진짜 문제는 주담대 원금상환력

부동산 시장 비수기로 이름난 한 겨울에도 주택담보대출 증가세 열기가 식지 않더니 전세난 심화에 따른 매매수요가 커지면서 앞으로 더욱 불어날 수밖에 없어 사회적 논란이 커지고 있다. 충분히 관리가능한 수준이라는 시각과 리스크가 커지고 있는 만큼 대응책 마련에 나서야 한다는 우려어린 시각 사이의 대치전선을 관통하고 있는 긴장감도 한층 가중되는 양상이다.

대출 규제가 완화되긴 했지만 아직 담보가치 대비 대출액 수준이 낮고 금융자산 또한 함께 늘고 있으니 우려할 수준이 아니라는 설명이 갈수록 의심 받는 까닭은 대출 총량이 무섭게 늘고 있어서 만은 아니다. 소득 수준이 제자리 걸음 걷고 있는 것으로 나타나거나 물가상승률에 미치지 못하고 있는 것으로 나타난 지표들이 제시되고 있다.

여기다 주택담보대출을 받아 둔 차주의 상당수가 이자만 갚고 있는 상태에서 원금 분할상환이 본격화될 경우 부동산시장과 세입자 주거권, 금융회사 건전성 등이 한꺼번에 흔들릴 가능성마저 제기되는 실정이다. 따라서 기준금리 추가인하와 관계 없이 체계적인 대응책 마련에 나서야 한다는 권고가 눈길을 끌기 시작했다.
◇ 기는 임금증가율 날뛰는 대출 증가율

가계대출은 가파른 증가세에 만족하지 않고 아예 폭증세를 예고하고 있어 우려를 자아내고 있다. 부동산 비수기로 꼽히는 지난 12월과 1월 두 달 동안에도 은행과 비은행 예금취급기관 주택담보대출과 주택금융공사 등의 주담대 규모 합계치는 각각 6조 5638억원과 2조 3425억원 늘었다.

여기다 11일 한은이 내놓은 2월 중 금융시장 동향을 보면 은행권 주택담보대출은 2월에도 4조 2136억원 늘었다. 2월부터 이미 지난해 9월 이후 큰 폭으로 불어난 증가세가 단박에 복구된 것으로 풀이할 만 하다. 은행으로 한정한 가계대출 증가율은 8%를 넘고 이 가운데 주택담보대출 증가율은 12%에 육박하는 상황이다. 비은행과 주택금융공사 대출을 합한 주택담보대출 증가율 또한 8.98%에 이른다.

반면에 실질임금상승률은 2009년과 2011년은 아예 마이너스가 났고 2010년 3.8%와 2012년 3.1%로 처진 뒤 2013년과 지난해 각각 2.5%와 1.3%로 곤두박질 쳤다.

대출 증가율에 비길 바 못되고 2009년 0.7%와 2012년 2.3% 성장률을 빼면 글로벌 금융위기 이후 3%를 웃돌았던 경제성장률에도 미치지 못한 때가 더 많았던 것으로 나타났다. 소득증가가 경제성장률보다 높지 않은 마당에 가계대출 증가율의 고공행진이 정상적이라고 보기는 어렵다.
◇ ‘미친’전세값에 매매 전환한다지만

최근 우리 사회 가장 큰 특징을 꼽으라면 도시지역에선 단연코 주택 거래 증가와 매매가 상승이 꼽힐 만하다. 전세값이 갈수록 치솟더니 지난 2월 국민은행이 조사에 나선 지 처음으로 전국 주택 매매가 대비 전세가 비율이 70%를 돌파했다. 항간에 호소하던 ‘미친 전세값’이라는 표현이 결코 과장이 아니라는 증거는 곳곳에서 넘쳐난다.

부동산 전문가들은 전세난이 가중되면서 단독주택과 다세대 매매 수요가 늘고 새 아파트 수요가 커지고 있는 점도 주택 매매가 상승요인으로 작용하고 있다고 보고 있다. 매매가 대비 전세값이 너무 높고 그 마저도 공급이 절대 부족하니까 지난해 2분기부터 전월 대비 매매가 증가율이 높아진 것은 부동산 시장 구조상 어쩔 수 없는 현상이라는 지적이 지배적인 것은 사실이다. 이 때문에 기준금리 추가 인하 필요성을 제기하는 시각 또한 만만치 않아졌다.

하지만 소득 증대 없는 주택담보대출 증가세가 멈추지 않을 가능성이 압도적으로 높은 마당에 금리 이외의 진지한 대응책 마련이 필요하다는 지적이 분출되고 있어 주목된다. 저금리 기조가 장기화 되고 전세값 상승세가 멈추지 않을 것이 확실시되면서 가계대출 증가세가 더욱 커질 개연성은 어느 때보다 짙다. 그런데 그나마 지금은 내 집 마련을 위해 거액의 담보대출을 받았더라도 이자만 내고 있는 가구가 적지 않지만 앞으로 원금을 갚아야 하는 가구가 늘어날 전망이어서 리스크가 커질 우려가 있다는 것이다.
◇ 이자만 내던 사람 원금상환 나서면 큰 부담

현대경제연구윈 박덕배 연구위원은 “원금상환 부담이 본격화하면 저소득층에 이어 우리 경제 버팀목이라 할 수 있는 중산층에까지 가계부채 리스크가 확산될 수 있다”며 맞춤형 대응책이 필요하다고 지적했다. 아무리 금리 싼 대출로 갈아타더라도 대출 규모가 많으면 원금과 함께 상환하는 데 큰 부담에 처할 수 밖에 없기 때문이라는 점을 우려했다.

일부 국회의원에게 금감원이 제공한 현황에서 원금상환이 시작되는 규모가 연간 수십조씩 순차적으로 이어질 경우 가뜩이나 소득이 늘지 않았던 상황에서 상환능력이 취약한 소득계층이나 은퇴가 임박해 소득이 줄어들 것으로 예상되는 고연령층이 연착륙할 수 있는 프로그램이 필요하다는 것이다.

가계부채 총량은 가처분소득에 비교하거나 GDP에 비교할 때도 세계적으로 높은 우리나라 상황을 직시하고 지금부터라도 체계적이고 근본적 대책 마련이 절실하다는 지적에 정부가 어떤 정책으로 화답할지 기대를 모은다.



정희윤 기자 simmoo@fntimes.com