[집중분석] 내년까지 PF론 유동화증권 발행 안정적

2분기 발행금액 2년 동안 분기기준 최고

A1급 감소 반면 A2급 발행증가 반사효과

지난해 부동산PF 대출의 부실 우려로 경제전반에 걸친 파급효과가 만만치 않았다. 정부의 적극적인 대처로 올 상반기에는 안정적인 PF 대출을 유지했던 것으로 보이고 있다.
이에 따라 올 상반기 PF Loan 실적을 분석해본 결과 완만한 위기탈출을 하고 있는 것으로 평가되고 있다. 또한 하반기부터는 PF Loan 유동화증권 발행실적이 양호할 것으로 기대되고 있다.

한국신용평가 SF평가본부 김도선 애널리스트는 ‘2009년 상반기 PF Loan 유동화시장 분석’이란 보고서를 내고 이같이 설명했다.

이에 본지는 이 보고서를 통해 PF Loan 시장의 현황과 전망을 살펴봤다.

◇ PF Loan 유동화 금액 올 2분기 최고

부동산 개발사업 관련 PF Loan 유동화는 부동산경기의 상승세에 힘입어 2005년 이후 발행규모가 급증하기 시작했다. 2006년 상반기에는 반기 발행액 기준으로 7조4000억원의 PF Loan 유동화증권이 발행돼 규모 면에서 국내 자산유동화증권 시장을 선도해왔다. 그러나, 이후 정부의 강력한 부동산가격 안정화 정책에 따른 분양시장 침체 및 이를 우려한 금융시장 전반의 투자심리 위축 등의 영향으로 PF Loan 유동화증권 발행은 감소추세로 돌아섰으며, 글로벌 금융위기의 정점이었던 리먼 브라더스 사태 직후인 2008년 4사분기에는 한신평이 PF Loan 유동화증권 시장 분석 보고서를 발표한 이후 발행 건수 기준으로 가장 저조한 발행 실적을 나타냈다고 분석했다.
2009년 1사분기에는 건설사에 대한 구조조정이 시행되어 다수의 중견건설사에 대한 워크아웃이 진행됨에 따라 부동산 PF 시장에서의 신용위험이 정점에 다다랐으며, 이로 인해 금융시장에서의 투자심리는 진전되지 못했다. 또한, 은행을 비롯한 금융기관들의 PF Loan에 대한 리스크관리 기조 유지로 기존 발행 건의 자금재조달(Refinancing)을 중심으로 한 거래가 주류를 이뤘다.

하지만 이 보고서는 2009년 2분기에는 금융시장이 점차 안정을 찾아가면서 PF Loan 유동화증권발행 금액은 최근 2년 동안 분기 기준으로 최고치를 기록했다고 분석했다.

◇ A2급 상반기 발행금액 84.3%나 차지

이 보고서는 2007년 하반기부터 2009년 상반기까지 ABS를 통한 PF Loan 유동화의 발행 사례가 지극히 저조했기 때문에 PF Loan 유동화증권의 신용등급 분포를 PF Loan ABCP의 신용등급 분포를 통해 살펴봤다.
2007년 하반기부터 2009년 6월 말까지 PF Loan ABCP는 약 17조4000억원이 발행됐으며, 이 기간동안 A1(가장 높은 등급)으로 발행된 ABCP는 건수 기준으로 34.3%, 발행금액 기준으로 43.0%를 차지했다. 또한, A2급의 신용등급으로 발행된 ABCP는 건수기준으로 41.6%, 발행금액 기준으로 38.2%를 나타냈으며, A3급 이하 신용등급으로 발행된 ABCP는 건수 기준으로 24.1%, 발행금액 기준으로는 18.8%를 차지했다.

이 보고서는 2009년 상반기 A1 ABCP의 발행규모가 크게 줄어들었다고 설명했다.

2007년 하반기부터 2009년 상반기 말까지 건수 및 발행 기준으로 각각 34.3%, 43.0%를 나타냈던 발행실적이 2009년 상반기 중에는 각각 9.5%와 10.9%로 급감했다.

김 애널리스트는 “은행을 비롯한 금융기관들의 PF Loan 익스포저 확대에 대한 소극적인 자세로 인해 외부신용보강이 있는 유동화 건이 감소한 점과 A1 신용등급을 보유했던 건설사들의 신용등급이 하향조정된 이유가 크다”고 말했다.

A2급(A2+~A2-) ABCP의 발행은 2009년 1분기를 지나 2분기에는 무척 활발해졌다고 분석했다. 2009년 상반기에 해당등급의 PF Loan ABCP는 건수 기준과 발행금액기준으로 각각 무려 82.4%, 84.3%의 비율을 나타내는 등 과거 추세에 비해 압도적인 발행실적을 나타냈다. 이는 A1급 건설사들의 신용등급이 A2+등으로 하향조정됨에 따른 반사효과와 더불어 상대적으로 우량한 신용등급을 보유한 건설사들의 자체 신용에 의한 유동화증권 발행이 다수 이루어졌기 때문이라고 설명했다.

김 애널리스트는 “해당등급 PF Loan 유동화 건의 자금재조달과 맞물려 금융시장의 불안이 어느 정도 진정되는 가운데 우량한 건설사의 PF Loan 유동화증권에 대한 투자심리가 어느 정도 회복됐다”고 말했다.

A3+이하의 신용등급을 보유한 PF ABCP의 발행건수는 보고서를 발표한 이래 최저치를 기록했다. 상대적으로 우량한 건설사들의 PF Loan 유동화는 금융시장 여건의 호전과 함께 어느 정도 이루어졌으나, 고위험 자산에 대한 투자자들의 기피가 여전한 가운데, 건설업에 대한 구조조정이 단행되는 불안한 건설업계의 상황으로 인해 상대적으로 낮은 신용등급을 보유한 건설사의 신용보강에 의해 구조화된 유동화증권은 시장에서 외면당했음을 보여준다고 설명했다.

김 애널리스트는 “이는 신용도가 다소 열위한 건설사들의 자금조달여건이 매우 좋지 않았음을 나타내는 증거”라고 말했다.

◇ ABCP 잔액 감소, 기초자산 상환 등 원인

한신평이 추정한 2009년 6월 말 현재 PF Loan 유동화증권 발행잔액은 총 18조900억원이며, 유형별로는 ABS와 ABCP가 각각 2조6800억원과 15조4100억원이었다. 이는 한신평이 직전 조사한 자료인 2008년 11월 말 기준 PF Loan 유동화증권 잔액인 19조2600억원 대비 총액 기준으로 1조1700억원이 감소한 것이며, 유형별로는 ABS가 4800억원이 증가한 반면, ABCP는 1조6600억원이 감소했다.

김 애널리스트는 “2009년 상반기 동안 ABCP 유형의 PF Loan 유동화가 다수 일어났음에도, ABCP 발행잔액이 감소한 이유는 기초자산의 상환 등으로 인해 다수의 PF ABCP 유동화 건에 대한 등급이 취소되었기 때문”이라며 “상환재원의 확보로 인한 기초자산의 상환보다는 금융기관 PF Loan으로의 대환 내지는 시공사의 자체자금으로의 전환이 주류였을 것”이라고 말했다.

한편, PF Loan ABCP의 경우 전체 발행금액의 59.2%인 9조1200억원 가량이 2010년 6월 말 이내에 만기가 도래해 상환 혹은 자금재조달이 돼야 한다고 설명했다.

하지만 이 보고서는 2010년 6월 말 이내에 만기가 도래하는 PF Loan ABCP의 87.8%가 2군 이상의 신용등급을 보유한 점, 그리고 2010년 6월 말 이내에 만기가 도래하는 A3+ 이하 신용등급을 보유한 PF Loan ABCP의 대부분이 건설사에 대한 신용위험이 정점에 이르렀던 2008년 4분기부터 2009년 상반기 내에 차환되거나 발행에 성공했다는 점을 감안하면 자금재조달에 대한 부담은 현 시점에서 그다지 크지 않을 것으로 전망했다.

◇ 기초자산의 만기별 상환 분포도 안정적

한편, 외부신용보강 여부에 따른 만기별 상환금액 분포를 보면, 2009년과 2010년에는 건설사들의 자체신용(연대보증 혹은 채무인수)에 의해 최종상환이 보강된 유동화증권의 비중이 각각 56.9%, 63.7%로 높으며, 2011년 이후로는 외부신용보강으로 유동화증권의 상환비중이 압도적으로 높게 나타났다고 설명했다.

이 보고서는 지속적인 자금조달 노력과 시장의 자생력으로 PF Loan 유동화 시장은 당초 우려보다는 완만하고 슬기롭게 위기로부터 벗어나고 있다고 분석했다.

김 애널리스트는 “시각에 따라 차이는 있겠지만 PF Loan 유동화 건의 신용등급별 포트폴리오 구성은 금번 위기 이전보다 우량하게 구축됐다”며 “올해 하반기 및 내년 거시경제, 부동산 시장, 금융시장의 전망은 2009년 초의 상황과 비교했을 때 호전된 것이 분명하며 이런 낙관에 힘입어 2009년 2사분기부터 PF Loan 유동화시장이 활발하게 재가동된 것으로 추측되며, 이같은 여세로 내년까지는 PF Loan 유동화증권의 발행시장이 양호하게 유지될 것”이라고 말했다.

                             < ABCP 신용등급별 발행실적 >
                                                                        (단위 : 건, 억원)



김의석 기자 eskim@fntimes.com