전세자금대출 VS 월세전환 어떤 것이 유리할까? 전월세 변환 계산

하나님 보다 높은 게 집주인이라는 우스갯소리를 주변에서 흔하게 들을 수 있다. 그만큼 부동산은 한국인 정서상 실물자산과 함께 가족이 안정된 생활을 하게 도와주는 재정적, 심리적, 안정자산으로 인정받고 있다.

갓 독립한 사회 초년생이나 가정을 막 꾸리는 신혼부부가 자력으로 주택을 구입해서 생활하기 어렵다보니 대부분 세입자로 시작을 하기 마련이지만 전세값이 천정부지로 치솟고 특정지역에서는 매매가보다 높은 전셋집도 있다 보니 이 마저도 어려워 전세보증금대출을 받거나 월세를 선택하는 경우도 많다. 보증금이 다소 적은 월세를 선택하더라도 관리비, 생활비등 합치면 한 달 지출 금액이 부담 될 수밖에 없다.

전세에서 월세로 월세를 전세로 그 계산법은?
전세 보증금을 낮추기 위해 월세금액을 늘리거나 반대로 월세금액을 낮추기 위해 보증금을 조정하는 경우 법으로 정하는 주택의 월세전환율은 대통령령으로 정하는 비율(10%)와 한국은행 기준금리 × 대통령령으로 정하는 배수(4배수)를 비교하여 낮은 비율을 월세전환율로 계산해야 한다.

하지만 부동산중개사무소에서는 통상 보증금 1천만원당 10만원의 금액으로 조정을 한다. 즉, 1억 5천만원의 전셋집을 보증금 1억원으로 조정하는 경우 월세 50만원을 납부해야 하는 것이다. 해당 계산법으로 따지면 연 12%의 금리로 대출을 사용 하는 것과 같은 수준이다.

그러다보니 전세보증금이 다소 높다면 월세로 전환하기보다 전세자금대출로 해결하는 것이 유리하다. 신용등급이나 소득, 물건의 종류에 따라 차이가 있겠지만 통상 보증금의 70~80%까지 저렴하게 대출을 받을 수 있기 때문이다.

전세자금대출이 필요하다면 정부지원 자격이 되는지 부터 확인
전세자금대출을 받아야 하는 상황이라면 정부에서 지원하는 금융지원 프로그램부터 확인하는 것이 유리하다. 주택을 매매할 때 대표적인 것이 디딤돌 대출이 있지만 전세자금대출의 경우 주택도시기금의 버팀목 전세자금대출이 있다.

소득 및 세대주 요건 등에 구체적인 조건은 아래와 같다

대출한도와 금리는 아래와 같다.

만약 위 조건에 벗어난다면 시중은행권의 전세자금대출로..
시중 1금융권의 전세자금대출 상품도 월세전환율보다 저렴한 편이다.

은행별로 한도와 금리는 차이가 있지만 보증금의 80%까지 약 3%대 내외로 가능하다. 대부분 시중은행에서 판매되는 상품은 주택금융신용보증기금이나 서울신용보증재단, 주택도시보증공사에서 보증서부 대출로 진행한다.

만약 1억5천만원짜리 전셋집에 들어가는데 5천만원이 부족해서 월세나 전세자금대출을 결정할 때 월세로 전환하게 되면 월 50만원씩 납부해야 하지만 전세자금대출로 해결한다면 한달 12만5천원으로 해결할 수 있다. (전세자금대출 연금리 3% 가정)

대출을 잘 받는 것도 중요하지만 전셋집을 잘 구하는 것이 중요하다. 전세주택을 구할 때는 우선 집주인의 대출 상태를 꼼꼼하게 살피고, 대출이 많은 경우는 가급적 피하는 게 좋다. 집값 하락이나 집주인의 경제 상황 악화로 집이 경매에 넘어가게 되면 자칫 보증금의 일부나 전부를 떼이는 경우가 발생하기 때문이다.

전문가들은 어쩔 수 없이 대출이 낀 집을 구해야 한다면 아파트는 근저당채권액과 전세금을 포함한 금액이 집값의 70%, 다가구나 연립은 60% 이하의 주택을 구하는 것이 안전하다고 조언한다.