[집중분석] 캐피탈 부동산PF 건전성 ‘안정적’이다

부동산 및 건설업 경기 침체로 사업개발에 따른 이익 실현이 지연됨에 따라 시공사의 재무적 부담이 가중되고 있으며, 이로 인해 시행사 또는 시공사에 대한 금융권 부동산PF대출 역시 건전성이 크게 악화되고 있는 상황이다. 캐피탈, 저축은행, 증권사 등의 건전성 악화가 우려되고 있지만 캐피탈의 경우 상대적으로 부동산PF대출에 대한 건전성이 안정적인 것으로 분석됐다. 한신정평가 기업평가7팀 이수민 책임연구원은 ‘캐피탈사 부동산PF 리스크분석’이란 보고서를 내고 이같이 밝혔다. 이에 본지는 이 보고서를 통해 캐피탈사의 부동산PF 위험여부를 살펴봤다.

◇ 수요 높은 수도권 사업자 우선 회복 가능성

금융회사별 부동산PF 잔액 추이를 살펴보면, 2010년 들어 시중은행의 PF대출이 크게 감소해 2009년말 대비 약 6조원이 감소했다. 저축은행의 경우 2010년 6월말 기준 PF대출 연체율이 크게 감소한 반면, 잔액은 큰 변동이 없는 것으로 나타났다. 이 보고서는 업권별 자산건전성을 살펴본 결과 부동산 및 건설업 경기 침체로 전반적으로 모든 업권에서 건전성이 악화되고 있는 모습을 보이고 있다고 설명했다. 증권업에 비해 건전성 분류기준이 다소 느슨한 캐피탈과 저축은행의 경우 고정이하비율은 상대적으로 낮게 나타나지만, 잠재적인 부실 가능성이 높은 요주의이하비율은 세 업권 모두 높은 수준으로 파악되고 있어 향후 부동산 및 건설업 경기 둔화 지속 시 추가적인 건전성 저하 가능성이 있다고 지적했다.
또한 적극적인 충당금 적립에도 불구하고 부실자산 규모 확대로 충당금 커버리지가 다소 부족한 수준으로 분석되며, 특히, 저축은해의 경우 요주의이하여신 대비 충당금 및 자기자본 커버리지가 167.2%에 불과해 잠재부실이 현실화될 경우 자본적정성이 훼손될 수 있다고 설명했다. 사업형태별 분류를 했을 경우 각 업권별로 아파트 등 주거목적 위주의 사업형태가 가장 높은 비중을 차지하고 있는 것으로 분석됐다.

특히, 캐피탈사의 경우 아파트 비중이 60.2%로 타 업권에 비해 상대적으로 높은 비중을 차지하고 있는데, DTI 규제완화 등 정부의 주택건설경기 부양책 시행으로 부동산 및 건설경기가 회복될 경우 아파트와 같은 사업형태가 가장 먼저 수혜를 받을 것으로 전망되기 때문에 아파트 관련 사업비중이 높은 점은 다소 긍정적이라고 분석했다. 사업지역별 분포를 살펴보면 각 업권 모두 서울을 포함한 수도권 비중이 60%를 상회하는 등 가장 높은 비중을 차지하고 있다고 설명했다. 부동산시장 경색으로 수요가 크게 위축돼 수도권 미분양주택 물량이 2009년말 2만5667호에서 2010년 6월말 2만8268호로 증가하는 등 지방에 비해 미분양 물량 해소가 더디게 진행되고 있다.

하지만 이는 수도권의 경우 진행중인 사업으로 인해 신규 미분양이 발생하고 부동산 경기 회복에 대한 기대로 분양가 인하 등 적극적인 미분양 물량 해소 노력이 본격화되지 않았기 때문이라고 분석했다. 전반적인 부동산 경기 침체로 당분간 사업지역에 관계없이 사업진행이 쉽지 않을 것으로 예상되지만 부동산 경기가 회복될 경우 지방에 비해 주택 및 부동산에 대한 수요가 높은 수도권 사업자가 우선적으로 회복될 가능성이 높다고 설명했다.

◇ 시공사 신용등급 구성 캐피탈이 우량

각 업권별 PF대출을 시공사 신용등급별로 구분해보면 BBB-이상 신용등급을 보유한 시공사가 지급보증한 PF대출 비중은 캐피탈이 66.2%, 저축은행 40.2%, 증권이 43.7%로 나타나고 있다. 저축은행의 경우 무등급 시공사의 지급보증 조건부 PF대출 비중이 27.1%에 달하고 있어 시공사의 지급보증 능력이 다소 취약한 것으로 분석되며, 증권사의 경우 사업초기단계의 브릿지론을 매입한 PF대출 비중이 높아 시공사 미선정 PF대출 비중이 35.3%에 달하고 있는 것으로 파악되고 있다. PF대출 건당 금액별로 분류할 경우 증권사는 대출건당 200억원을 초과하는 거액여신 비중이 65.2%로 높은 수준이지만 자기자본 규모(16.9조원)를 고려했을 때 자본적정성에 큰 부담요인은 아닌 것으로 분석했다.
하지만 캐피탈은 100억~200억원, 저축은행은 50억~100억원에 해당하는 PF대출이 가장 높은 비중을 차지하고 있으며, 대출건당 평균잔액(총PF대출잔액/PF대출건수)도 캐피탈과 저축은행이 각각 114억원 및 64억원으로 분석대상회사의 평균 자기자본 규모(캐피탈 약 2700억원, 저축은행 약 1500억원)를 고려했을 대 대출건당 실행액이 거액이기 때문에 일부 사업장의 부실이 자본적정성에 큰 영향을 미칠 수 있다고 지적했다.

사업진행단계별로 살펴보면 분양중인 PF대출 비중은 캐피탈이 50.2%로 가장 높은 수준으로 나타나고 있으며 증권이 27.6%로 가장 낮게 나타나고 있다.

이는 캐피탈 PF대출의 경우 사업진행중인 본PF 비중이 높기 때문인 것으로 분석되며 상대적으로 사업예정중인 사업장에 대한 브릿지론 비중이 높은 저축은행 및 증권의 경우 분양 전 채권 비중이 높다고 설명했다. 이 보고서는 각 업권별 부동산PF 현황 분석 결과 시공사 신용등급, 지급보증여부 및 사업진행상황 등을 종합적으로 고려했을 때 캐피탈사의 부동산PF대출이 저축은행 및 증권보다 안정적이라고 분석했다.

이수민 책임연구원은 “부동산PF대출의 성격, 개별회사의 리스크관리능력, 채권보전방안 등의 측면에서 캐피탈사들이 다른 업권에 비해 안정적인 포트폴리오를 구성한 것으로 나타났다”며 “대부분의 부동산PF대출의 경우 타 금융회사와의 신디케이션을 통해 실행되고 있는 점을 감안하면 부동산PF 대출 대상인 프로젝트의 사업위험에 대한 노출 정도 측면에서는 금융업권 별 차이가 크지 않을 것”이라고 말했다.
◇ 여전법 개정으로 충당금 적립부담

할부리스 시장이 성숙기에 진입하고, 자동차금융을 중심으로 한 할부리스 시장의 성장이 둔화됨에 따라 자산 확대 및 수익성 확보를 위해 캐피탈사들은 일반대출의 확대에 주력해왔다. 할부리스에 비해 영업확대가 비교적 용이해 2005년 이후 부동산PF, 주택담보대출 및 일반담보대출 등 기업여신 위주의 일반대출이 캐피탈사의 자산확대를 주도하고 있다고 설명했다. 2009년 1분기까지 일반대출의 증가율이 다소 하락하기는 했지만, 유동성 위험이 완화된 2009년 상반기 이후 소폭의 증가세로 전환됐다.

실물경기 회복이 지연됨에 따라 자동차, 산업기계 및 선박 등 실물경기와 밀접한 관계가 있는 할부리스물건 취급이 감소해 당분간 할부리스 영업이 금융위기 이전 수준으로 정상화되기 쉽지 않을 것으로 예상되기 때문에 일반대출이 캐피탈사의 주요 수익자산을 구성할 것으로 전망되고 있다.

하지만 경기회복 지연시 추가손실 발생에 대한 부담으로 인해 일반대출부문에서 과거와 같은 공격적인 영업은 어려울 것으로 예상되며, 당분간 리스크관리 위주의 보수적인 영업기조를 유지할 것이라고 분석했다. 감독당국은 부동산 경기 회복지연 등에 따른 캐피탈사의 부동산PF대출 건전성 악화 가능성에 대응하기 위해 2010년 하반기 중 여전업 감독규정을 개정할 예정이다. 주요 개정 내용은 PF대출 대손충당금 적립기준을 상향조정하고 PF대출 취급한도를 총여신성자산 대비 30% 이내로 규제한다는 것이다.

이에 이 보고서는 충당금 적립기준 강화에 대한 스트레스 테스트를 통해 캐피탈사에 미치는 영향을 분석했다. 감독규정에 따라 충당금을 적립할 경우 추가 충당금 적립액은 155억원에 불과해 충당금 적립부담은 크지 않을 것이라고 분석했다. 사실상 감독규정 상 적립기준은 최소한의 기준이기 때문에 실제로는 155억원 이상의 충당금을 추가적으로 적립해야 할 것으로 예상되며 부동산 및 건설업 경기회복이 지연될 경우 충당금 적립부담은 더욱 증가할 것으로 전망된다고 설명했다.

또한 향후 부동산PF 회수가능성 검토 시 시공사 지급보증 또는 책임준공 등 표면적인 채권확보 방안뿐만 아니라 사업타당성과 같은 실질적인 채권회수가능성 검토도 면밀히 진행돼야 한다고 덧붙였다. 이 책임연구원은 “캐피탈사의 스트레스 테스트 결과를 금융권 전반에 걸쳐 일괄적으로 적용하기는 어렵지만 건전성 악화에 따른 충당금 적립부담 확대라는 이슈가 캐피탈사에 국한된 것은 아니다”고 말했다.

   〈 금융회사별 PF현황, 시공사 신용등급별 분류(2010년 6월말 기준) 〉
                                                                            (자료 : 각사 제시자료, NICE정리)



고재인 기자 kji@fntimes.com