[집중분석] 프라임급 오피스 빌딩 투자 기회있다

오피스 공급 2011년 이후 초과공급 가능성

입지와 규모, 브랜드가치, 상품성 등 고려해야

부동산 시장의 전망은 불투명한 상황이지만 오피스 시장은 안정적인 모습을 나타내고 있다.
이에 따라 대체 투자처로 떠오르고 있다.

하지만 오피스 공급과잉에 대한 우려가 증가하면서 조심스러운 접근의 필요성도 제기되고 있다.

한국신용평가 PF평가본부 강신영 수석애널리스트는 ‘서울 오피스 시장 동향 및 전망’이란 보고서를 내고 이같이 설명했다. 이에 따라 본지는 이 보고서를 통해 부동산 시장에서 안정적인 투자처로 떠오르고 있는 오피스 시장의 동향과 전망에 대해 살펴봤다.

◇ 공실률 전반적 증가추세

이 보고서는 올 1분기 서울 대형오피스 빌딩의 평균 공실률은 2008년 2분기 이후 7분기 만에 하락세를 보였지만, 이는 2009년 말 서울스퀘어(舊대우센터) 빌딩의 공급으로 인해 2009년 4분기 도심 권역의 공실률이 급증한 후 이의 해소에 따른 반대급부로서, 전반적인 공실률의 증가추세가 이어지고 있는 것으로 분석하고 있다.
국토연구원에서 발표한 서울시 사무직 노동자수 전망치를 기준으로 볼 때 오피스 수요가 향후에도 완만하게 증가할 것으로 예상된다.

하지만 예정된 공급물량이 많아 서울시 전체적으로 오피스의 공급과잉 우려가 존재한다고 지적했다. 특히 도심권역의 경우 도시환경정비사업 및 ‘금융산업 진흥 계획안’에 따라 오피스공급이 활발하게 이루어질 전망이어서 2011년 이후 공급초과 가능성이 제기되고 있다.

이 보고서는 완만한 상승세를 보였던 평균 임대료는 당분간 약보합세가 예상된다고 설명했다.

연초 임대료 인상 시기가 도래했음에도 임대가의 동결 추세가 나타나는 가운데 오피스 공실률 상승을 차단하기 위한 적극적인 임대료 인하보다는 무료임대기간의 적용 등을 통해 명목 임대료를 유지하려는 임대인의 욕구가 시장에 반영됐기 때문이라고 분석했다.

또한 평균 보증금 수준은 상승세가 지속됐지만 약보합세 전환가능성이 높다고 설명했다.

◇ 향후 서울 오피스 빌딩 공급과잉 우려

국토연구원이 서울시 사무직 노동자수 전망치와 1인당 사무실 예상점유면적을 고려해 서울시 오피스 총수요를 전망한 결과에 따르면, 서울시 오피스 총수요 면적은 2014년까지 완만한 증가세를 보일 것으로 예상되지만 과거와 같은 급격한 총수요 면적의 증가는 어려울 것으로 전망했다.

통계청의 경제활동인구조사에 따르면 2007년 서울시 취업자수는 487만명이며 이 중 사무직 노동자수가 274만명을 차지하고 있다. 사무직 노동자수 추이는 미미한 감소와 증가를 반복하며 상승하는 추세를 보이고 있다고 설명했다.

서울 전체적으로 2010년부터 2016년 사이에 연면적 10만㎡ 이상 초대형 오피스 빌딩 20개소(6.4백만㎡, 1.9백만py)의 공급이 예정되어 있어 향후 서울 지역 오피스 빌딩의 공급과잉이 우려된다고 지적했다.

강 수석애널리스트는 “다만, 시장에서 공급과잉 상황이 발생할 경우 공급속도 및 공급량의 조정이 불가피할 것으로 분석되는 바, 예상된 공급량이 예정시기에 모두 공급될 것으로 전망하기는 어려울 것”이라고 말했다.

서울시의 경우 사무직 노동자수 전망치를 고려할때 총수요 면적의 증가가 예상된다고 설명했다.

서울시 사무직 노동자수 전망치에 1인당 사무실 점유면적 21.04㎡를 곱한 후, 권역별로 분배한 서울시 권역별 오피스 시장 총수요 면적 예측 결과 서울 도심 권역 오피스 시장 총수요 면적은 2007년 1011만㎡에서 2011년 1043만㎡, 2014년 1048만㎡로 증가할 것이라고 전망했다.

이 보고서는 서울 도심 권역의 경우 도시환경정비사업의 추진 방향에 따라 향후 오피스 빌딩의 공급이 크게 영향을 받는 지역이며, ‘금융산업 진흥 계획안’에 따라 도심권역 일대가 산업뉴타운 1차 지구로 선정되어 오피스 빌딩의 공급이 지속적으로 증가한다고 전망했다.

‘금융특정개발진흥지구 지정안’과 ‘금융산업 진흥 계획안’이 2010년 1월에 서울시도시계획위원회 심의를 통과, 이 일대가 산업뉴타운 1차 지구로 선정됨에 따라 전통적 금융 중심지인 중구 무교동, 다동, 장교동, 명동 일대가 국제 금융중심지로 도약할 것으로 예상된다. 도시환경정비구역으로 지정된 이 일대의 건축 용적률을 최대 1200%까지 허용할 계획이며, 금융시설 및 관련 업종을 건립할 경우 건폐율과 건축 높이를 크게 완화하여 여의도 금융지구와 더불어 또 하나의 금융허브로 개발할 예정이다.

향후 연도별 오피스면적 수요추계 및 공급추계(연도별 오피스 공급실적 및 예상공급면적 추계를 반영)를 비교한 결과, 도심 권역 총수요 면적에 비하여 총공급 면적의 증가속도가 빨라 공급과잉의 가능성을 제기했다.

◇ 프라임 오피스 시장 공실률 낮아

이 보고서는 서울 프라임 오피스 시장의 경우 오피스 빌딩 시장 전체의 수급동향에서 자유로울 수 없으나 견고한 수요 기반에 힘입어 상대적으로 양호하다고 전망했다.

각 권역별 프라임 등급 오피스 빌딩, 상위 대형오피스 빌딩, 전체 대형 오피스 빌딩, 전체 중소형 오피스 빌딩의 공실률 추세를 비교 관측한 결과, 프라임 등급 오피스 빌딩 역시 여타 등급의 오피스 빌딩 공실률과 전반적으로 유사한 등락 추세를 보이고는 있다.

하지만 프라임 등급 오피스 빌딩의 경우 입주자 회전 등으로 인한 일시적 공실률 증가 및 정상화 기간을 제외하고는 항상 가장 낮은 공실률을 나타내고 있다고 설명했다.

강 수석애널리스트는 “이는 차별화된 입주자 수요, 입주자의 양호한 재무건전성, 입주자 수요 변경의 비탄력성 등이 있기 때문”이라고 말했다.

강남권역의 등급별 공실률 추이를 살펴보면, 대형오피스 빌딩의 공실률이 중소형오피스 빌딩에 비해 항상 낮은 양상을 보이고 있는 가운데 2008년 5월까지 강남파이낸스센터(GFC)의 공실률 정상화 기간을 제외할 경우 프라임 등급 오피스 빌딩의 공실률은 하위 등급에 비하여 낮은 추세를 유지하고 있다. 2009년 6월 강남파이낸스센터의 공실률이 일시적으로 증가하기도 했지만 점차 해소되는 양상이라고 분석했다.

마포·여의도 권역(YBD)의 등급별 공실률 추이를 살펴보면, 프라임 등급 오피스 빌딩의 공실률은 하위 등급에 비해 낮은 추세를 유지하고 있다고 설명했다. 2009년 6월 한화증권빌딩의 공실률이 일시적으로 증가했지만 단기간 내에 해소됐다. 굿모닝빌딩의 공실률이 2009년 6월 2% 가량으로 상승했지만 이는 자연공실률 수준을 하회하는 수준이라고 설명했다.

◇ 요구수익률 충족시킬 투자기회 존재

이 보고서는 2010년 1분기 서울 대형오피스 임대시장은 2008년 2분기 이후 7분기 만에 공실률이 하락했다. 하지만 이는 2009년 4분기 도심 권역에서 초대형오피스 빌딩(서울스퀘어)의 공급에 따른 공실률의 일시적인 급증에 대한 반대급부 현상으로써 전반적으로는 공실률 증가세가 이어지고 있다고 설명했다.

국토연구원에서 발표한 서울시 사무직 노동자수 전망치를 기준으로 볼 때 오피스 수요가 향후에도 완만하게 증가할 것으로 예상된다. 하지만 예정된 공급물량이 많아 서울시 전체적으로 오피스의 공급과잉 우려가 존재한다고 분석했다. 특히 도심 권역의 경우 도시환경정비사업 및‘금융산업 진흥 계획안’에 따라 오피스공급이 활발하게 이루어질 전망이어서 2011년 이후 공급초과 가능성이 있다고 지적했다.

강 수석애널리스트는 “서울 대형오피스 빌딩에 대한 투자환경이 그리 우호적이지 않은 것만은 사실이나 프라임급 오피스 빌딩의 경우 견고한 수요기반에 힘입어 상대적으로 수급상황이 양호할 것으로 예상된다”며 “입지와 규모, 브랜드가치, 상품성 등을 고려해 신중하고 선별적인 투자가 이루어진다면 요구수익률을 충족시킬 수 있는 투자기회는 여전히 존재한다”고 말했다.



고재인 기자 kji@fntimes.com