소리 없이 강한 부동산펀드

부동산시장은 죽을 쓰고 있는데 부동산펀드는 사정이 다른가보다. 국내 부동산펀드 중엔 은행 이율의 2배가 넘는 수익률을 꾸준하게 올리는 상품이 있는가하면 해외 부동산펀드는 웬만한 주식형펀드 저리가라 할 정도의 성과를 보여주고 있다. 어디에 투자하느냐에 따라 성과가 하늘과 땅을 오가는 특징을 가진 부동산펀드에 대해 알아보자.



부동산시장에 투자하는 펀드와 리츠(REITs) 중에 꾸준하게 성과를 내는 상품들이 적지 않다. 해외 부동산펀드 중에는 1년에 40%를 훌쩍 넘는 성과를 낸 펀드도 있다. 전 세계 어디를 둘러봐도 부동산경기 좋다는 곳은 없는 것 같은데 무슨 영문일까.


임대·대출, 부동산펀드 성격 달라

부동산펀드는 상가, 사무용 오피스빌딩, 호텔, 물류창고, 대학 기숙사 등 다양한 부동산 자산에 투자한다. 투자하는 방식에 따라 △부동산개발 과정에서 대출채권에 투자하는 '대출형'과 △이미 지어진 건물을 매입해 거기에서 발생하는 임대수익을 얻는 '임대형' △부동산 관련 기업의 주식이나 리츠(REITs)에 투자하는 '투자형'으로 구분할 수 있다.



이중에서 프로젝트파이낸싱(PF) 같은 대출채권에 투자하는 '대출형' 펀드와 부동산 관련 기업의 주식에 투자하는 '투자형' 펀드는 아무래도 전체 부동산시장의 영향을 받을 수밖에 없다. 부동산 경기가 침체될수록 대출채권 회수가 어려워지고 관련 기업의 주가도 약세를 보이기 때문이다.
이에 비해 임대수익을 올리는 데 초점을 맞춰 설계된 '임대형' 펀드는 매달 들어오는 임대료 덕분에 안정적인 편이다.

국내 부동산펀드 중에는 '대출형'의 숫자가 더 많지만, 해외 부동산펀드는 해외 증시에 상장된 리츠나 펀드, 부동산 관련 기업의 주식에 투자하는 재간접펀드(투자형)가 대부분이다.



대학기숙사 투자펀드 '좋다'

똑같이 국내 부동산에 투자한다고 해도 투자 물건이 다르고 상황이 다르다 보니 펀드간의 수익률 편차도 크게 벌어지는 편이다.

'다올랜드칩부동산1' 펀드는 하나대투증권 사옥을 사들여 거기에서 나오는 임대수익을 얻는 상품이다. 2월 4일 기준 6개월 수익률은 3.33%, 1년 수익률은 6.79%, 2년 수익률 13.49%로 투자기간이 길수록 누적수익률이 높아지는 안정적인 모습을 보여주고 있다.



'임대형' 아니라 '대출형' 펀드 중에서는 '산은건대사랑특별자산' 시리즈가 단연 돋보인다. 건국대학교 민자기숙사를 건설하는 데 대출채권 투자로 참여한 이 펀드들의 수익률은 1년 7~8%, 3년 23~36%, 5년은 40%를 넘어설 정도로 뛰어나다. 기숙사 같은 대학시설은 학생 수요가 안정적인데다 손실분을 대학이 보전해주는 경우도 있어 경기를 좀처럼 타지 않는 특성이 있다.



그러나 모든 '대출형' 펀드들이 기숙사펀드처럼 좋은 성과를 올리는 것은 아니다. '하나UBS 클래스원특별자산 3C 1'은 서울 양재동 유통센터 파이랜드 건설에 투자했다가 큰 손실을 입었다. 1년 수익률이 자그마치 -41.85%다. '임대형' 중에서도 경매부동산에 투자한다는 '골든브릿지Wm경매부동산1'펀드는 1년 수익률 -63%를 기록 중이다.

역시 관건은 '임대형'이냐 '대출형'이냐가 아니라 어디에 투자하느냐다.



일본 좋은데 베트남 왜이래

해외 부동산펀드는 현재 국내 부동산펀드보다 성과가 월등히 앞선 상태다.

'골드만삭스글로벌리츠부동산'의 1년 수익률은 24.90%, 3년 수익률은 31.63%에 달한다. 그러나 5년 수익률은 아직도 -19.43%를 기록 중이다. 해외 부동산펀드 대부분이 5년 전 글로벌 금융위기 이전의 수준까지는 돌리지 못한 상태다.

특히 일본 리츠에 투자하는 펀드들의 성과가 뛰어났다. '삼성J-REITs 부동산1' 펀드와 '삼성Japan Properity부동산' 펀드,`'한화Japan REITs부동산 1' 펀드 모두 6개월 수익률은 26~28%, 1년 수익률은 40~44%에 달했다.



다만 유일하게 뒷걸음질치고 있는 펀드가 '한국월드와이드베트남부동산개발특별자산1'다. 이 펀드는 자산의 상당액을 실물부동산에 투자하고 있다. 투자자산 중 호치민 고급 주거지역에 위치한 럭셀서비스아파트(레지던스)는 2월말 영업을 앞둔 상태이며, 하노이의 한비엣타워는 2011년 완공했으나 임대율이 20%대에 불과한 상황, 호치민의 중저가 아파트로 올해 8월말 준공 예정인 디이스턴아파트도 분양률이 매우 낮다.



펀드는 내년 2월에 청산하기로 돼 있어 올해 안에 자산을 처분해야 한다. 회사는 예정대로 매각을 추진할 방침이지만 사정이 여의치 않을 경우엔 자산 매각 시점까지 만기가 연장될 가능성도 있다. 이 펀드는 현재 증시에서 '베트남개발1'이란 이름으로 거래되고 있다.

이밖에도 '미래에셋맵스프런티어브라질월급식부동산1'이 브라질 상파울루 호샤베라타워 4개동 중 2개동에 투자하고 있다. 역시 중도환매가 불가능한 폐쇄형펀드다.



안정적인 임대수입 원한다면 '리츠'

'미래에셋맵스아시아퍼시픽부동산공모1' 펀드도 '맵스리얼티1'라는 이름으로 주식시장에서 거래되고 있다. 서울 을지로의 센터원 빌딩과 경기 분당 미래에셋플레이스, 2014년 상반기 준공 예정인 경기 판교 비즈니스호텔 개발사업, 브라질 호사베라 타워 등에 투자하고 있다.



이 펀드는 센터원 빌딩 완공 후에도 오랫동안 공실이 많이 남아 고전하면서 임대수익이 아닌 자산재평가 차익으로 배당하기도 했다. 그러나 최근 임대율이 90%를 넘어서면서 순수임대수익으로 안정적인 배당을 기대할 수 있게 됐다. 맵스리얼티는 2012년 결산에서 175원 배당을 결정했다.



리츠는 적용되는 법과 감독기관이 다르다지만 부동산에 투자한다는 점에서 부동산펀드와 매우 닮아있다. '임대형'으로 만들어졌고 정기적으로 임대수익의 95% 이상을 분배하다가 일정기간 후 투자자산을 매각하고 청산되는 상품이다. 현재 코크렙8호와 코크렙15호가 공모형으로 증시에 상장돼 거래되고 있다.



이중 코크렙15호는 서울 중구 회현동 인송빌딩을 보유하고 있다. 베스타스자산운용과 1310억 원 매각계약을 체결했다가 결렬되기도 했다. 1310억 원 정도면 공모가(5000원)를 약간 넘는 돈을 나눠주고 청산할 수 있는 수준이라고 한다. 만약 매각이 지연될 경우엔 오는 3월말을 기준일로 마지막 분배금을 지급하게 된다. 따라서 코크렙15호 투자자라면 인송빌딩 매각대금이 1300억 원을 넘느냐 여부에 관심을 가질 필요가 있다.



관리자 기자 admin@fntimes.com