[집중분석] 급격한 디레버리징 없도록 부동산 시장 연착륙 유도해야

자산 구성변화에 따른 부동산 가격하락 압력 확대

가계부실 가능성에 대출 만기연장은 미봉책 불과

세계적으로 가계부채가 줄어들고 있지만 우리나라는 여전히 증가세를 유지하고 있어 우려의 목소리가 커지고 있다. 최근 잠재되어 있는 가계부실 위험은 부동산 시장과 밀접하게 연관되어 있어 문제 발생시, 카드상태 당시에 비해 가계부실에 따른 파급효과와 지속기간은 더 크고 장기화될 것으로 예상되고 있다.
이에 따라 디레버리징(부채축소) 진행시 가계 자산포트폴리오 변화와 부동산대출 부담 증가에 따른 대응책 검토가 필요하다는 지적이 나오고 있다. 하나금융경영연구소 김완중 연구위원은 ‘가계 디레버리징 가능성 점검 및 시사점’이란 보고서를 내고 이같이 설명했다. 이에 본지는 이 보고서를 통해 가계 부채 축소 가능성에 대해 살펴봤다.

◇ 가계부채 조정 가능성에 대해 대응책 마련해야

이 보고서는 국내 가계부채는 글로벌 금융위기에도 불구하고 주택담보대출을 중심으로 증가세를 지속하고 있다고 설명했다. 국내 가계부채는 2003~2009년의 7년동안 70.4% 증가율을 유지하며 2010년 6월말 현재 937조원 수준을 기록하고 있지만, 같은 기간 GDP는 47.5% 증가에 불과했다. 가처분소득 대비 가계부채 비율은 2009년말 현재 153%를 기록하고 있으며, 이는 주요 선진국 중에서 영국의 170%대 다음으로 높은 수치이다. 김 연구위원은 “금융위기 이후 주요국 가계부문의 부채축소 과정이 진행되고 있는 것과는 대조적으로 국내의 경우는 2005년 이후의 급증세를 이어가고 있는 상황”이라며 “초저금리 기조 하에 가계부문의 원리금 상환 부담이 이연되며 문제의 심각성이 표면화 되고 있지는 않지만, 향후 가계 재무구조 악화로 인한 소비약화에 따른 경제 및 금융시장에 미치는 악영향이 우려된다”고 말했다. 자산대비 부채의 규모가 안정적이고, 가계 가처분소득 대비 이자지급이 안정적이라면 가계부채의 지속적인 증가는 큰 문제가 되지 않을 수 있다고 설명했다.

하지만 가계부채의 과도한 증가를 초저금리 환경과 상환시점 이연 등을 통해 유지하고 있다면 향후 심각한 구조조정을 야기할 가능성 존재한다고 지적했다. 김 연구위원은 “따라서 가계부채 조정 가능성을 관련 지표의 추이 점검과 더불어 향후 주택가격 등 실물자산의 가격 변화 가능성 등을 고려해 점검하고 이에 대한 대응책 마련이 필요한 상황”이라고 말했다.

◇ 향후 계층 간 양극화 심화 우려
이 보고서는 퇴직계층의 편중된 자산구조와 급격한 고령화 진전으로 주택가격 하락기대가 빠르게 확산될 경우, 가계부문의 급속한 디레버리징을 촉발할 가능성이 존재한다고 지적했다. 가계주 연령별 포트폴리오 구성을 살펴보면 부동산 비중은 은퇴직전 내지 은퇴시점(45~54세)에 정점을 기록하고 노후로 갈수록 점진적 하락세를 보인다고 설명했다. 이는 기대수명 증가, 사회안전망 미비에 따른 노후불안, 자녀교육 및 결혼 관련 대규모 지출에 기인하는 것으로 판단되며, 이 시기를 기점으로 주택규모를 축소하고 대신 잔여금을 활용해 금융자산(주로 예금) 구입 등을 통해 현금흐름을 창출하는 것으로 추정했다. 부동산 가격하락은 역자산 효과로 연결되어 소비심리를 둔화시키는 한편, 담보가치 하락에 따른 부채부담으로 이어져 부채축소 유인으로 작용할 가능성이 높다고 설명했다.

특히, 소득분위별 자산구성을 감안하면 향후 계층 간의 양극화가 심화될수록 자산건전성 및 유동성 우려는 더욱 높아질 것으로 예상했다. 또한 실물자산과 금융부채 간 미스매칭 위험과 대출포트폴리오 구조에 따른 차환위험 감안시 유동성 리스크 확대 가능성이 존재한다고 설명했다. 가계신용 증가가 주로 부동산 자산획득에 목적이있는 것으로 추정되는 가운데, 부동산 시장의 비탄력성을 감안하면 가격하락세 지속에 따른 가계부문의 실물자산과 단기 금융부채 간 불일치(mismatching) 리스크에 노출될 것으로 예상했다.

이 보고서는 인플레 압력 확대 가능성, 실물경제 여건 대비 낮은 금리수준 등을 고려시 기준금리 추가 인상에 따른 시중금리 상승 가능성이 있다고 지적했다. 인플레 압력 및 추가 금리인상 지연에 따른 통화정책의 신뢰성 하락 등으로 시중금리가 상승세로 전환될 가능성이 점차 부각되고 있는 상황이라는 것. 금리가 상승할 경우 소득분위별로는 금융부채/금융자산 비중이 상대적으로 높은 소득 분위가 낮은 계층(1~3분위) 위주로 원리금 상환 부담이 확대될 것으로 예상했다. 특히, 상환부담 현실화시 저소득층 위주로 취약가구가 빠르게 늘어날 것으로 전망했다.

◇ 민간부문 공급 유도해 시장 연착륙 해야
이 보고서는 가계부문 디레버리징 진행시 예금잔액 감소 등 금융기관의 자산/부채 축소가 불가피하다고 설명했다. 디레버리징 초기 국면에는 가계예금 잔액 증가세 둔화 또는 감소세가 나타나 은행권의 성장성 둔화 및 저원가성 자금조달 비중 축소로 수익성 악화 가능성이 있다는 것. 디레버리징 이후 가계 자산포트폴리오 변화 방향에 따라 금융권의 구조변화 초래 가능성이 있다고 지적했다.

반면 중장기 주택가격 조정 가능성을 염두에 소득 상위계층의 선제적 자산포트폴리오 조정 과정을 통한 디레버리징 발생 가능성도 존재한다고 설명했다. 디레버리징 이후 발생하는 여유자금의 재유치를 위한 마케팅 강화 및 자문서비스 강화 등을 통한 고객이탈 방지에 주력할 필요가 있다고 강조했다. 가계 디레버리징 과정에서 소득계층 간 양극화 현상 심화 및 세대간 부의 이전현상이 불가피해 이에 따른 차별화 전략이 필요하다고 덧붙였다.

또한 부동산 대출부담 증가가 예상되면서 금융기관의 자체적 리스크 관리가 필요하다고 지적했다. 금융위기 이후 신용도가 취약한 중소기업대출 확대에 이어 서민층에 대한 신용대출 확대에 기인한 저신용 계층의 부채 증가에 대한 사후관리도 강화해야 한다고 강조했다. 이 보고서는 디레버리징 발생시 충격 완화책을 강구하기 어려운 점을 감안할 때, 향후 충격 발생시 장기화가 불가피할 것으로 예상했다. 이에 따라 디레버리징 발생시, 단기간 내 위기 극복이 어려운 점을 감안해 가계부채 관리 관련 종합적인 계획 마련이 시급하다고 설명했다. 과거 일본의 경우, 민간부문의 부채조정 충격을 정부 재정지출 확대를 통해 완화하고자 했으나, 민간부문의 구조조정 지연으로 인한 경기부진 지속과 잠재성장률 훼손으로 이어져 장기 저성장 국면을 경험했다.

반면 핀란드와 말레이시아와 같이 민간부문의 자율적 조정 과정을 거쳐 위기를 극복한 경우, 자국통화의 평가절하를 통한 순수출 확대를 통해 극복이 가능했지만 글로벌 금융위기 이후, 전세계적으로 보호무역주의 확산을 배경으로 한 환율전쟁이 확산됨에 따라, 환율상승을 통한 위기 극복을 기대하기 어려운 상황이라고 설명했다. 김 연구위원은 “급격한 디레버리징 발생시, 경기침체 국면 진입 가능성 고려, 가계부채 해소 관련 마스터 플랜 수립을 통한 속도 조절이 필요하다”고 말했다.

이 보고서는 가계부문의 급격한 디레버리징 유발이 없도록 부동산 시장의 연착륙을 유도해야 한다고 설명했다. 주택담보대출 원금분할 상환 시점 도래시 가계부문의 충격을 감안할 경우, 대환대출 등을 통한 추가 만기연장 가능성이 높은 상황이라는 것. 가계대출 만기연장은 가계 디레버리징이나 가계부실 가능성을 낮추는 요인이 되기도 하지만, 실물 자산의 가치가 추가적으로 상승하지 않는 상황 하에서는 미봉책에 불과하다고 지적했다. 글로벌 금융위기와 과거 주택공급 확대에 기인한 주택가격 급락 가능성이 부각되었던 점을 감안해 세제 및 주택금융규제를 완화해 수요증대 정책을 통해 시장안정에 주력하고 있는 상황이다.

하지만 수요증대 정책의 경우 미래 버블붕괴 가능성을 높이는 주택가격의 일시적 추가 상승이지만 가계부실 확대 등을 초래하는 부작용이 존재한다는 것을 감안해 공급위주의 정책으로 전환할 필요성이 있다고 강조했다. 김 연구위원은 “공공주택을 수급괴리가 확대된 서민·소형부문에 집중토록 하는 한편 구조조정 등을 통해 민간부문 공급이 장기수요에 적합한 수준으로 조정해 시장 연착륙에 주력해야 한다”고 말했다.



고재인 기자 kji@fntimes.com