(장태민 칼럼) 김수현, 2번의 부동산정책 실패..그리고 개인적 성공

[한국금융신문 장태민 기자]
문재인 정부 출범 이후 한 전직 청와대비서관이 다시 청와대에 입성했을 때 그를 아는 많은 사람들은 기대반, 우려반을 나타냈다.

노무현 정권 시절 부동산 정책 수립과 집행을 했던 인물이었던 만큼 일부에선 '경험이 있으니 이번엔 잘 할 것'이라고 기대했고 다른 일부에선 '동일한 방식으로 접근하다가 또 실패할 수 있다'고 우려했다.
그의 재등장을 통해 노무현 정권 후반부 서울 아파트 가격 급등으로 정권의 지지도가 급락했던 기억을 떠올리는 사람도 있었다. 이런 사람들 중엔 이번엔 그가 제대로 부동산을 제대로 휘어잡을 것이라고 기대하기도 했다.

그는 노무현 정부 시절 국정과제비서관, 국민경제비서관, 사회정책비서관을 4년 반이나 지낸 인물이었다. 정권 후반부엔 환경부 차관으로 일했다. 하지만 무엇보다 노무현 정부 부동산 정책의 많은 부분을 담당한 것으로 알려진 사람이었다.

김수현이었다.

■ 김수현의 뼈아픈 2번째 실패..서울 아파트 가격 다시 폭등

다들 알고 있는 만큼 결론부터 얘기를 하고 가자.
안타깝게도 그의 부동산 정책은 또 다시 실패했다.

김수현은 문재인 정권이 출범한 2017년 5월부터 2018년 11월까지 사회수석을 지낸 뒤 2019년 6월까지는 정책실장을 지냈다.

'부동산은 끝났다'고 외치던 그의 바람은 실현되지 않았다. 문재인 정부 출범 후 서울 아파트 가격은 2년 반만에 이명박·박근혜 대통령 시절을 모두 합친 것보다 더 큰 폭으로 뛰었다.

이제 서울 아파트 평균가격이 9억원 가까운 수준으로 급등해 버렸다. 서울 아파트 가격은 이명박 정부 출범 직후 3.9억원, 박근혜 정부 출범 후 4.4억원, 문재인 정부 출범 직후 5.8억원 수준이었다.
서울 아파트의 역사에서 9년 3개월의 시간보다 훨씬 다이나믹한 사건이 문재인 정권의 2년 남짓한 기간 동안 일어난 것이다.

■ 김수현이 말했던 참여정부 부동산 정책 실패의 원인

2011년 7월.

김수현 전 청와대 비서관이 '부동산은 끝났다'는 책을 출판했다. 이 강렬하고 선정적인(?) 제목을 단 책에서 그는 더 이상 부동산이 돈벌이의 수단이 되선 안 된다는 점을 웅변했다.

이 책엔 그가 썼던 각종 기고문, 정책 아이디어, 해외 부동산 정책 사례 분석 등이 담겨 있었다.

이 책은 노무현 정권이 임기 중·후반부 서울 아파트 등 부동산 가격을 잡지 못해 정권을 넘기고 시간이 3년 반 가량 지나서 나왔다.

그는 서문에 "부동산 가격이 급격히 오르던 시기에 정부, 그것도 노무현 대통령을 보좌하는 자리에서 정책을 담당했던 경험이 있다. 2003년의 10.29대책, 2005년의 8.31정책에 대해 책임도 있다"고 했다.

2011년 당시 내가 이 책을 집어들었던 이유는 그가 책에서 말할 '실패의 이유'가 궁금해서였다.

그는 2011년 5월에 썼던 칼럼 '참여정부는 왜 집값을 못잡았나'도 책에 실었다. 그 칼럼에서 그는 "부동산만은 아직 응어리진 마음이 풀리지 않고 있다"고 썼다. 그러면서 상황을 설명했다.

그는 "(노무현 대통령) 재임 5년간 강남 아파트는 64.2% 올랐고 일부 단지의 경우 2배 이상 오르기도 했다. 김대중 정부가 분양가상한가 폐지, 양도세 완화 등 과도하게 규제를 없앴던 것도 이유가 되겠지만, 2003년 10.29 대책으로 이들 대부분이 복구됐던 것을 감안하면 그것만 핑계 댈 수도 없다"고 했다.

그러면서 상당 부분 '대외요인'에 집값 상승의 원인을 돌렸다. 단순한 핑계가 아니라 사실 이 부분은 많은 사람들이 동의하는 바이기도 하다. 2000년대 미국 서브프라임 모기지 사태가 터지기 전까지 전세계는 유동성 파티를 즐겼다. 2000년대 들어 집값이 2배 오른 나라들도 많았던 게 사실이다.

김 실장은 "(당시) OECD 국가들과 상승률을 비교하면 우리는 하위권에 속할 정도였다"고 했다. 하지만 그는 변명으로만 일관하지 않고 잘못을 인정했다.

"참여정부는 부동산과 금융 간의 관계가 새로운 차원으로 들어선 것을 제 때 인식하지 못했고 대응하지 못했다. 상황을 수긍할 수 있지만, 책임은 벗어날 도리가 없다."

부동산과 유동성의 관계가 2000년대 들어와 이전과 근본적으로 달라졌지만, 그 위험성을 제대로 이해하지 못했다는 고백이었다.

결국 김 실장은 '과잉유동성에 대한 이해와 대책 부족'을 참여정부 부동산 정책 실패의 원인으로 꼽았다.

그 시절 한국은행 통화정책도 떠오른다. 노무현 정부 출범 후 이헌재 장관의 '저금리 사랑'은 대단했다.

금융시장 사람들은 이를 눈치챘고 한은은 계속해서 금리를 내렸다. 이후 집값 폭등에 대한 우려가 커졌을 증폭됐을 때 한은이 금리를 인상했다. 금융시장 주변엔 '뒤늦은 대응'을 비난하는 목소리도 많았던 시절이었다.

■ 문재인 정부 출범 후 급등한 서울 아파트..다시 도마위에 오른 김수현

2019년 6월.

김수현 정책실장은 청와대를 떠났다. 자신이 다시 공직에 나가기 전 몸 담았던 세종대 교수로 돌아갔다.

그는 서울 아파트 가격을 잡는 데 실패했으며, 투기꾼(투자자)에게 또 다시 좋은 먹잇감이 됐다는 비아냥까지 들어야 했다.

2018년 9.13 대책 이후 잠깐 안정되는 듯 하던 서울 아파트 가격은 2019년 하반기부터 다시 뜀박질을 했다.

특히 김 실장이 사임하던 시점 전셋값이 들썩이면서 불안감을 키웠다. 민간택지 분양가상한제가 예고되면서 사람들은 아파트를 싸게 살 수 있는 기회를 노리면서 전세를 찾았다.

아파트 공급량이 부족한 상황에서 분양가상한제가 시행되면 전세가격이 오를 수 있는 환경이었다. 사람들이 시세보다 싸게 아파트를 사기 위해 매수보다는 전세로 돌아설 수 있기 때문이었다.

결국 매매가격까지 다시 뛰면서 서울 아파트를 향한 사람들의 욕망이 다시 끌어올랐다. 때 마침 한국은행도 금리를 내려줬다. 한국은행은 7월에 이어 10월에도 기준금리를 낮췄다. 물가가 낮다는 이유 때문이었다. 기준금리는 역사적 최저치인 1.25%까지 하락했다.

연말 시즌으로 가자 참지 못하던 30대가 아파트를 질렀다. 주택 청약시장에서 점수가 부족한 30대들이 최대한 돈을 당겨서 아파트를 샀다. 상당 부분은 돈 많은 부모를 활용한 가족 재테크였다.

그리고 드디어 서울 아파트 평균가격 9억원에 육박했다. 이제 평균가 10억원이 멀지 않았다는 식의 얘기들이 시중에 떠돌아다녔다.

결국 해가 가기 전인 12월 16일 정부는 다시 '종합대책'을 내놓아야 했다. 정부는 시가 15억원 이상의 아파트를 '초고가'로 규정하고 담보대출을 내주지 않는 강력한 규제를 발표했다. 전세자금 대출 후 시가 9억원 초과주택을 구입하거나 2주택 이상을 보유하게 되는 경우 전세대출을 즉시 회수하는 정책도 내놓았다.

정부가 이전보다 더욱 강도를 높인 규제책을 발표한 것이다. 몇몇 사람들은 이미 청와대를 떠난 김수현 '교수'를 떠올렸다.

참여정부 시절 유동성을 제어하지 못해 서울 아파트 폭등을 불러왔다고 진단했던 사람. 그는 그러나 문재인 정부 들어서도 다시금 유동성이 서울 아파트로 쏠리는 것을 막지 못했다.

서울아파트 가격이 2013~2014년 바닥을 찍고 고개를 든 상황에서 문재인 정부가 출범했다. 적지 않은 사람들이 정부 출범 뒤 '강력한' 규제와 함께 '필요 이상의' 서울 내 아파트 공급을 확대하라는 훈수를 뒀다.

하지만 유동성은 넘치는데 공급을 제대로 늘리지 않은 상황에서 지속된 '적당한' 규제와 공급 부족은 각종 '풍선효과'를 불러 일으켰다. 자금들은 규제 사각지대를 찾아 다녔다. 심지어 정부가 규제를 했다가 일부 지역을 '방심하고' 풀어주자 그 쪽으로 돈이 몰려가기도 했다.

서민들이 쓸 돈은 부족했지만, '있는 사람들' 수중에 돈은 생각보다 많았다. 그 돈들은 아파트를 사서 욕망을 채우는 데 쓰여야 했다.

■ 노무현 정부 때와 비슷한 환경에서 정책 맡은 김수현

김수현 교수가 쓴 '부동산은 끝났다'를 3번째 읽었다. 그가 2011년 참여정부를 회고하면서 책을 냈을 때 정책 실패의 이유가 궁금해서 책을 집어든 뒤 그가 다시 청와대로 복귀할 때 어떤 정책을 내놓을지 궁금해서 다시 훑었다. 이후 서울 아파트 폭등 뒤 다시 실패의 이유가 궁금해서 또다시 책을 집어들어야 했다.

사람은 실패에서 배워야 한다. 하지만 냉정한 반성과 성찰이 동반되지 않는 경우 실패를 되풀이하는 경우도 많다. 이제 다시 교수가 된 김수현이 2번째 청와대 입성에서도 실패한 이유는 무엇일까.

그는 '부동산은 끝났다'에서 참여정부 출범 전 김대중 정부가 분양가 상한제 폐지, 양도세 완화 등을 통해 과도하게 규제를 없앤 점, 그리고 2000년대 전세계적 거품이 참여정부의 부동산 정책을 힘들게 했다고 회고했다.

그런데 그가 2017년 청와대로 입성하기 전의 환경도 비슷했다. 박근혜 정부의 부동산 경기 부양 노력과 저금리 환경 속에 유동성이 크게 풀려 있는 상황이었기 때문에 환경이 유사하다고 볼 수 있었다.

사실 부동산은 상당부분 정책과 맞물려 돌아간다고 볼 수 있다. 부동산 시장엔 어떤 식이든 정책이 개입될 수 밖에 없다. 그리고 그 정책의 성격은 부동산 시장 부양(활성화) 혹은 억제(안정화)에 맞춰진다.

일반적으로 한국의 주택가격은 지속적으로 상승했기 때문에 안정화 정책이 나오는 경우가 더 많았다.

하지만 김수현이 참여정부에 몸 담기 전 김대중 정부는 IMF 외환위기 사태의 뒷수습 중이었다. 그 과정에서 김대중 정부는 주택 활성화 정책을 내놓아야 했으며, 참여정부는 이를 제대로 수습하지 못해 서울 아파트 가격 급등을 불러온 측면이 있었다.

그런데 문재인 정부에서 임무를 맡기 전에도 상황은 비슷했다. 2013~2015년 박근혜 정부는 대대적인 부동산 활성화 정책을 내놓은 상태였다. 몇 가지를 살펴보자. 사실 박근혜 정부의 부동산 정책은 '적극적 부양'에 초점이 맞춰졌다.

■ 박근혜 정부의 부양책 이후 나온 문재인 정부의 규제책..결과는 실패

2013년 박근혜 정부는 4.1 부동산 정책을 내놓는다. 이명박 정부 주택정책의 핵심이라고 할 수 있는 보금자리주택 폐지 등이 담겼다. 또 신도시를 통한 물량 공급도 하지 않겠다고 했다. 수급적으로 주택이 모자라게 만들 수 있는 발표였다.

보금자리주택 정책은 공공주택을 '임대 뿐만아니라 분양'을 하면서 민간 분양시장에도 충격을 줬다. 이러다 보니 MB 정부 시절 집값이 별로 못 오른 이유를 보금자리주택에서 찾는 시각도 적지 않다.

휴먼시아라는 이름의 이 공공분양 아파트는 민간 분양시장에도 직접적인 수급적 영향을 줬다. 이 공공분양 아파트의 인기는 대단했다. 이 물량 덕분에 기존 민간 아파트들의 분양가는 상당히 높게 보였으며, 아파트 값을 제어하는 완충재 역할을 했다.

하지만 박근혜 정부는 이 정책을 폐지하는 쪽으로 방향을 잡는 동시에 신도시 물량 공급을 제한하는 입장을 취했다.

이후에도 집값 상승을 견인하기 위한 정책들은 이어졌다. 2014년 7월 24일 주택담보대출 완화 정책이 나왔다. LTV를 70%까지 완화한다는 내용이었다. 단순하게 볼 때 이전까지는 10억원 짜리 아파트를 사기 위해 자기자본 5억원이 필요했으나 이제 3억원만 있으면 아파트를 살 수 있게 된 것이었다.

LTV 70% 완화와 함께 보험사에선 모기지 인슈어런스 상품까지 선보였다. 모기지 인슈어런스를 활용하면 LTV를 실질적으로 80%까지 활용할 수 있는 시대가 열렸다.

가계대출 동향을 유심히 살펴본 사람이라면 알 수 있듯이 2014~2016년은 그야말로 주담대 폭증의 시대였다. 당시 박근혜 정부가 부인하긴 했지만, 누가 보더라도 정부는 '빚 내서 집사라'는 시그널을 주고 있었던 것이다. 그 때 사지 않았던 사람들 중 지금 땅을 치고 후회하는 사람이 많다.

이후 박근혜 정부는 9.1 부동산 대책을 통해 택지개발촉진법 폐지와 재건축 연한 단축(40년→30년)을 발표했다. 택촉법은 개인이 보유한 토지를 강제 수용할 수 있게 하는 법률로 1981년 제정된 바 있다. 이 법 덕분에 신도시 개발이 탄력을 받을 수 있었던 것이다.

이에 따라 정부의 발표 뒤 사람들은 향후 재건축이나 재개발이 활성화되고 신도시 지정은 중단되는 것 아니냐는 인식을 가질 수 밖에 없었다. 1980년대 후반 지어진 목동 아파트 단지 등의 재건축 기대감이 올라갈 수 밖에 없었다.

박근혜 정부는 2015년 4월엔 분양가자율화를 들고 나왔다. 재개발 시 공공임대 비중을 낮출 수 있는 권한을 지자체에 안기는 등 분양가가 뛸 수 있는 조건을 만들었다.

이밖에도 박근혜 정부는 계속해서 집값 부양을 위해 노력했다. 각종 세제 혜택을 도입하는 등 집값 부양을 위해 힘썼다.

더군다나 금리는 계속 내려가고 있었다. 한국은행 기준금리는 2016년 6월 역대 최저인 1.25%까지 내려갈 때까지 인상 없이 인하만 8번이 이어졌다.

결국 2017년 문재인 정부가 들어설 때 서울 아파트는 상당히 불안정한 상태였다. 서울 아파트는 2010년대 초 하락을 보이다가 2013~2014년 경 바닥을 형성한 뒤 이후엔 상승폭을 확대하고 있었다. 2016년부터는 오름세가 더욱 커졌으며, 투자자들은 문재인 정부가 어떤 대책을 내놓을지 지켜봤다.

하지만 모두가 아는 것처럼 정부의 대응은 실패했다. 이런 상황에서 서울 아파트 급등을 전 정부 때문이라고 하는 목소리들도 흘러나왔다.

박원순 서울시장이 대표적으로 최근 이런 주장을 펼쳤다.

하지만 많은 사람들은 박원순 시장 자신이 서울 아파트 공급을 제한하는 정책을 펼치면서 서울 아파트 가격 폭등에 기여했다고 말한다. 즉 작금의 사태에 대해 반성하고 자성해야 할 사람이라는 주장이다.

아무튼 박근혜 정부 시절 서울 아파트 급등을 위한 조건들이 성숙해 있었던 만큼 문재인 정부는 이 문제를 잘 대응해야 했다.

정권이 바뀐 뒤 부동산 정책이 '부양'에서 '규제'로 바뀌었지만, 김수현 수석 등은 문제의 심각성을 알지 못했던 것으로 보인다. 그리고 사실 2년 반이 지난 이 시점에 전정부 탓을 하는 것은 현 정부의 무능함을 과시하는 것 밖에 안된다.

■ 공급을 별로 신경쓰지 않는 '이상한' 논리

부동산 가격 관리를 위해선 수요와 공급을 모두 따져야 한다. 가격 안정을 위해 수요를 억제하기 어렵다면 공급을 대거 늘려야 한다.

공급을 늘리는 방법엔 2가지가 있다. 기존 아파트 소유자들이 매물을 내놓도록 하든지, 신규로 아파트 물량을 공급해야 한다. 사람들이 팔지 않을 때는 공급을 늘려서 매도 압력을 가중시켜야 한다.

시중의 부동자금이 워낙 많은 상황에서 수요의 기세를 꺾기는 쉽지 않은 환경이었다.

또 아파트 보유자도 보유 물건을 잘 내놓으려고 하지 않았다.

서울에 신규택지를 공급하기 어려워진 상황에서 공급을 늘리기 위해선 재개발이나 재건축 등 민간 정비사업을 잘 활용할 필요가 있다는 게 많은 사람들의 진단이었다.

이런 가운데 주택산업연구원은 최근 서울 아파트 공급이 부족하다는 견해를 밝히기도 했다.

2012년부터 2018년까지 7년간 서울에 공급된 새 아파트 준공물량은 연평균 3만 2680가구로 집계됐다. 이는 이전 7년(2005~2011년)의 연평균 3만 8,885가구에 비해 16% 줄어든 것이다. 주택산업연구원은 서울 아파트 수요는 연간 4만가구로 추정되지만 매년 7천가구 이상, 7년간 누적 5만 가구 이상이 부족했다고 밝혔다.

문재인 정부 들어 새 아파트 가격 급등 등은 결국 공급 문제였다는 것이다. 사람들이 새 아파트에서 살기를 원했지만, 결국 제대로 된 공급이 없자 서울 아파트가 폭등한 것으로 해석하는 사람이 많다.

그런데 김수현 교수의 책에도 '공급 논리'를 불편해 하는 시각들이 적지 않게 등장한다. 사실 수요를 억제하지 못하는 이상 공급논리를 과소평가하는 것은 상당히 위험한 일이지만, 김 교수가 '도그마'에서 빠져 나오지 못한 것으로 보인다는 평가들도 있다.

그는 책에서 이런 말을 한다.

"(집값이 오르면) 신이 난 이른바 시장주의자들은 공급만이 살 길이라면서 정부를 질타하는데, 이는 결국 집값이 더 오르라는 주술이나 다름없다."

공급을 늘리라는 주장을 단순 '시장주의'로 치부해버리는 이런 사고방식은 상당히 위험하다. 그 결과는 현재 '김수현의 2번째 실패'에서 여실히 확인되고 있는 것 아닌가.

■ 청와대 사람들의 부동산 재테크 신공..김수현 아파트 10억원 이상 폭등

경제정의실천시민연합은 12월 11일 고위공직자 부동산 재산 변화 분석자료를 발표했다.

청와대 고위관료 65명의 부동산 재산을 분석한 결과 3년여만에 평균 3억 2천만원이 올라 부동산 재산이 40% 가량 상승한 것으로 나타났다. 상위 10위권 내에 있는 사람들의 부동산 재산은 52%나 늘어났다. 청와대 공직자들의 아파트 재산은 8억원 수준에서 11억원 수준으로 오른 것으로 조사됐다.

경실련은 또 문 대통령 취임 당시 서울 아파트값은 평당 3,415만원이었으나 올해 11월엔 평균 5,051만원으로 32% 뛴 것으로 나타났다고 발표했다.

부동산 정책의 설계자 김수현 전 실장도 재산 증가 상위에 랭크됐다. 그의 과천시 별양동 주공아파트는 2017년 이후 10억 4천만원 상승한 것으로 나타났다.

2017년 초 9억원 하던 아파트가 2019년 11월 현재 19억 4천만원으로 뛴 것이다. 김 전 실장이 사는 아파트 가격은 116%나 급등해 단연 눈에 띄었다. 상승률로 따지면 이번 통계에서 당당히 1위를 기록했다.

이 밖에 장하성 전 실장의 아시아선수촌 아파트는 10.7억원 뛴 28.5억원, 김상조닫기김상조기사 모아보기 현 정책실장의 청담동 아파트는 4.4억원 오른 15.9억원 수준인 것으로 나타났다.

경실련은 또 "이번 조사에 포함되지 않았지만 김의겸 전 청와대 대변인의 경우 논란이 됐던 흑석동 상가주택을 34.5억원에 매각해 1년만에 8.8억원의 시세차익이 발생한 것으로 알려졌다"면서 청와대 관료들의 말과 행동이 다른 부동산 사랑을 비판했다.

아울러 아파트값이 가파르게 상승하면서 공시지가 시세반영률은 오히려 하락했다고 비판했다. 시세차액 상위 10위 보유 아파트의 공시지가 시세반영률은 39%에 불과했다고 발표했다.

정부가 발표한 공시지가 시세반영률(64.8%)과 너무 차이가 난다는 것이다. 그러면서 청와대 내 2주택자 이상은 18명으로 전체의 37%에 달했고, 3주택자 이상은 6%에서 10%로 증가했다고 밝혔다. 정부의 통계도 믿기 어렵다고 했다.

"국토부는 표준지 시세 조사 근거조차 공개하지 않고 있다. 우리는 정부 통계를 신뢰할 수 없다. 2005년에도 시세반영률 91%라고 거짓 발표를 한 적이 있다. 문재인 정부 30개월 중 26개월 동안 집값이 상승했지만 문재인 정부는 심각성을 인식하지 못했고 청와대 참모들의 부동산 가격은 급등했다."

그러면서 정부의 정책은 '소득 주도 성장'이 아니라 '불로소득 주도 성장'이라고 비꼬았다.

동시에 재산 신고기준을 공시(지가)가격과 시세를 동시에 기재하는 방식으로 바꿔야 한다고 밝혔다. 사실 공직자 재산공개에서 부동산은 공시가격으로 기재되는 경우가 일반적이어서 재산이 과소평가되고 있다. 당연히 재산신고는 시세 기준으로 바꿔야 한다.

결과적으로 정부 출범 뒤 청와대 상당수 인사들의 재산은 크게 늘었다. 정부가 서울 아파트를 잡는다는 시늉을 했지만, 공급을 늘리라는 많은 사람들의 조언을 무시했다.

아무튼 청와대의 진정한 '고수'들은 자신들의 재산이 기하급수적으로 늘어나는 것을 즐겼을지도 모른다.

김수현 '교수'는 작금의 현상에 대해 어떤 생각을 하고 있을까. 자신의 아파트는 짧은 기간에 급등해 그나마 다행이라고 생각하고 있지는 않을까.

정부 내 최고의 부동산 전문가로 평가받던 김 교수의 뼈아픈 정책 실패와 함께 서울 무주택자들의 꿈도 차디찬 한강물을 따라 쓸려 내려갔다.











장태민 기자 chang@fntimes.com