다주택 규제 이어 ‘초고가 1주택’ 보유세 검토…서울 아파트 시장 긴장

[한국금융신문 주현태 기자] 이재명 정부가 다주택자 규제에 이어 초고가 1주택과 비거주 1주택 보유세 강화를 검토하면서 서울 아파트 시장의 긴장감이 높아지고 있다. 신고가와 급매 거래가 동시에 나타나는 등 시장 흐름도 혼조세를 보이는 모습이다.

16일 부동산 업계에 따르면 정부의 다주택 규제 강화 이후 서울 상급지 시장에서는 상승세가 다소 둔화되는 조짐이 나타나고 있다. 다만 일부 단지에서는 여전히 신고가 거래가 이어지며 시장 방향성은 뚜렷하게 갈리지 않는 상황이다.

정부는 올해 다주택자에 대한 세 부담을 다시 강화하며 투기 수요 억제에 정책 초점을 맞춰왔다. 오는 5월9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 세 부담이 확대되면서 시장에서는 매물 증가 움직임이 나타났다.
실제로 이재명 대통령이 다주택자 규제 메시지를 처음 내놓은 지난 1월 23일 이후 서울 아파트 매물은 크게 늘었다. 부동산 플랫폼 집계 기준 서울 아파트 매물은 당시 5만6219건에서 최근(3월15일 기준) 7만7156건으로 증가했다.

강남3구(강남·서초·송파)를 중심으로 일부 단지에서는 급매 거래도 이어지고 있다. 최고가 대비 수억원 낮은 가격에 거래되며 상승세가 둔화되는 흐름도 감지된다.

◇ ‘똘똘한 한 채’ 현상에 정부, 초고가 1주택 보유세 검토

다주택 규제 강화 이후 자산가들이 ‘똘똘한 한 채’ 전략으로 자금을 집중하는 현상도 확산됐다. 여러 채를 보유하기보다 가치가 높은 핵심 지역 아파트 한 채로 자산을 재편하는 움직임이다.

특히 강남·서초·용산 등 상급지로 자금이 집중될 경우 안정세를 보이던 시장이 다시 상승 흐름으로 돌아설 가능성도 제기된다. 상급지 주택은 학군과 교통, 생활 인프라 등 입지 경쟁력이 높아 실수요와 투자 수요가 동시에 형성되는 특징이 있다.

이 같은 상황에서 정부는 초고가 1주택과 비거주 1주택을 겨냥한 보유세 강화 카드까지 검토하고 있다.

김윤덕 국토교통부 장관은 최근 CBS 라디오 ‘박성태의 뉴스쇼’에 출연해 “똘똘한 한 채 문제와 비거주 1주택 문제가 있다”며 “관련 대책을 준비하고 있다”고 밝혔다.

초고가 1주택과 비거주 1주택이 세제 개편 대상에 포함되느냐는 질문에는 “당연히 들어간다”고 답해 보유세 강화 가능성을 시사했다.

정부는 다주택 규제 이후 나타난 자금 쏠림 현상을 차단하고 실거주 중심 시장으로 유도하겠다는 구상이다. 상급지 주택을 투자 수단으로 활용하는 수요를 줄이면 가격 상승 기대 심리가 완화될 수 있다는 판단이다.

통상 고가주택은 공시가격 12억원 초과 주택을 의미한다. 다만 시장에서는 시세 20억원 이상 아파트를 고가주택으로 분류하는 경우가 많다. 공시가격 상승만으로도 보유세 부담은 크게 늘어날 전망이다.
박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “다주택자와 고가 주택자는 대출 규제보다 세금 카드에 예민하게 반응하고 있다”며 “양도세 중과 시행을 앞둔 3~4월, 정부의 세제 개편안이 나오는 7월, 세제 개편안 시행(통상 다음 해)을 앞둔 연말에 아파트값이 조정될 가능성이 있다”고 말했다.

◇ 시장 “정책 효과 제한적” 시각도

부동산 전문가들은 보유세 강화 신호가 시장에 반영될 경우 상급지 투자 수요가 일부 위축될 가능성이 있다고 본다.

한 부동산 전문가는 “초고가 주택의 유지 비용이 커질 경우 투자 목적 보유의 매력이 낮아지면서 매도 물량이 늘어날 가능성도 있다”고 말했다.

다만 정책 효과가 제한적일 것이라는 시각도 존재한다. 강남 등 핵심 지역 주택은 희소성이 높은 자산으로 평가되는 만큼 세 부담이 늘어나더라도 매물 증가로 이어질 가능성은 크지 않다는 분석이다. 또 수도권을 중심으로 신규 주택 공급이 충분하지 않은 상황에서 수요 자체가 크게 줄어들지 않는 한 가격 흐름을 근본적으로 바꾸기 어렵다는 지적도 나온다.

정부가 다주택 규제에 이어 고가 1주택과 비거주 1주택까지 규제 범위를 확대할 경우 부동산 시장의 정책 변수는 더욱 커질 전망이다. 보유세 개편의 강도와 시행 방식에 따라 서울 상급지 시장의 흐름도 영향을 받을 것으로 보인다.
상급지 주택은 학군과 교통, 생활 인프라 등 입지 경쟁력이 높아 실수요와 투자 수요가 동시에 형성되는 구조다. 이 때문에 세금 정책만으로 시장 흐름을 크게 바꾸기에는 한계가 있다는 평가도 이어지고 있다.

정부가 다주택 규제에 이어 고가 1주택과 비거주 1주택까지 규제 범위를 확대할 경우 부동산 시장의 정책 변수는 더욱 커질 전망이다. 보유세 개편의 강도와 시행 방식에 따라 서울 상급지 시장의 흐름도 영향을 받을 것으로 보인다.

익명을 요청한 한 부동산 전문가는 최근 정책 방향에 대해 비판적인 시각도 제기했다. 그는 “부동산을 연구하는 사람은 현 상황을 부동산 이데올로기로 평가한다. 일부에서는 현재 정책을 경제 논리보다 이념적 접근으로 보는 시각이 커지고 있기 때문”이라며 “현재 부동상시장은 데이터를 기반으로 한 분석과 의견 제시가 점점 어려워지는 분위기로, 경제학적으로 설명할 수 없는 환경에 놓여지고 있다”고 우려의 목소리를 내기도 했다.

주현태 한국금융신문 기자 gun1313@fntimes.com