[재테크 톡톡-1세대 1주택] 행복하게 내 집 팔기

[이환주

이환주기사 모아보기 KEB하나은행 상속증여센터 세무자문위원] “저 푸른 초원 위에~ 그림 같은 집을 짓고~ 사랑하는 우리님과 한백년 살고 싶어.”

평생 모은 재산으로 집 한 채 장만하는 것이 꿈인 것은 예나 지금이나 다름이 없는 것 같다. 이렇게 힘들게 만든 내 집! 똑같은 집이지만 세법을 아느냐, 모르느냐에 따라 세금을 낼 수도 내지 않을 수도 있다. “소득이 있는 곳에 세금이 있다!”는 과세의 대원칙에도 불구하고, 주택을 잘 활용하면 세금 없이 집을 팔아 양도세를 절세할 수 있는 방법이 있다.

주택비과세의 대원칙: 1세대 1주택 비과세

거주가 목적인 주택을 구입하는 경우에는 투기성으로 보지 않는다.

국민들의 주거안정 지원차원에서 양도일 현재 거주자인 1세대가 국내에 2년 이상 보유한(조정대상지역에서 2017년 8월 3일 이후 취득한 주택은 2년 거주 요건 추가) 1주택에 대해서는 양도소득세를 과세하지 않는다.

집을 팔 때 양도세를 줄이기 위한 방법으로 주택 취득 시 공동명의로 취득할 것을 많이 권한다. 왜냐하면 추후 양도 시 인별로 과세가 되기 때문에 세금을 줄일 수 있기 때문이다.

그래서일까? 부부가 각자의 명의로 집을 갖고, 주소지를 별도로 하면 각자 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있다고 오해하시는 분들이 종종 있다.

그러나 세법상으론 부부가 각자 주소지를 달리 하더라도 별도세대로 보지 않는다. 그리고 ‘1세대’란 부부(거주자 및 배우자)와 동일한 주소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 세대를 의미한다.

여기서 가족이란 부부의 직계존비속 및 형제자매를 말한다. 따라서 1세대의 범위에는 본인 뿐만 아니라 배우자의 형제자매도 포함된다.

세법은 기본적으로 ‘1세대’ 혼인(사실혼은 제외)을 전제로 하고 있다. 하지만 다행히 배우자가 없더라도 다음의 경우에는 특별히 1세대로 인정해준다.

일시적 세대분리나 위장이혼도 인정할까?

① 각각의 집을 소유중인 30대 후반의 자매(각자의 소득이 있음)가 같은 집에 산다면, 그리고 그 중 하나의 집을 판다면 비과세를 받을 수 있을까?

② 어머니 명의의 주택에서 30세가 넘는 자녀가 함께 살고 있고, 각각 1주택을 보유하고 있다. 이때 자녀의 주소지를 친척집으로 옮겨놓고 어머니 명의의 집을 팔고, 다시 새 주택을 구입해서 이사를 한다. 그리고 다시 자녀의 주소를 어머니 집으로 옮기면 세대분리를 인정받아 비과세가 가능할까?

③ 다주택자 중과세를 피하기 위해 이혼한 부부! 주택을 양도하고 재결합 시 동일세대로 볼까?

세법은 기본적으로 실질과세주의를 채택하고 있다. 즉 형식상 동일세대라 하더라도 실제 독립적으로 살고 있음을 입증할 수 있으면 별도세대로 본다는 것이다. 위 ①의 경우처럼 같은 주소지에서 주민등록상 동일한 세대를 구성했다 하더라도 각각 30세가 넘고 별도의 직업과 소득이 있고, 각자의 자금으로 생활했다면 독립세대로 인정받을 수 있다. 다만, 이를 현실적으로 입증하기는 쉽지 않기 때문에 주택 매도를 고려한다면 주소지를 달리 해놓는 것이 좋다.

②의 경우는 어떨까? 세법은 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소에서 일시퇴거한 자까지 가족으로 보고 있다. 부모님과 떨어져 실제로 친척집에 3~4개월 거주했다 하더라도 과세관청은 이를 일시퇴거한 것으로 볼 가능성이 크기 때문에 비과세를 적용받기는 쉽지 않다.

③과 같은 위장이혼의 경우 최근 대법원 판례(대법원2016두35083,2017.9.7)에 의하면 ‘세금을 피하려 위장이혼을 했다’는 세무서의 주장에 대해 ‘세금을 피하려 했다거나 이혼 후 사실혼 관계를 유지했다는 사정만으로는 그 이혼을 무효로 볼 수 없다’며 판결을 뒤집었다.

이는 조세법률주의의 원칙에 기초해 볼 때 법적으로 문제가 없는데 의심만으로 과세할 수 없다는 주장이다.

다만, 올해 세법개정안에 위장이혼을 통한 양도소득세 비과세 적용을 배제하겠다는 개정안이 나와 이 부분에 대해서는 좀 더 지켜봐야 할 것이다.