[real estate] 암울한 역사 딛고 국제업무단지로 재도약

용산구는 한강과 인접해 있어 한수 이남북을 잇는 지리적인 요건과 포구를 갖추고 있어 전국의 화물선이 모이는 포구로 도시기능이 발전했었고 교통의 요충지인 점과 수도의 관문으로 자리잡으면서 조선시대에는 근대문명이 일찌감치 도입된 지역이기도 하다. 고종 21년(1884년) 외국인의 상업과 거주를 허용하는 개방시장으로 지정됐고 1887년에는 선교의 자유가 허용되면서 원효로 일대에 중국 및 일본, 프랑스인 등 세계 각국의 종교인 및 상인들이 들어와 상업 활동과 포교 활동을 전개했다. 1888년 8월에 증기선이 한강을 통해 운행되고 우리나라 최초의 신학교이자 서양식 건축물인 용산 신학교가 설립됐으며 1900년 1월에는 서계동과 청파동, 원효로4가 구간에 전차가 개통되는 등 용산일대는 서구 문명을 일찌감치 도입하여 수도 서울의 관문 역할을 수행한 오랜 역사를 지닌 지역이다.

- 지리적 이점 불구 개발 정체

그러나 수도의 관문이라는 지리적인 여건은 용산이 도시발전에 좋은 장점을 가졌음에도 불구하고 오랜 기간 동안 외국군의 주둔지로 이용되어 근래에 와서는 지역발전이 타 지역에 비해 더딘 현상을 보이고 있다.
고려말 고려를 침략한 몽골군 및 임진왜란 당시 일본군이 병참기지로 이용했으며 구한말 일제시대에도 식민통치 및 대륙 진출을 위한 병참기지, 1950년 한국전쟁 이후에는 미군 사령부가 들어서 현재까지도 주둔을 하고 있다.

이처럼 용산은 역사적인 암울함이 지역발전에 저해되는 요소이기도 했으나 용산은 강남북의 소비자가 교차하는 지리적 장점 및 철도와 전자상가 등이 활성화되면서 용산역 일대 원효로를 따라 전자상가 타운이 조성됐다.

IMF 금융대란 이후 IT 산업이 활성화되면서 컴퓨터 기기 및 부품 등을 판매하는 국내 최대의 전자상가로 발돋움하면서 전국의 도소매 상인 및 소비자들이 몰려들어 성황을 이뤘으나 최근에는 온라인 쇼핑몰이나 업종 다양화를 추구하는 할인점 및 유통업체들의 등장으로 어려움을 겪고 있다.

용산역 상권은 크게 원효로에 들어서 있는 전자상가 타운과 용산 역사를 민자로 개발하여 2004년 10월에 문을 연 스페이스나인(현재 현대아이파크몰) 주변으로 나뉘어져 있다.

원효로 전자상가 타운은 청과물시장이 가락동으로 이전함에 따라 1988년 6월에 나진상가와 서울전자유통상가 원효 전자상가, 선인상가 등 18개동, 4개 구역으로 오픈되어 용산 전자상가의 시발점이 되어 전자상가의 메카로 자리잡았으며 1992년에는 한신전자상가가 추가로 오픈되어 전자 상가타운의 본격적인 시대를 열었다. 건물수만 20개동에 총점포수 5296개가 들어서 있다.
여기에 용산 민자역사(대지면적 3만8천여평, 건축연면적 8만2천3백여평) 개발과 함께 2004년 4월 고속철도(KTX)가 개통되면서 용산역 일대는 상권에 거는 기대가 높았으나 소비자들의 소비 트렌드가 온라인 및 할인점 등으로 몰리고 높은 분양가와 임대료 부담으로 상가 임차인 구하기가 어려워지자 민자역사에서는 현대아이파크 전문 유통업체를 도입(2005년 11월 아이파크몰로 B.I및 C.I 변경)하여 2006년 8월에 아이파크 백화점으로 새롭게 오픈하면서 상가 활성화가 진행되고 있다.

- 주변 개발재료 많아 점차 활력

용산역 일대 상권은 전자상가와 함께 철도역에 따른 집창촌, 유흥시설들이 대부분이다. 따라서 이렇다 할 집객력을 외부에서 끌어들일 만한 메리트가 부족하다. 특히 전자상가들의 침체는 주변 상권에도 악영향을 준다.

그러나 용산역 일대 상권은 매우 안정적인 상권으로 도약할 것으로 보인다.
현대 아이파크몰이 들어서면서 활력을 되찾아 가고 있고 주변의 개발재료도 많기 때문이다. 미군이 빠져나가는 기지에 용산 가족공원(81만평)이 들어서고 용산역 앞 집창촌이 있는 2.3구역(도시환경 정비사업)이 2011년까지 업무와 판매, 숙박시설, 주거시설이 지하9층-지상40층 규모(4개동)의 주상복합 타운으로 조성되며 국제빌딩 특별구역을 비롯 한강로 1.2.3가 일대도 재개발 예정에 있기 때문이다.

국제업무지구(뉴서울프로젝트) 용산역 서남쪽 13만여 평 규모의 철도기지창 일대는 컨벤션센터, 공항터미널 등을 갖춘 ‘국제업무지구’로 개발된다. 이곳에는 현재 철로와 용산차량사업소, 철도차량관리단 등이 있으며, 한국철도공사가 재개발 추진 주체이다.

이곳에는 2013년경에 63빌딩보다 2배 이상 높은 150층(620m) 높이의 건물이 들어서 랜드마크 구실을 하게 된다.

현재 건축을 추진 중인 인천타워(610m)를 의식한 용산구청의 요구에 서울시가 최고 높이 제한을 완화했다는 후문이다.

- 재개발에 따른 소비흐름 파악 중요

낙후된 도심이 재개발되면 소비층의 흐름도 바뀌게 된다. 또한 미군기지에 따른 지역발전 저해요소가 미군이 빠져나감에 따라 커다란 개발 재료가되기도 한다. 최근 용산지역의 땅값은 매물을 구하기도 힘들고 호가가 평당 1억5000원대에 이르기도 할 만큼 개발 열풍에 휩싸여 있다.

따라서 용산역 일대 상권은 향후 주변의 재개발에 따른 소비층 변화에 염두를 두고 업종 선정 및 마케팅 전략 수정을 해야 할 것으로 보인다. 업무단지 및 주거단지로 변화하고 소비자가 증가하면 이에 상응하는 마케팅이 필요한 것이다.

주거단지는 보다 구매력이 높은 소비층이 상주하게 될 것이 불을 보듯 뻔하기 때문에 서울 도심 주상복합 타운들의 경쟁력있는 업종들을 참고하는 업종 전략이 필요할 것으로 보인다.

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관리자 기자