[2019 부동산 톺아보기(下)] 과다 경쟁 서울 재개발·재건축 잡았을까

[한국금융신문 서효문 기자] 문재인 정부는 지난 2017년 5월 출범 이후 약 3개월 만에 ‘8.2 부동산 대책’을 발표, 강남을 중심으로 한 재개발·재건축 시장 안정화를 꾀하겠다고 밝혔다. 그러나 이런 기조가 통하고 있다고 보기에는 현재 시장 상황이 녹록하지 않다.

재건축·재개발 시장 과열이라는 문제가 다시 대두된 것은 지난달부터 시공권 수주전에 돌입한 ‘한남 3구역’ 때문이다. 이 사업장은 국토교통부가 사상 초유의 ‘입찰 무효’라는 조치를 내렸다.

이 사업장 입찰에 참여한 현대건설, 대림산업, GS건설에 대해 국토부는 현행 법령 위밥 소지가 있는 20여건을 적발하고 수사 의뢰, 시정 조치 등을 내렸다. 이와 함께 해당 건설사들의 입찰을 무효화했다.
이는 지난 2017년 말 시공사 선정을 진행한 ‘반포 주공 1단지 1·2·4주구(이하 반포 1단지)’ 무상 이주비 7000만원 제공과 유사한 사례라고 볼 수 있다. 이 사업장은 입찰에 참여한 시공사들이 과다 공약을 내세워 강남 재건축·재개발 ‘쩐의 전쟁’을 촉발시켰다는 평가를 받는다.

또 해당 사업장 입찰에 참여한 건설사들이 정부의 규제 강화에 대한 대응책도 내놨다. 입찰 참여 건설사들은 후분양제를 통한 평당 분양가 5000만원 이상을 약속한 바 있다.

즉, 지난 2년간 정부의 규제 강화로 인해 재개발·건축 시장 안정화는 이뤄지지 않았다는 평가를 내릴 수 있다. 여전히 쩐의 전쟁이 이어지고 있는 모습이다.

부동산 업계 한 관계자는 “2년 전 과다 경쟁이 현재까지 이어지고 있는 상황”이라며 “결국 재개발·재건축 시장은 큰 변화 없는 상태”라고 말했다.

물론 정부의 노력이 없었던 것은 아니다. 지난해 정부는 강남만을 타깃으로 한 ‘미시적 규제’를 내놨다. 지난해 3월부터 적용된 ‘재건축 안전진단 기준 강화’가 그 것이다.
이 제도는 재건축 안전진단 기준을 높여, 재건축 허가를 과거보다 어렵게 하겠다는 취지다. 이로 인해 당시 목동, 강남 등 재건축 사업장이 많은 시장은 출렁였고 집값 하락이 이어진 추세다.

문제는 올해 들어 해당 지역 재건축 사업장들의 매매가가 치솟고 있다는 점이다. KB부동산에 따르면 지난 5월 이후 강남구 아파트값 상승은 9%에 육박한다. 이는 서울 지역에서 가장 높은 수치다. 강남구 외에도 송파구(7.09%), 서초구(5.96%), 강동구(3.34%)도 상승세가 두드러진 모습이다.

이에 따라 부동산 규제의 방향이 잘못됐다는 평가가 나온다. 부동산 거래세는 강화하고 종부세는 미미하게 설정한 현 정부의 규제가 일명 ‘존버’한 강남 재건축 사업장의 집값 상승을 불러 일으켰다는 얘기다.

또 다른 부동산 업계 한 관계자는 “정부가 2017년 8.2 부동산 대책으로 재건축 조합원 자격 요건 강화 등으로 강남 지역 재건축 시장을 잡으려고 했으나 현재로선 긍정적 평가를 내리기 힘들다”며 “올해 7월부터 시작된 서울 지역 집값 상승은 결국 재건축·재개발 물량이 많은 강남 4구를 중심으로 이뤄졌다”고 관측했다.

오대열 경제만랩 리서치팀장은 “정부가 강남 아파트 가격을 잡기 위해 민간택지 분양가상한제까지 강수를 내놨지만 강남 아파트는 여전히 오름세를 보이고 있다”며 “매수심리만 더 높아지고 있는 상황”이라고 말했다.

공급 정책이 부족한 것도 재건축·재개발 시장의 희소성을 높이고 있다는 지적이 나온다. 문재인 정부는 최근 3기 신도시를 비롯해 신혼희망타운 조성을 공약한 바 있다. 지난해 말 분양을 시작한 위례 신혼희망타운을 시작으로 고양 창릉지구, 부천 대장지구까지 서울 인근 지역에 3기 신도시 조성을 발표했다.

업계 관계자들은 해당 대책이 강남을 비롯한 서울 재건축·재개발의 가치를 더 높였다고 본다. 서울 인근 지역이라고 하지만 교통 인프라가 아직 불편한 곳에 공급 계획을 발표했기 때문이다.

부동산 리서치 업체 한 관계자는 “과거 노태우 정부 시절 부동산 안정화가 이뤄진 것은 수요가 충분한 일산·분당 지역에 신도시를 조성한 것”이라며 “정부가 수요가 아직 부족한 지역에 공급 계획을 발표, 서울 재건축 사업장의 가치를 높였다고 볼 수 있다”고 언급했다.

그는 이어 “물론 해당 지역들은 교통 인프라가 확충된다면 주거 환경으로서 매력이 충분하다”며 “그러나 아직 서울 지역 수요가 이들 지역으로 옮기기에는 부족한 면이 많다”고 덧붙였다.

서효문 기자 shm@fntimes.com