[투자포커스] 부동산 조정기, ‘슈퍼부동산’이 최고 해법

올해 들어 부동산 시장은 거래 절벽에 봉착하면서 전반적으로 가격 안정세를 실현하고 있다. 강남 재건축은 급등락을 보이고, 마·용·성·광·동(마포·용산·성동·광진·동작구)을 비롯한 인기 지역의 중소형 새 아파트 가격이 요동치는 등 다소 불안정한 모습도 나타난다.

시장 상황이 급변동성을 드러내자 집값이 바닥을 찍고 다시 오르는 게 아닌가 하는 섣부른 예단조차 나온다. 정말 지금이 저점 매수 기회일까?

부동산 시장 사이클, 올해까진 반등 어려울 듯

‘의식주’라는 말에서 알 수 있듯 주택은 삶을 유지하기 위한 필수 재화로서 안정된 수요를 기반으로 하며, 그 가격은 실물 경기와 마찬가지로 수요와 공급 요인에 의해 상승과 하락을 주기적으로 반복하는 사이클(Cycle)이 존재한다.

이를 예측하는 단기적인 방법으로는 주택 거래량, 전셋값, 미분양 물량, 인허가 물량, 주택담보대출 잔고 추이 등을 통해 분석하는 선행지표법이 있다.

작년 4분기부터 올 1분기까지 연속 거래량이 40% 이상 급감하고, 전셋값 약세, 미분양 증가, 주택담보대출 감소 추이 지표 등을 종합적으로 관찰했을 때 적어도 올해까지는 집값이 오르기 어렵다는 관측이다.

또한 중기 예측 방법인 거시경제지표법에 따르면 인구 구조, 소득 구조, 정책 기조, 금리 기조, 수급 변동, 투자 심리, 글로벌 부동산 동향, 환율 등 시장에 영향을 미치는 이 지표들은 죄다 하락 요인으로 작용하고 있다.

거시경제지표에 해당하는 경제 상태가 호전되고 규제 강화 정책의 완화, 수급 불균형 문제가 근원적으로 해결되지 않는 한 집값의 재상승이나 추세적 상승은 상당 기간 기대하기 어려울 것으로 보인다.
장기 예측 기법 10년 주기설과 벌집순환모형을 보더라도 지난 2013년 바닥을 찍고 상승 전환한 주택 시장은 2018년 하반기에 5년간의 대상승을 마무리하고 고점을 찍은 뒤 지난해 말부터 안정 국면에 진입한 것으로 추정된다.

따라서 서울을 비롯한 수도권 주택 시장은 올해부터 본격적인 하향 국면으로 접어들어 적어도 1~2년간 집값과 전셋값 모두 안정세를 구가할 것으로 보인다. 당분간 추세적 상승이나 장기 상승 곡선이 출현할 확률은 낮다는 분석이다.

가투비 높은 슈퍼부동산 선택에 집중해야

이에 올해는 ‘슈퍼부동산’을 선택하는 방식을 고려해보자. 성장 지역과 비성장(정체, 쇠퇴, 축소) 지역을 구분하고 성장 지역 내 위치한 투자 가치가 높은 슈퍼부동산, 즉 가투비(가격 대비 투자 가치)가 높은 부동산을 선택하는 작업이다.

도시공학에서 말하는 성장 도시, 성장 지역은 인구 증가, 소득 증가, 인프라 확충, 행정 계획 등 이른바 4가지 성장 지표가 지속적으로 상향되는 도시(혹은 지역)를 뜻한다.

GTX-A, B, C 노선, 신안산선, 신분당선, 9호선, 8호선, 7호선, 5호선, 4호선, 3호선 등이 연장되는 삼성~종합운동장 국제교류복합지구, 새로운 교통 거점인 청량리, 독산, 상봉, 망우와 3기 신도시인 과천, 하남교산, 남양주왕숙, 인천계양, 고양창릉, 부천대장지구는 좋은 예다.

반대로 창원, 울산, 거제, 군산 등 지방 대부분의 도시는 인구와 소득 감소로 땅값과 집값이 동시에 하락하는 쇠퇴 지역이나 축소 지역에 해당한다.

여기에 ‘슈퍼부동산’과 ‘좀비부동산’을 감별하는 부동산 지능을 키워야 한다. 슈퍼부동산은 임대 수익과 자본 수익이 높은, 즉 복합 수익률이 높은 진짜 부동산을 뜻한다.

예를 들면 대지 지분이 넓고 땅값이 꾸준히 오르며 성장성이 큰 지역에 위치해 입지 가치 및 미래 가치, 수익 가치가 탁월한 ‘1석 3조’의 ‘슈퍼아파트’가 최고의 슈퍼부동산이다.

서울 도심권의 직주의문(직장·주거·의료·문화시설) 지역, 한강변이나 신설 역세권에 자리한 중소형 새 아파트, 단독 주택, 다가구주택, 소형 저가 주택, 상가 주택, 꼬마빌딩과 3기 신도시 시범지구 분양 아파트, 토지 투자가 똑똑한 투자 해법이다.

※ 본 기사는 한국금융신문에서 발행하는 '재테크 전문 매거진<웰스매니지먼트 7월호>'에 게재된 기사입니다.

고종완 한국자산관리연구원 원장