위기를 극복한 경험이 있다. 둘 다 부동산이 침체된 기간은 1~2년을 넘지 않았다. 최소한 경제침체의 영향력만 놓고 보면 그렇다.

참고로 2008년 위기 당시는 1년 만에 V자로 반등 후 다시 하락세로 돌아선 것은 2기 신도시 등의 공급 영향도 컸다.

특히 지난 두 번의 위기와 극명하게 다른 영향요인은 금리향방이다. 종전에는 금리가 인상되었지만 이번에는 금리인하다. 그 와중에 토지보상자금 등 현금 유동성이 늘고 있다.

그리고 일정 시간이 지나면 부동산이 다시 올라갔다는 경험을 했다. 수급불균형 문제는 여전히 해결되지 않을 수 있다.

결국 유동성을 확보한 투자자는 가격이 하락하길 기다린 후, 일정 시점에 대거 매수에 나설 수 있다. 경제회복 신호가 들리는 순간 부동산 가격이 급상승할 개연성도 있다.

주택가격 안정을 위해서는 침체가 장기화될 경우에도 시장의 매물을 늘리는 방안과 대책을 병행해야 한다.

▶ 부동산114에 따르면 2019년 서울 분양아파트 2만 2,288가구 중 분양가 9억원 초과분은 2018년 23.4%에서 39.9%로 증가 / 9억원 초과~15억원 이하는 12.8%에서 35.2%로 3배가량 급증, 15억원 초과 초고가 아파트는 2018년 10.6%에서 4.7%로 줄어 강남권 분양물량이 나오지 못한 결과로 해석

▶ 2019년 3.3㎡당 분양가 분포: 동작구 2,873만원 / 성북구 2,392만원 / 강서구 2,488만원 / 동대문구 2,758만원, 중산층 주거지역도 2,000만원 중후반대로 상승

[해설] 아파트 분양가 9억원 초과는 중도금 대출이 금지되어 있다. 청약자가 자금여력이 없는 경우는 9억원 이하만 청약을 해야 한다.

분양가의 상승으로 9억원 초과 아파트가 40%에 이르고 앞으로 이 비율은 더 높아질 수 있다. 9억원 초과 40%는 결코 적은 숫자가 아니다. 특히 이 물량은 고스란히 현금부자의 몫으로 넘어가는 것이 문제다.

중산층의 주거 사다리 붕괴로 내 집 마련이 더욱 어려워질 수 있어 제도개선이 요구된다.

우선 생애최초주택구입자는 예외로 중도금 대출을 융통성 있게 허용해야 한다. 또한 당첨기회를 평생 1회로 제한하는 것도 방법이다.

사실 대부분의 중도금 대출은 전세보증금 등으로 입주 시 상환하는 것이 일반적이다.

대출규제 형평성도 개선해야 한다. 일반매매의 경우 매매가격이 15억원 초과 시 대출이 금지된다. 물론 9억원 초과분은 LTV 비율을 하향 조정했다.

결국 아파트 분양가를 기준으로 한 중도금 대출금지도 15억원 초과로 변경하는 것이 합리적이다. 더 이상 억울한 피해자를 만드는 일은 없어야 한다.

이참에 고가주택의 개념을 15억원 초과로 상향 조정해 가격 개념을 재편할 필요성도 느껴진다.

※ 본 기사는 한국금융신문에서 발행하는 '재테크 전문 매거진<웰스매니지먼트 4월호>'에 게재된 기사입니다.

박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원