우리 아이 교육자금, 지방 소도시 상가 투자로 마련해볼까?

[김 재 언 미래에셋대우 VIP컨설팅팀 수석매니저] 우리 아이에게 누구보다 좋은 것, 더 나은 것을 해주고 싶은 것이 부모 마음. 현재 지방 소도시에서 두 아이를 두고 있는 40대 후반의 이 씨도 마찬가지다. 하지만 자녀가 점점 커 가면서 자녀에게 들어가는 학자금 비중은 가계 지출의 부담이 될 수밖에 없다. 이에 그는 중개업소에서 월세수익률이 매우 좋은 소규모 상가건물을 소개 받아 투자를 고려 중이다. 공실만 채우면 상당한 수익이 예상된다는 말을 많이 듣고 있기 때문이다.

이 씨의 경우 맞벌이 부부이며, 두 자녀의 나이는 15살과 12살이다. 첫째 아이는 중학교 2학년이고, 둘째는 아직 초등학생이다. 현재 두 아이의 교육비에 지출되는 비용은 약 70만원 정도다.

자녀교육비 지출 및 저축은 월 20% 이내로 자녀 교육자금을 마련하는 방법은 크게 두 가지로 분류해볼 수 있다. 매년 들어갈 교육비를 연초에 계획하던지, 혹은 초중고, 대학별로 필요한 자금을 입학 시기에 맞게 한꺼번에 준비하는 것이다.

첫 번째 방법의 경우 월평균 생활비에서 연마다 예상되는 교육비를 편성하면 되지만, 대학등록금과 같이 목돈이 들어가는 경우 현금흐름에 차질이 생길 수 있다. 각 시기에 맞는 교육비를 준비해 저마다의 목적에 맞는 투자처에 투자해두면 된다. 다만 짧은 기간 내에 목돈을 준비해야 한다는 부담이 크다는 단점이 있다. 따라서 위의 두 가지 방법을 적절히 활용하는 것이 좋은 방법이 될 수 있다. 초중고 때 소요되는 교육자금은 첫 번째 방법으로, 크게 목돈이 들어가는 대학등록금은 두 번째 방법으로 준비하는 것이다.

우선 초중고에 드는 교육자금을 예상하고 나머지 여유분을 대학등록금으로 돌리는 것이다. 무분별한 자녀 교육비의 지출은 이후 현금 흐름에 악영향을 미칠 수 있으므로, 자녀교육비 지출의 한계선을 설정하는 것이 현명하다. 일반적으로 자녀 교육비는 전체 소득의 20% 이내로 정한다.

상가투자는 공실 발생 감안하고 환금성 따져야
문제는 목돈을 묶어둘 투자처다. 현재 이 씨가 고민하는 지방 소재 상가는 상대적으로 임대수익률이 높은 경우가 많아 수익을 얻는 데 유리하다. 가격도 서울이나 수도권보다 낮아, 소액투자로도 임대료 수익을 확보할 수 있어 자녀의 교육자금은 물론 노후 준비에도 도움이 될 수 있다.

다만, 지방 상가 건물은 1~2층 저층부는 임대가 원활하더라도 3층 이상 중고층부는 임대가 어려울 수 있다는 단점이 있으니 주의해야 한다. 지방의 경우 상권이 적고, 활성화 정도가 취약해 저층만 임대가 원활할 수 있기 때문이다. 또 임대가 되더라도 임대료가 크게 낮아 면적 대비 수익 기여가 그리 크지 않은 경우도 있다. 이 때문에 지방 소도시의 상가 건물은 1~2층이 임대수익 비중이 높단 점을 염두에 두는 것이 좋다.

공실이 있는 상가건물도 공실이 해소 되지 않을 경우 임대수익 실현이 쉽지 않을 수 있다. 차라리 공실이 완전히 해소되길 기대하기보단 해당 지역 상권의 평균 공실률을 따져 공실 발생 가능성도 감안하는 것이 차라리 낫다. 또한 지방 소도시 소재 상가는 환금성 여부도 따져 보는 것도 중요하다. 임대수익률 보단 환금성이 먼저 확보되어야 추후 목돈이 필요할 때 투자금을 회수할 수 있기 때문이다.

특히 지방 소도시는 상권 변화가 빨라, 상권 유지 가능성은 시장 조사를 통해 반드시 확인하고 투자해야 한다는 사실을 잊지 말자.