부동산 핀테크 선구주자 ‘테라펀딩’

충남 아산에서 신축 중인 5층짜리 한 빌라는 일반건물과 별 다를 게 없다. 하지만 이곳의 공사비는 일반 금융기관을 통해서 조달된 게 아니다. P2P대출이라는 크라우드펀딩 방식으로 마련됐다. 부동산 전문 P2P대출업체 ‘테라펀딩’의 작품이다.

서울 강남 테헤란로 한 오피스빌딩에서 만난 양태영 테라펀딩 대표는 기존 금융권 대출에 비해 펀딩이 빠르다는 것을 P2P 부동산금융의 장점으로 꼽았다. 그는 “일반적으로 금융권 대출을 승인 받는데 걸리는 기간이 한 달 정도라면 테라펀딩은 2주 정도면 된다”며 “건당 대출금은 7~10억원이며 주로 빌라 등 소액 부동산 건축에 많이 활용된다”고 설명했다.

P2P(Peer to Peer)금융은 개인과 개인이 온라인 플랫폼을 통해 돈을 빌려주고 받는 크라우드펀딩의 일종이다. 테라펀딩은 시중은행의 문턱을 넘지 못해 2금융권에서 30%대의 고금리 대출을 써야 하는 서민 건축업자들을 상대로 8~15%의 중금리 대출을 제공한다. 주된 대출자(차주)는 빌라 건축업자들이다.
양 대표는 “빌라를 주로 하는 이유는 준공기간이 1년 미만이라 대출기간도 4~6개월 정도로 아파트건설과 달리 돈 묶이는 시간이 짧기 때문”이라며 “상환방식에서도 분양, 대환대출, 전세전환, 경·공매 등을 활용할 수 있어 안전한다”고 말했다. 왠지 핀테크와 부동산을 어울리지 않을 것 같지만 테라펀딩은 그 편견을 깨고 10억 안팎 규모의 공사비 조달에 성공하면서 업계의 관심을 받고 있다.

현재 많은 P2P대출업체들이 우후죽순 생겨나고 있지만 주로 중금리 신용대출에 쏠려 있는 편이다. 테라펀딩의 개척하는 중금리 부동산대출은 아직 미지의 영역인 셈이다.

그래서 차주의 신용도가 아닌 건축 빌라의 사업성을 평가해 대출여부와 액수를 정한다. 국토교통부, 한국감정원 등 파편화된 정보를 모아 사업성과 4가지 상환가능성(분양, 대환대출, 전세전환, 경·공매)을 분석하는 방법이다. 양 대표는 “현재 주택보급수, 인허가 신고수, 준공신고수 등의 데이터를 모아 사업성 평가 알고리즘을 구축 중”이라며 “아직 부실이 난 건은 없지만 리스크관리 시스템을 꾸준히 업그레이드 해 시중은행 부실율 수준으로 관리하는 게 목표”라고 밝혔다.

부동산금융이다 보니 건당 액수는 일반적인 P2P대출업체보다 크다. 최소 투자금은 100만원 이상이며 인당 평균 투자금액은 1000만원 정도다. 프로젝트를 홈페이지에 소개하면 투자자들이 개별로 입금해 펀딩한다. 부동산 투자 중에서 소액투자가 가능한 상품이다.

일단 목표한 금액이 모금되면 토지를 담보로 잡고 대출을 실행하는데 그 중 공사비는 부동산신탁에 맡겨 공사 진행단계에 따라 나눠서 준다. 이는 손실 위험을 크게 낮추는 효과가 있다. 양 대표는 “일반인들이 크라우드펀딩에 대해 가장 우려하는 부분이 원금손실 여부”라며 “담보설정과 상환방식에 따른 손실 가능성, 공사 진행단계별 지급구조로 리스크를 크게 낮췄다”고 말했다.
테라펀딩이 아니면 고금리 대부업체나 저축은행 상품을 써야 했지만 덕분에 연 10%대 금리로 빨리, 그리고 저렴하게 빌릴 수 있어 건축업자들이 호응이 좋다. 투자자들 역시 4~7개월 만에 연 12% 이상의 고수익을 올릴 수 있다.

다만 P2P대출은 대부업으로 등록해 영위하다보니 한계가 많았다. 우선 사업을 확장할 자금을 구하기가 쉽지 않다. 테라펀딩의 경우 벤처캐피탈의 투자를 유치했지만 관계당국의 반대로 허가가 나지 않았던 것.

양 대표는 “소프트뱅크벤처스와 협의해 10억원 투자유치를 끌어냈지만 법규상 투자불가업종인 대부업이라 보류되고 말았다”며 “대부업 꼬리표를 떼고 제대로 된 핀테크업종으로 인정받길 바란다”고 토로했다.

다행스러운 것은 P2P를 통한 건축자금 수요가 많다는 게 테라펀딩을 통해 확인된 만큼 시장 확대가 기대된다는 점이다. 지금은 확보된 투자자금이 대출수요를 따라잡지 못하고 있을 정도다.

양 대표는 “투자금 회수와 수익측면에서 기존 금융권이 비해 문제가 없다는 것이 검증되면 입소문을 타고 투자자가 자연스레 늘어날 것이라고 생각한다”며 “이를 위해선 당분간 좋은 사업건수를 꾸준히 발굴, 대출해줘 지속적으로 수익을 올리는 일에 집중할 것”이라고 강조했다.



원충희 기자 wch@fntimes.com