李·尹가 다시 꺼낸 '토지임대부', 집값 안정 열쇠될까

[한국금융신문 김관주 기자] 여야 유력 대선주자들이 부동산 시장 안정을 위해 ‘토지임대부’를 핵심으로 한 주택 공급을 공약으로 내걸었다. 토지임대부 방식은 토지는 공공이 보유하고 건물만 분양해 이른바 ‘반값 아파트’라고 불린다. 그러나 시장에서는 이미 실패 사례가 있는 정책을 두고 부지 확보가 전제되지 않으면 집값을 잡기에는 제한적일 것이라는 목소리가 나오고 있다.

이재명 더불어민주당 대선후보와 윤석열 국민의힘 대선후보 모두 250만호 주택을 공급하겠다며 대책들을 나란히 발표했다. 이 후보는 ‘기본주택’으로 연 평균 20만호씩 총 100만가구를 짓겠다고 밝혔다. 기본주택은 무주택자 누구라도 장기간 거주할 수 있는 임대·분양 주택이다. 크게 임대형과 건물분양형으로 나뉜다. 임대형은 기존 공공임대 주택에서 더 나아가 평생 거주가 가능하다. 건물분양형은 토지는 공공이 소유하는 방식이다. 이 후보는 기본주택을 역세권에 공급하고 청년에게 우선 배정하겠다는 방침이다.

이에 맞서 윤 후보는 ‘청년 원가주택’과 ‘역세권 첫 집’을 공약으로 내세웠다. 이중 윤 후보는 청년 원가주택으로 무주택 청년이 원가로 주택을 분양받고 5년 이상 거주하면 매각 때 시세 차익의 70% 이상을 보장받도록 할 예정이다. 30만호 공급이 목표다. 역세권 첫 집은 역세권 민간 재건축 용적률을 기존 300%에서 500%로 상향 조정해 50%를 기부채납 받아 10만가구를 신규 공급한다는 공약이다. 입주자는 분양가의 20%만 부담하고 80%는 장기대출을 통해 내 집을 소유하게 된다고 설명했다.
이 후보의 건물분양형 기본주택과 윤 후보의 청년 원가주택, 역세권 첫 집은 이름이 모두 다르지만 토지임대부 방식이 골자다.

토지임대부 방식은 아파트 원가의 60~70%를 차지하는 토지를 공공이 소유하고 건물만 분양해 초기 분양가를 대폭 낮춘 것이 특징이다. 이는 노무현 정부가 시도했으며 이명박 정부 때 ‘보금자리 주택’으로 시행된 바 있다.

다만 택지는 국가 소유여서 아파트를 분양받은 사람은 매달 토지 임대료를 내야 한다. 이 때문에 월세 주거 형태를 벗어날 수 없다는 것이 단점으로 꼽히고 있다.

시세 차익이 커 로또 아파트가 되기도 했다. 2010년 초 서초구 우면동 ‘LH서초5단지’와 강남구 자곡동 ‘LH강남브리즈힐’은 토지임대부 주택으로 지어졌다. 당시 전용 84㎡ 분양가는 주변 시세의 4분의 1 수준인 2억원대에 책정됐다. 토지임대료는 30만~40만원대였다. 10년 전매 제한 기간과 5년 거주 의무 규제가 있었다.

이후 박근혜 정부 들어서 전매 제한 최대 6년, 거주의무기간 최대 3년으로 완화되며 이들 단지 매매가는 급등했다. 수분양자들은 수억원의 시세 차익을 거뒀다. 이에 정부는 토지임대부 주택을 더 이상 공급하지 못했다.
이후 2020년 주택법 개정안을 통해 시세 차익 실현은 차단됐다. 토지임대부 주택 입주자는 건물을 매각할 때 한국토지주택공사(LH)에 팔아야 한다. 토지임대부 분양주택 입주자가 집을 내놓으면 LH가 매입비용을 대고 사들인다. 집값은 입주자가 납부한 입주금과 그 입주금에 은행의 1년 만기 정기예금의 평균이자율을 적용한 이자를 더해 준다.

이제는 부지 확보가 관건이라는 게 전문가들의 시각이다.

이은형닫기이은형기사 모아보기 대한건설정책연구원 책임연구원은 “특히 서울에서는 가용토지의 한계로 대량 주택 공급에 한계가 있다. 분양가를 낮춰 공급하면 부동산 시장이 안정된다는 논리가 실현되려면 대량의 주택이 저가로 공급돼야 한다”며 “현실에서는 신규 아파트나 주택이 여기저기 분산돼 지어지면서 분양가를 아무리 낮추더라도 인근 시세에 맞춰지는 결과로 귀결됐다”고 말했다.

김관주 기자 gjoo@fntimes.com