[집중분석] PF 정보 공시의무…모니터링도 강화해야

부실징후 시 조기 손실인식 … 신인도 제고도

미분양 해소 위한 일률적인 규제 완화 필요

저축은행PF 부실화에 대비해 감독당국은 자금적 지원과 더불어 강도 높은 건전성 개선 방안을 제시하고 있는 상황이다. 이를 통해 경영정상화가 이뤄질 것으로 기대되고 있다.
하지만 하반기 주택 건설경기가 악화될 것으로 예상되고 있어 금융시스템 불안으로 전이될지 여부에 대해 금융권 전체가 예의 주시하고 있다.

저축은행이 PF 대출 부실화로 유동성 애로를 겪고 있는 상황에서 일부 저축은행들이 파산할 경우 그 여파로 타 저축은행이 예금인출사태를 맞게 될 가능성 있다는 분석이 나왔다. 이에 따라 콜머니 시장의 혼란이 금융시스템 불안으로 전이될 가능성이 있다는 것.

향후 은행권의 PF 대출 이외에 건설사 일반여신의 부실화가 확산될 경우 은행권 부실화에 따른 금융시장 불안으로 확산될 가능성 있다는 의견도 나왔다.

농협경제연구소 윤건용 수석연구원은 ‘PF 대출 부실의 금융시스템 전이 가능성에 대한 진단’이라는 보고서를 내고 이같이 설명했다.

이에 본지는 이 보고서를 통해 부동산PF 부실 가능성을 진단해봤다.
◇ 저축은행 부실 금융시스템 위기로 전이

이 보고서는 저축은행이 PF 대출 부실화로 유동성 애로를 겪고 있는 상황하에서 일부 저축은행들이 파산할 경우 그 여파로 타 저축은행이 예금인출사태를 맞게 될 가능성 있으며, 이에 따라 콜머니 시장의 혼란이 금융 시스템 불안으로 전이될 가능성이 있다고 설명했다.

저축은행의 경우 자금조달구조상 타 금융기관 차입금 비중이 낮아 PF 부실이 직접적으로 은행권으로 전염될 가능성은 적다고 분석했다.

하지만 저축은행들은 콜머니 시장의 의존도가 높아질 것이며 재무건전성이 나쁘지 않은 금융기관으로까지 신용위험이 확산될 것으로 우려되고 있다.

단계적으로 살펴보면 1단계로 PF 부실이 심화되어 일부 저축은행들이 파산할 경우 그 여파로 예금보호대상이 아닌 예금 및 만기 도래되는 예금보호대상 예금에 대한 인출사태가 타 저축은행으로 확산된다는 것.

2단계로 저축은행은 유동성 해소를 위해 콜머니 시장의 의존도를 강화시켜 나갈 것으로 전망했다. 3단계에서 콜머니 시장에 참여하는 금융기관들은 거래상대방에 대한 재무건전성에 대한 의구심으로 거래를 기피하는 현상이 나타날 수 있으며 재무건전성이 나쁘지 않은 금융기관으로 신용위험이 확산될 것으로 예상했다.

이 보고서는 건설사(시공사)의 경우, 미분양 급증(PF 우발채무 부담)에 따라 부실 및 도산 가능성 있으며, 건설사 도산에 따른 PF 대출 및 건설사 일반여신 부실은 은행권 부실이 되어 금융시스템 위기로 전이될 가능성이 있다고 지적했다.

건설사가 영업흑자에도 불구하고 미분양아파트 증가에 따른 공사미수금의 증가로 자금압박이 가중되는 상황이다.

미분양아파트 적체가 지방에 집중되어 있고 대형평형이 많아 단기간 해소는 쉽지 않을 것으로 전망했다.

따라서 시공사가 보증을 제공하고 있는 국내 PF 구조적 특성상 시공사의 PF 우발채무 잔액은 브릿지론을 제외한 대부분의 PF가 해당될 것으로 예상했다.

신용평가사인 한기평이 조사한 36개 건설업체의 PF 우발채무 잔액은 46조원으로 대부분 PF에 시공사가 보증을 제공한 상태다.

이중 53%에 이르는 24조원이 1년 이내 만기도래 예정으로 전반적으로 만기상환 부담도 높은 수준이다.

◇ 시공사 도산 우려도 높아져

현재 건설업의 안정성지표 및 주가수준이 최악의 상태이다. 공공 건설수주는 2010년 물량을 2009년 년 말에 조기 발주함에 따라 2010년에는 전년대비 24.7% 감소했다. 따라서 해외 플랜트 수주로 주택사업공백을 메울 수 있는 기업을 제외하고는 현재의 상황을 벗어나기 어려운 상황이다. 또한 민간 건축경기 회복이 지연되는 가운데 저가낙찰이 지속될 경우 건설업체 도산 증가가 불가피하다고 설명했다.

최근 금리인상 등 출구전략이 시작되면서, 주택시장에 대한 부정적 전망이 대두되면서 금융기관들의 부동산시장에 대한 리스크 관리를 강화하고 있다.

금융기관들의 주택시장의 자금투입은 주로 리파이낸싱이며 신규 대출은 거의 중단하고 금리인상이 돼 민간 건축경기의 수요위축, 재고축적에 따른 금융비용 증가로 연결되어 건설업체에게 과도한 자금압박을 줄 것으로 예상했다.

최근 미분양 급증에 따라 영업이익이 양호했던 중견건설업체까지도 유동성 악화로 도산하고 있는 상황으로, 향후 은행권의 PF 대출 이외에 건설사 일반여신의 부실화가 확산될 경우 은행권 부실화에 따른 금융시장 불안으로 확산될 가능성 있다고 지적했다.

2010년 1월말 현재, PF 대출을 제외한 건설업 대출금은 62조원(건설사 회사채 미포함)이며 이는 금융권 산업별 총대출금 717조원의 8.6%에 해당되는 금액이다.

금리인상 등의 출구전략 경우 건설업 대출금 62조원에 대한 추가적인 금융비용 부담 불가피한 상황이다.

최근 정부가 건설업업체에 대한 강력한 구조조정을 표명함에 따라 주택사업 비중이 높거나 미분양 사업장을 많이 보유하고 있는 건설사들의 퇴출이 우려되고 있다.

금융권과 건설업계에 따르면 6월말까지 시공능력평가 300위내 건설사들에 대한 신용위험평가를 마무리하고 이의제기를 거쳐 구조조정대상을 확정했다.

윤 수석연구원은 “건설사 부실화로 인한 은행권 부실은 은행의 대외 신인도 하락으로 이어지고 이는 단기외화차입금에 대한 자금회수를 가속화시킬 수 있는 등 글로벌 금융위기 당시와 같은 악순환 고리를 형성할 수 있다”고 말했다.

◇ 금융기관 건전성 확보 및 미분양 해소해야

이 보고서는 단기적으로는 금융기관의 건전성을 확보하고 미분양 문제를 해소해야하며, 중·장기적으로는 건설금융 안정화 방안을 점진적으로 시행해야 한다고 설명했다.

금융권(은행 및 저축은행)은 PF 대출의 부실징후가 포착될 경우 조기 손실인식으로 대외 신인도를 제고시켜 나가야한다고 지적했다.

정부는 금융권으로 하여금 PF 대출 관련 정보를 의무 공시토록 유도하며 PF 대출에 대한 모니터링을 강화해야 한다고 설명했다.

윤 수석연구원은 “최근 유럽재정위기가 글로벌 금융불안으로 확대될 가능성도 있어 은행권의 PF 대출 부실과 이에 따른 건설사 부실은 은행권의 외화조달 제약요인으로 작용할 수 있다”고 말했다.

또한 PF 사후관리 업무의 효율성을 제고하고 부실징후기업에 대한 조기 판별력을 강화할 수 있는 PF 사후관리시스템을 도입해야 한다고 지적했다.

미분양 문제 해소를 위해서는 건설사 자구 노력도 지속해야 하고 미분양 해소를 위한 정부의 시장환경을 조성해야 한다고 강조했다. 구조조정용 미분양펀드 조성으로 부실업체 정리와 미분양 문제 해결을 병행하며 수도권 외곽지역 중대형 미분양 해소를 위한 일률적인 금융규제(LTV 및 DTI)를 완화해야 한다고 설명했다.

중장기 방안으로는 자본조달구조 개선, 신용보강제도의 다양화, 사업평가 시스템의 선진화, 주택제도 및 규제의 변화가 필요하다고 강조했다.

우선 자본조달구조 개선을 위해 시행사의 자기자본 확대, 영세한 시행사가 사업을 주도하고 이를 시공사의 신용으로 보증하는 구조는 지양해야 한다고 분석했다.

또한 지급보증, 채무인수, 책임분양 등 시공사에게 리스크가 집중되는 구조는 지양해야한다고 주장했다.

아울러 차주의 신용등급을 기준으로 부동산 프로젝트를 평가하는 방식에서 탈피해야 한다고 덧붙였다.

이밖에 분양가 상한제 폐지 등 점진적으로 시장 자율성을 회복하는 정책방향을 설정하고 장기적으로 무주택자 위주의 정책에서 기존 주택보유자에 대한 배려가 필요하다고 설명했다.

※ 브릿지론 = 브릿지론이란 착공전까지 한시적으로 토지매입자금 및 운영비 등을 대출받는 것을 말하며, 본 PF는 사업 인.허가가 완료된 후 착공에 들어가는 시점에서 실행되는 대출로 본 PF를 통해 조달된 자금은 주로 기존 대출금(브릿지론 PF)의 상환과 일부 공사비에 충당되며 나머지 공사비와 PF 대출 상환금은 분양대금을 활용함

                     〈 PF 대출 연체율 현황 〉
                                                         (단위: %)
(자료：금감원)



고재인 기자 kji@fntimes.com