금융위 "23일부터 시가 9억넘는 주택대출, 강화된 차주 단위 DSR 규제"…FAQ 배포

[한국금융신문 정선은 기자] 12월 23일부터 투기지역‧투기과열지구 시가 9억원 초과 주택 담보 신규대출을 받으면 강화된 DSR(총부채원리금상환비율= 모든 가계대출 원리금 상환액/ 연간소득) 규제가 적용된다.

금융위원회는 12.16 주택시장 안정화 방안 발표 이후 금융부문 후속 조치로 DSR 관리 강화, LTV(담보인정비율) 추가 강화 등에 대한 행정지도 시행과 FAQ(자주묻는 질문)을 23일 배포했다.

우선 투기지역‧투기과열지구의 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 차주에 대해서는 차주 단위로 DSR 규제를 적용해 은행권의 경우 DSR 40%를 초과할 수 없다.
다만 병원비 등 긴급한 생활안정자금은 목적을 입증하고 신청한 목적 범위 내에서 자금을 사용한다는 약정을 체결해 여신심사위원회 승인을 받은 경우 1억원 한도 내에서 DSR 한도를 초과해 취급이 가능하다.

또 분양주택에 대한 중도금대출, 재건축‧재개발 주택에 대한 이주비 대출, 추가분담금에 대한 중도금대출, 서민금융상품, 전세자금대출(전세보증금담보대출은 제외), 주택연금(역모기지론), 보험약관대출, 예적금담보대출 등 일부 대출에 대해서는 신규 취급시 DSR 산출 대상에서 제외한다.

아울러 시가 9억원을 기준으로 주택가격 구간 별 LTV 규제 비율이 차등 적용된다. 기존에는 주택가격 구간없이 LTV 40%가 적용됐는데, 이날부터 9억원 이하분은 LTV 40%가 적용되지만, 9억원 초과분은 LTV가 20%로 줄어든다.

주택담보대출의 실수요 요건도 강화해 투기지역‧투기과열지구에서는 1주택 세대의 주택 구입에 대해서는 1년 내 처분 및 전입 의무를 부여하고, 무주택세대의 고가주택(시가 9억원 초과) 구입에 대하여 1년 내 전입 의무가 주어진다.

주택 구입목적 사업자대출을 투기지역뿐만 아니라 투기과열지구까지 적용범위를 넓힌다. 또 투기지역‧투기과열지구 주택임대업 개인사업자대출 RTI(임대업 이자상환비율) 기준을 1.5배 이상으로 강화한다.
이 규제들은 12월 23일 행정지도 시행 이후 신규대출 신청분부터 적용된다. 행정지도 시행 이전에 주택매매계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주, 대출 신청접수를 완료한 차주 등에 대해서는 종전규정이 적용된다.

집단대출의 경우 올해 12월 22일까지 입주자모집 공고(입주자모집 공고가 없는 경우 착공신고, 재건축‧재개발 사업장 조합원의 경우 관리처분인가)된 사업장에 대해서는 종전 규정이 적용된다.

다음은 금융위가 소개한 12.16 주택시장 안정화 방안 관련 금융부문 주요 FAQ.

- 강화되는 LTV, DSR 규제는 생활안정자금 목적의 주담대에도 적용되나?

△ 금번에 추가로 강화되는 LTV, DSR 규제는 자금용도와 무관하게 모두 적용된다.

- DSR 규제가 차주 단위로 적용되는 경우는?

△ 2019년 12월 23일 이후 투기지역‧투기과열지구 소재 시가 9억원 초과 주택을 담보로 신규로 주택담보대출을 받는 차주다. 주택구입 목적 주담대 및 생활안정자금 목적 주담대 모두 포함한다. 이 차주가 상기 주담대를 받은 이후 추가로 신용대출 등 포함해 대출을 받는 경우에도 차주 단위 DSR 규제가 적용된다. 단 주담대 잔액이 모두 상환된 경우에는 적용대상에서 제외된다.

- 비대면 신용대출 취급시에도 해당 차주가 투기지역‧투기과열지구내 시가 9억원 초과 주담대를 보유하는지 확인하고 차주 단위 DSR을 적용해야 하나?

△ 비대면 신용대출도 동일한 방식으로 차주 단위 DSR이 적용된다.

- 비은행권 차주단위 DSR 적용기준과 하향 조정 스케줄은?

△ 비은행권의 차주 단위 DSR 적용기준은 60%로 동일하다. 비은행권의 차주 단위 DSR 적용기준은 단계적으로 하향 조정해 2022년 1월 1일부터 40%를 적용할 예정이다.

- 강화된 LTV 조치시 다주택자의 생활안정자금 목적 주택담보대출에 대한 LTV는 어떻게 되나?

△ 9.13 주택시장 안정대책에 따라 다주택자의 경우 생활안정자금 목적 주담대에 대하여 LTV를 10%p(포인트) 차감한다. 2019년 12월 23일부터 투기지역‧투기과열지구내 시가 9억원 초과 주택 담보대출의 경우 9억원 이하분에 대해 LTV 40%, 9억원 초과분에 대해 LTV 20%가 적용됨에 따라, 다주택자의 생활안정자금 목적 주담대는 9억원 이하분에 대해 LTV 30%, 9억원 초과분에 대해서는 LTV 10%가 적용된다.

- 시가 15억원 초과 초고가주택의 주담대와 관련 시가 15억원 초과 여부 판단, 대출취급 가능여부 판단 시점은?

△ 주택가격의 산정(대출취급 가능여부 판단)시점은 차주의 대출 신청일 기준이다.

- 초고가 아파트에 대한 주담대 제한이 재개발·재건축 조합원 집단대출에도 적용되나?

△ 12.16 주택시장 안정화 방안에 따르면, 투기지역‧투기과열지구 시가 15억원 초과 초고가 아파트에 대한 주택구입목적 주택담보대출을 금지했는데 재건축‧재개발 조합원이 1주택 세대로서 사업추진(조합설립인가) 전까지 일정기간(1년 이상) 실거주한 경우에 예외조치 하였다. 12월 17일 대책 시행 이후 취급되는 재건축‧재개발 사업장 집단대출에 대해 적용하고, 대책 시행 이전에 입주자모집 공고를 한 사업장, 입주자 모집공고가 없는 경우에는 착공신고된 사업장, 관리처분계획이 인가된 사업장의 조합원에 대해서는 종전 규정을 적용할 수 있도록 경과조치를 두었다.

- 시행일 이전에 매매계약서를 작성하지 않고, 일부 소액 금액만을 선지급한 가계약을 체결한 경우도 종전규정을 적용받을 수 있나?

△ 시행일 이전에 주택매매계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주에 대해서는 종전 규정을 적용한다. 제3자인 금융회사가 상기 조항을 적용하기 위한 계약성립 여부를 확인하기 어려운 가계약의 경우 종전 규정이 적용되지 않는다.

정선은 기자 bravebambi@fntimes.com