[하반기 부동산 현황 ①] 본격화된 규제, 시장 불확실성 지속

[한국금융신문 서효문 기자] 지난해 8.2 부동산대책으로 시작된 정부의 부동산 억제가 약 1년이 되고 있다. 8.2 대책에 따라 청약 시장은 실수요자 중심으로 변화했고, 분양은 양극화가 더 이어지고 있다. 곧 발표되는 보유세 또한 부정적인 전망이 제기되고 있다. 이에 따라 본지는 하반기 부동산 시장 전망을 짚어본다.< 편집자 주 >

종합부동산세(이하 종부세) 인상안이 지난주 발표되면서 올해 하반기 부동산 시장 규제가 본격화됐다. 특히 다주택자를 타깃으로 한 미시적 정책이 나오면서 시장 둔화는 더 심해질 것이라는 분석이다.

◇ 과표 6억~12억원, 종부세 0.1%p 올라
문재인 정부의 마지막 투기 억제정책인 종부세 인상안이 지난 6일 발표됐다.

이날 발표에 따르면 대통령 직속 재정개혁특별위원회(이하 특위)의 권고안보다 과세 누진도가 강화, 3주택 이상 소유자들의 종부세 최고세율이 기존 보다 0.8% 오른 2.8%가 됐다. 정부는 이달 말 개최 예정인 세제발전심의위원회 심의를 통해 관련 세제개편안을 확정·발표한다.

특히 공시지가 약 16억~23억원(과표 6억~12억원) 구간의 누진 세율이 특위 권고안보다 0.05%포인트 높은 0.1%포인트 올렸다. 3주택 이상자는 과표 6억원 초과 시 0.3%포인트를 추과 과세한다.

김동연닫기김동연기사 모아보기 기획재정부 장관 및 경제부총리는 이날 발표에서 “부동산 자산이 많을수록 더 많은 세금을 내도록 세율을 인상했다”며 “특위에서 다주택자의 세부담 강화방안을 검토하도록 권고한 것을 구체화해 공시가격 약 13억원(과표 6억원)이 넘는 3주택 이상자는 일반 세율보다 0.3%포인트 추과 과세한다”고 설명했다.

단, 다주택자들이 임대 등록사업자로 전환할 경우 세금부담을 완화할 수 있다고 말했다. 김 부총리는 “정부의 임대주택 등록 활성화정책에 따라 등록 장기임대주택은 종부세 과세대상에서 제외한다”며 “다주택자들도 임대 등록사업자로 전환할 경우 세금 부담을 완화할 수 있다”고 설명했다.
현행 세율을 유지한 항목도 있다. 1주택자 9억원 공제와 장기보유자·고령자에 대해 최대 70%까지 세액 공제하는 제도는 현행 유지한다. 공시가격 약 16억원(과표 6억원) 이하도 현행 세율을 적용한다.

김 부총리는 “대다수의 1주택자들에게는 세금 부담이 크게 늘지 않도록 했다”며 “또 종부세가 늘어나는 경우에도 세금을 나누어 낼 수 있는 범위를 확대해 부담을 경감하도록 할 계획”이라고 말했다.

생산활동에 사용되는 공장·상가 등 건물 부속토지인 별도합산토지에 대해 세율도 현행 유지한다. 특위는 해당 부동산에 대해 세율을 0.2%포인트 높여야 한다고 권고했다.

김 부총리는 “공장·상가 등 정부 세율 인상시 원가 상승, 임대료 전가 등의 우려가 있다”며 “경제 활동에 미치는 영향을 최소화하기 위해 특위 건의안과는 달리 현행대로 유지하기로 했다”고 말했다.
그는 이어 “지난 2016년 기준 주택 소유자 1300만명 중 종부세 납세자는 약 27만명”이라며 “이번 종부세 인상의 영향을 받는 사람의 비율은 2% 수준”이라고 덧붙였다.

그밖에 공정시장가액비율은 오는 2020년까지 90%로 올리고, 신혼부부의 주택 취득세 감면 등을 발표했다.

부동산 업계에서는 이번 종부세 인상이 주택시장 양극화 차단을 꾀했다고 평가한다. 과표 6억~12억원 구간의 종부세율을 특위 권고안보다 올려 강남 아파트 1채 소유자의 세금 부담을 확대시켰다는 평가다.

박원갑 KB국민은행 WM스타즈 부동산 전문위원은 “이번 종부세 인상안으로 강남권 중대형 아파트 1채 보유자도 세금 부담이 늘었다”며 “이는 최근 ‘똘똘한 한 채’ 보유 트렌드에 따른 주택시장 초양극화 현상을 차단하려는 목적”이라고 분석했다.

반면 시장 둔화는 지속될 것으로 봤다. 다주택자들이 주택 판매보다는 다른 방법으로 세금을 회피할 수 있기 때문이다.

또 다른 부동산 업계 관계자는 “수도권과 지방 아파트를 함께 보유한 3주택 이상자의 경우 종부세 부담이 늘어난다”며 “전반적으로 다주택자들은 당장 매각에 나서기보다 당분간 관망하려는 분위기가 나타날 것”이라고 예상했다.



◇ 선택 기로선 다주택자

다주택자들의 경우 이제 선택할 시기가 왔다는 평가가 나온다. 임대 사업자 등록으로 변신할지, 아님 증여를 통해서 절세 방안을 찾을지 결정해야 한다는 얘기다.

대형 건설사 한 관계자는 “임대 사업자 등록 안 된 다주택자들의 경우 등록을 서두룰 수 있다”며 “주택 매매도 더 본격화될 수 있다”고 말했다.

그는 이어 “선별적인 판매가 필요한 가운데 비조정대상 지역부터 판매해야 한다”며 “단, 지방 주택 경기가 어려운 상황을 감안해 판매를 시작해야 한다”고 덧붙였다.

조정대상 지역에서 증여가 늘어날 수 있다는 전망도 나왔다. 양도세율이 최고 62%에 달하고, 장기보유특별공제 대상에서 다주택자들이 배제되는 상황 속 차라리 자식들에게 증여하는 방법을 선택할 수 있다는 얘기다.

또 다른 부동산 업계 관계자는 “다주택자들이 조정 대상 지역에서 주택을 판매할 경우 양도세율이 62% 이상 달해 판매가 부담스러운 상황”이라며 “종부세 부담이 무거워질 경우 이들이 절세 차원에서 자녀들에게 증여하는 사례도 늘어날 것”이라고 말했다.

한편, 부동산 업계에서는 다주택자들이 임대료를 올려 종부세 인상을 상쇄할 수 있다는 우려도 나타내고 있다. 지난 4월 적용한 양도소득세 중과 부담으로 주택 매매 부담이 높아진 가운데 주택을 팔기보다는 임대료를 올려 종부세 인상을 대처할 수 있다는 얘기다.

부동산 업계 한 관계자는 “임대 사업자 등록을 하지 않은 다주택자들의 경우 주택 판매에 서두를 수 있지만, 종부세 인상 폭만큼 임대료를 올릴 수 있다”며 “즉, 정부가 의도한 대로 주택 판매가 아닌 임차인의 부담만 커지는 상황을 초래할 수 있다”고 말했다.

부동산 구매 수요가 주택에서 상가로 이동할 수 있다는 전망도 나온다. 종부세 부담이 크지 않은 꼬마빌딩, 상가 등으로 자산가들의 수요가 향할 수 있다는 얘기다.

여기에 리츠 등 부동산 간접투자상품, 해외 부동산 투자 수요도 늘어날 것으로 내다봤다.

◇ 소비자 10명 중 4명 “시장 보합 전망”

올해 하반기 주택 시장 전망 조사 결과 소비자들의 상승과 하락 전망이 팽팽하게 맞선다. 보유세 개편과 금리 인상이 맞물리면서 방향성에 대한 확신이 부족한 분위기다.

부동산114가 전국 2357명을 대상으로 ‘2018년 하반기 주택 시장 전망’ 설문조사에 따르면 소비자 10명 중 4명은 보합을 선택했고, 하락과 상승 전망은 엇비슷하게 나타났다. 이는 주택 시장의 불확실성을 높이고 있다.

매매가격이 상승할 것으로 전망한 소비자는 ‘서울 강남권 재건축아파트 상승(31.97%)’에 대한 응답비중이 가장 높았다. 정부의 재건축 안전진단 기준 강화와 재건축 초과 이익 환수제 시행에도 불구하고 이른바 ‘똘똘한 한 채’에 해당하는 강남권의 희소성은 더 높아졌기 때문이다. 아파트 분양시장 활성화(31.53%), 실수요자 매매전환(24.53%)도 주택가격 상승 요인으로 선택됐다.

소비자가 선택한 하반기 부동산 시장에서 가장 큰 변수는 ‘정부의 대출 규제 및 금리 변화(30.21%)’가 꼽혔다.

미국 등 주요 선진국을 중심으로 금리 인상이 본격화된 가운데 한국은행도 1차례 수준의 기준금리 인상을 예고했다. 인상 시기는 7~8월로 점쳐진다.

하반기에 도입될 DSR(총체적상환능력비율)은 가장 큰 규제다. 주택담보대출에 마이너스 통장, 자동차 할부금 등 모든 대출의 원리금이 포함돼 대출금이 산정된다는 점에서 DTI(총부채상환비율)보다 강력한 대출규제로 평가된다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “이달 2금융권 DSR 도입과 국내 기준 금리 인상 등으로 실수요자들의 주택 구매 환경 부담은 갈수록 커지고 있다”며 “또 연내 종료되는 2000만원 이하 주택임대소득과세 유예 이슈도 시장에 많은 영향을 줄 변수”라고 말했다.

‘아파트 입주물량 증가 등 초과공급 변수(17.86%)’에 대한 응답도 높았다. 올해 아파트 입주물량은 45만1593가구(6월 말 조사 기준)로 역대 가장 많은 물량이 예고됐다. 이 영향으로 수도권 전세가격이 마이너스로 돌아섰고, 일부 지역은 미분양 물량도 증가세다. 게다가 2019년(약 37만가구)까지도 아파트 입주예정 물량이 상당해 공급과잉 변수가 당분간 시장 흐름에 영향력을 높일 전망이다.

부동산 리서치 업체 한 관계자는 “하반기에 아파트 입주 적체가 가중될 것”이라며 “특히 지방 미분양 물량 증가로 수도권과 지방간 양극화는 더 심화할 것”이라고 말했다.

그는 이어 “국내외 경기회복 속도 등 대외 경제여건도 변수가 될 것”이라며 “일자리·소득과 높은 밀접함을 가진 부동산 시장의 변동성을 높일 수 있다”고 덧붙였다.

서효문 기자 shm@fntimes.com