대출시 알아두면 도움되는 주택담보대출 규제와 제도

부동산 시장 활성화를 위해 주택담보대출규제를 풀었다가도 가계부채가 급증해 규제를 다시 만드는 등 시시각각변하는 대출규제에 대해 일반인들은 어려울 수밖에 없다. 최근 이슈가 된 주택담보대출 규제들을 정리하였다.

2014년 8월 50~70%를 적용했던 LTV(Loan To Value)는 70%로 상향하였다. 부동산 경기회복을 위한 1년간 한시적인 조치였으나 2015년과 지난해 각각 연장됐다. 올해 연초 연장의사를 밝혔지만 가계부채가 지속적으로 급증하다보니 연장되지 않을 가능성을 배제할 수 없다.

LTV는 주택담보대출을 받을 때 담보가치 대비 대출금액 비율을 의미하는 것으로 현재 1금융권 은행대출은 LTV 70%로 1억원의 아파트를 담보로 대출을 받을 때 MCI를 사용하면 7천만원까지 가능하다.

*MCI (Mortgage Credit Insurance) 모기지신용보험

서민층에 집중하기 위해 디딤돌 대출은 주택가격을 5억원으로, 보금자리론은 주택가격과 대출한도를 각각 6억원과 3억원으로 내렸다. 보금자리론은 연 소득 7000만원 요건도 새로 만들었다.

또한 생애 첫 주택구입에 이용하는 디딤돌대출 DTI(소득대비 원금 상한액 비율) 기준을 기존 80%에서 60%로 축소되었다. 또한 주택을 보유해도 대출 후 3개월 처분조건으로 가능했지만 대상에서 유주택자는 디딤돌 대출에서 제외되었다.

*DTI (Debt To Income) 총부채상환비율

2016년부터 대출성상품 청약철회권이 도입되었다. 이 청약 철회권은 금융소비자가 대출계약에 대한 숙려기간을 두고 변심에 따라 대출계약을 해제할 수 있는 권리를 말한다.

만약 대출계약이 해지되면 계약은 처음부터 없었던 것이 되고 중도상환수수료 없이 원리금, 부대비용 포함등을 상환하고 대출계약이 전면 취소된다. 신용등급에 영향을 미칠 수 있는 기록도 삭제된다.

주택금융공사가 가계부채 구조개선을 위해 선보인 적격대출은 작년 공급규모보다 3조원 늘린 21조원으로 측정되었다. 적격대출은 만기까지 고정금리가 유지되는 순수 금리고정형 상품으로 소득에 관계없이 누구나 받을 수 있다.

최대 9억원까지 주택을 담보로 5억원까지 빌려주는 대출상품으로 원리금 균등 상환, 만기 10~30년이라는 조건이 붙는다. 지금까지는 금리조정형 등의 상품만 있었지만, 올해부터는 금리가 고정된 고정금리상품이 출시됐다.

‘8.25 가계부채관리방안’에 따라 올 1월 1일부터 분양되는 분양 아파트의 잔금대출에 대해 현 주택담보대출의 여신심사 가이드라인이 적용되었다. 이외에도 총체적 상환능력심사(DSR)도 도입돼 잔금대출이 좀 더 깐깐하게 변했다.

잔금대출규제는 거치기간을 1년 이내로 하고 원금과 이자를 함께 갚아나가야 하는 방식으로만 대출이 가능하다. 분양받은 아파트의 중도금대출을 잔금대출로 전환 시 소득 증빙을 위한 자료 제출해야 한다.

DSR은 기존 주택담보대출의 대출규제였던 총부채상환비율 (DTI)보다 강화된 개념으로 DTI의 경우 소득 중 원금과 이자의 비중을 따지는 데 비해 DSR은 기존 대출의 이자와 원금까지 함께 따져보는 것으로 빚 갚을 능력을 종합적으로 따져보는 방식이며 단계별로 도입될 예정이다.