[부동산 Q&A] 엄습하는 깡통전세 공포…내 전세자금 지킬 방법은?

[한국금융신문 김성욱 기자] 부동산시장에 ‘깡통전세’ 적색등이 켜졌다. 하반기 넘쳐나는 입주 물량으로 역전세난이 현실화되면서 세입자를 구하지 못한 집주인이 임대 만료 이후에도 전세 보증금을 제때 반환하지 못하는 사태가 재연되고 있다.

세입자들이 계약 만기 때 보증금 전액을 최대한 안전하게 그리고 제대 돌려받을 수 있는 방법을 알아본다.

Q : 올해 결혼을 앞두고 전셋집을 알아보고 있는데, 최근 깡통전세란 말이 심심찮게 들려 걱정이 많습니다. 깡통전세가 정확히 무엇인가요?
깡통전세는 전세가격이 매매시세의 70% 이상이거나, 보증금과 담보대출의 합계가 매매가의 70% 이상인 경우를 말합니다. 이 때 매매가가 전세가보다 하락한다거나 집주인이 대출이자를 감당하지 못하게 되면 경매로 집이 넘어가게 되는 경우가 생길 수도 있습니다.

Q : 깡통전세를 대비할 수 있는 방법에는 어떤 것이 있을까요?

현 제도 하에서 계약만기 때 보증금 전액을, 그리고 제때 반환받으려면 전세보증금반환보증보험(전세보증보험) 가입이 가장 확실한 방법입니다.

전세보증보험에 가입하는 경우, 계약종료일에 임대인이 보증금을 반환하지 못하면, 보증보험회사가 가입자와 약정한 날에 전세보증금을 가입자인 세입자에게 반환해주고 임대인에게 구상권을 행사하게 됩니다.

특히 최근 정부는 세입자의 보증금 안전을 위해 보증보험회사를 통해 임대인의 동의 없이 가입하게 했습니다.
하지만 모든 세입자가 전세금반환보증에 가입할 수 있는 것은 아닌데요. 수도권은 7억원 이하, 그 외 지역은 5억원 이하의 주택만 가입이 가능합니다. 따라서 기준 금액을 초과하면 가입이 불가능함에 따라 보증금을 낮추고 일부 월세로 돌리는 반전세 도입 등 계약변경을 고려해야 합니다.

Q : 만일 전세보증보험에 가입하고 싶지 않다면, 다른 방법은 없는 건가요?

전세보증보험 가입 자체를 하고 싶지 않을 때에는, 대략 주택가격 대비 부채비율이 아파트의 경우 80%, 다세대주택 70%, 다가구주택 70%를 기준으로 삼아 초과하면 경계심을 가지고 계약해야 합니다. 물론 위의 비율은 절대적인 기준이 아니며, 임차수요가 높고 주택가격이 안정적인 지역은 위 비율이 적합할 수 있지만, 임차수요가 낮고 주택 가격이 하락하는 지역은 위 비율보다 낮게 보아야 합니다.

Q : 보증상품에는 가입하지 않았고 계약 만기일이 다가오는데 전셋값이 수천만원 하락했습니다. 이 때 집주인이 현금이 없다면서 버티면 어떻게 대응해야 할까요?

세입자 요구에 따라 집주인이 전세금을 100% 반환해주거나 차액을 돌려준 뒤 재계약하는 게 정상입니다.

그러나 집주인이 막무가내식으로 나온다면 전세금 반환 소송을 제기한 뒤 확정 판결을 받아 주택을 경매처분하는 게 대안인데요. 이 경우 경매 진행 상황에 따라 세입자가 해당 주택을 싼 값에 낙찰받는 것도 고려해볼 수 있습니다.

이 때는 반드시 전문가와 상담을 거쳐 입찰을 결정해야 합니다. 또 집주인과 협상해 거주 중인 주택을 시세 이하로 매입하면서 전세금을 정산하는 것도 시도해볼 수 있습니다.

※ 본 기사는 한국금융신문에서 발행하는 '재테크 전문 매거진'<웰스매니지먼트 10월호>'에 게재된 기사입니다.

김성욱 기자 ksu@fntimes.com