美리츠사 연평균수익률 27%

비과세혜택도 시장활성화 일등공신

오는 7월 허용 예정인 리츠(REITs) 시장과 관련, 이미 90년대부터 급성장하고 있는 미국의 리츠 회사의 평균 수익률이 27%에 달하고 있는 것으로 나타나 우리나라도 활성화 대책 마련이 필요한 것으로 나타났다. 미국도 처음에는 리츠 제도를 도입한 이후 부진을 면치 못하다가 90년대 들어와서 급성장한 경우다.

특히 지난해 미국 리츠 회사들의 평균 수익률은 배당수익 7.5%를 포함해 27%에 이르는 등 지난 95~97년 3년 동안 투자수익률은 20%를 웃돌고 있다. 90년 말 87억달러에 불과하던 리츠사들의 시가총액도 10년만에 1500억달러 규모로 팽창했다. 리츠는 초기에 기존에 부동산 투자를 하던 대형 은행이나 보험사를 중심으로 설립돼 현재 영업중인 리츠사는 300개이며 이중 뉴욕증권거래소에 172개, 아멕스에 31개. 나스닥에 17개 등이 상장 또는 등록돼 있다.
이처럼 미국의 리츠 시장이 90년대 들어 크게 활성화된 이유는 금융기관들의 잇따른 파산과 함께 부실채권의 담보부동산이 매물로 쏟아져 나왔기 때문이다. 이들 매물을 정리하는 과정에서 상업용 부동산 시장이 활기를 띠었고 리츠에 대한 투자수요를 촉발시켰다는 지적이다.

또 80년 이후 금리 하락과 리츠에 대한 비과세혜택이 주어진 점도 리츠 활성화의 일등공신이 되고 있다는 것. 아울러 총수익의 95%이상을 의무적으로 투자자에게 배분하도록 규정하고 배분소득에 대해서는 연방 법인세는 물론 주 법인세도 물리지 않는 등 투자 촉진에 심혈을 기울였다.

리츠의 수익구조는 매출 총이익의 95%이상이 배당 이자 임대수익 주식관련 투자 부동산 세금환급 부동산 매입관련 제비용으로 발생하고 있다. 특히 매출 총이익의 30%미만은 6개월 미만 보유 주식의 매도 차익과 4년 미만 보유 부동산의 매도 차익에서 발생해야 한다.

또 매분기마다 총자산가치의 75%가 부동산,현금, 국채로 구성돼 있고 25%이상의 자산이 주식에 투자돼서는 안된다는 규정을 담고 있다. 미국의 리츠는 대부분 개방형으로 설계돼 있고 새로운 투자 기회를 찾았을 때 새로운 주식들을 발행하고 매출하게 된다.

이같은 리츠의 관리자와 지분 소유자들은 새로운 투자로 인해 총 주당 가치가 궁극적으로 증가하기 때문에 장기적으로 볼 때 수익의 가치 희석은 심각한 문제는 되지 않고 있다.
더구나 많은 지분형 리츠들이 최초 모집시에 특정 수의 주식을 발행하되 투자 기회가 생길 경우에는 자금 조달을 위해 추가적으로 주식을 발행할 옵션을 포함시킨다.

이렇게 해서 만일 리츠가 매번 자본을 조달하기 위해 새로 주식을 발행해 공모할 경우 부담해야 할 인수 수수료 및 공모 등록 수수료를 일정 부분 절감할 수 있는 이점이 생긴다.

이와는 반대로 폐쇄형 리츠는 펀드가 투자를 위해 모집할 금액의 상한선을 명시하기 때문에 최초 발행시 공모 발행되는 지분의 숫자를 제한하게 된다.

이는 펀드 지분 소유자들을 위해 장래 주식가치 희석 가능성으로부터 보호하기 위한 장치이다. 가치 희석은 더 많은 주식이 나중에 발행되고 새로운 펀드 자금이 최초 펀드 결성시 투자되었던 만큼 수익성 있는 투자를 할 수 없을 때에 발생되기 때문이다.


김태경 기자 ktitk@fntimes.com