‘유동자금 과잉’ 수익형부동산 투자관심↑

[한국금융신문 장호성 기자] 시중 유동자금이 3100조 원을 넘어서는 ‘유동성 과잉시대’가 내년에도 펼쳐질 전망이다. 한국은행이 코로나19에 대응하기 위해 기준금리를 사상 최저 수준인 0.5%로 수 개월째 동결하면서 시중에 막대한 돈이 풀리고 있는 것이다.

한국은행이 지난달 15일 발표한 ‘2020년 8월 중 통화 및 유동성’ 자료에 따르면 올해 8월 기준 시중에 풀린 유동자금은 3,101조 6천억원에 달하는 것으로 나타났다. 지난해 같은 달에 비해 9.5% 늘어난 수치다.

KB주택가격동향 자료에 따르면 올해 10월 기준 전국 아파트 가격은 전년 말에 비해 6.2% 올랐다. 2011년 이후 최고 상승률이다. 거래량도 크게 늘었다.
한국감정원 자료에 따르면 올해 1월부터 9월까지는 총 67만 2,217건의 아파트 매매거래가 발생했다. 지난해 같은 기간의 거래량인 33만 2,049건에 비해 2배 이상 늘었다.

여기에 내년 풀릴 예정인 약 50조원 규모의 토지보상금 역시 고스란히 부동산으로 되돌아올 것이라는 관측도 지배적이다.

부동산개발 정보업체 지존 조사에 따르면 올해 현재까지 토지 보상을 완료한 사업지구는 전국 34곳, 총 1,948만7,915㎡ 규모로 토지보상금 추정액은 6조2,385억원에 달한다고 밝혔다.

이 중 수도권이 약 5조원에 달하는 수치를 보였다. 수도권 토지 보상 사업지구는 대부분이 공공주택지구로 구리갈매역세권을 비롯해 김포고촌2, 남양주 진접2, 부천원종 등 총 9곳이다. 이 밖에 인천 계약 효성지구 등 도시개발사업, 김포 학운5일반산업단지 등 산업단지 등도 토지 보상을 마쳤다.

여기에 향후 3기 신도시 토지 보상과 수도권광역급행철도(GTX) 등을 고려하면 내년까지 약 50조원에 달하는 금액이 토지 보상으로 풀릴 것으로 내다봤다.
부동산 업계 전문가는 “내년까지 50조원에 달하는 토지보상금이 풀리면서 수익형 부동산 시장에 청신호가 켜질 전망이다”며 “상대적으로 규제 부담이 적고 안정적인 수익을 기대할 수 있는 지식산업센터를 노려보는 것이 좋겠다”고 전했다.

오피스텔의 경우 지난 7월 오피스텔을 주택 수에 합산하는 지방세법 개정안이 통과되면서 상대적으로 규제 부담이 덜한 업무시설이나 상업시설에 수요가 집중될 것으로 관측됐다.

지식산업센터는 1가구 2주택 산정 대상에서 제외됐고 양도소득세 중과 대상에도 포함되지 않는다. 또 지역에 따라 차이가 있지만 분양가의 최대 80%까지 장기 저리 융자가 가능해 초기 비용 부담이 적고 실입주 기업에겐 재산세 37.5%, 취득세 50%의 세제 혜택이 제공된다.

따라서 오피스텔과 상가, 지식산업센터 등 기존에 저평가받던 부동산이 새로운 투자 수단으로 떠오를 것이라는 관측이 부동산업계 안팎에서 나오고 있다.

특히 최근에는 대형건설사의 사업영역 확장으로 지식산업센터, 생활형숙박시설, 오피스텔, 상가 등의 공급이 활발해진 점도 변수다. 이들 상품은 비 브랜드 상품 대비 높은 안정성과 신뢰도, 우수한 상품성, 철저한 사후관리 등의 강점이 부각되면서 선호도를 높이고 있다는 분석이 나온다.

현대엔지니어링의 브랜드 지식산업센터 ‘현대 테라타워’와 SK건설의 ‘SK V1’ 등은 서울 송파구 문정동, 가산동, 성수동에서 연일 완판행진을 이어가고 있는 것으로 조사됐다.

특히 문정동에 공급된 ‘문정역 테라타워’의 경우 지식산업센터로는 드물게 분양가 대비 수억 원의 프리미엄이 붙은 것으로 조사되며, 높아진 브랜드 선호도 현상을 실감케 했다.

상업시설 역시 마찬가지다. 지난 5월 현대엔지니어링이 서울시 동대문구 전농동 일원에 공급한 ‘힐스테이트 청량리 더퍼스트’ 단지 내 상업시설은 오픈과 동시에 완판된 것으로 알려졌다. 또 현대건설이 미주상가B동 개발을 통해 공급한 ‘힐스테이트 청량리역’ 단지 내 상가 ‘힐스 에비뉴 청량리역’ 역시 단기간에 모두 계약을 완료했다.

◇ 부동산투자 3요소 수익성·안정성·환금성 갖춘 분양 예정 단지 찾아야

수익형 부동산 투자 시 대표적으로 고려해봐야 할 3요소는 수익성, 안전성, 환금성이다. 수익성은 투자 시 얻게 되는 부의 정도를 말하며 안전성은 얼마나 꾸준하게 수익창출이 되는지를 뜻하고 환금성은 상품의 현금화 가능 여부를 의미한다.

이러한 수익 창출 원칙이 실현되기 위해서는 ‘수요’ 확보가 뒷받침 되어야 한다. 특히 지식산업센터의 경우 주변으로 기업체나 종사자수가 많아 입주 수요가 풍부한 곳이 좋다. 이러한 곳은 여러 종류의 기업체가 들어서 있어서 네트워크 구축에 유리하고 유관 업무 기업체와 시너지 효과로 기대해 볼 수 있는 장점이 있다.

갈매피에프브이㈜는 12월, 경기도 구리시 갈매동 545번지 일원에 ‘구리갈매 휴밸나인’을 선보일 계획이다. 단지는 구리도시공사와 신세계건설이 함께하는 민관합동사업으로 지하 3층~지상 10층,연면적 14만9,627㎡ 규모이며 기숙사와 상업시설, 지식산업센터가 함께 어우러진 복합 지식산업센터로 조성될 예정이다.

단지는 지하철 경춘선 별내역이 도보 5분 거리에 위치하며 향후 8호선 별내역(2023년 개통 예정), GTX-B노선(2022년 착공 예정)이 들어서면 서울 강남까지 20분대 접근 가능한 트리플 역세권으로 거듭날 전망이다.

또 갈매IC와 퇴계원IC가 인접해 있어 세종포천고속도로(구리~포천), 수도권제1순환고속도로로 진∙출입이 수월해 광역 이동이 쉽다.

같은달, 한화건설은 경기도 용인시 수지구 상현동 1184번지에 조성되는 ‘시그니처 광교’를 공급할 예정이다. 지하 4층~지상 10층, 연면적 6만795.13㎡ 규모로 지어지며 지식산업센터, 숙소, 근린생활시설이 함께 구성된다.

단지는 지하철 신분당선 상현역이 지하철 신분당선 상현역이 도보거리에 위치하고 상현역을 이용하면 강남역까지 30분대에 이동할 수 있다. 신분당선은 신사역 연장 개통이 2022년으로 예정돼 있고 호매실 구간 연장사업도 2023년 착공 예정이어서 미래가치도 높다.

오피스텔의 경우에는 2021년 입주예정 물량이 총 6만1,467실로 올해보다 줄어들 것으로 예상된다. 직방은 “2019년 이후 입주물량이 점차 감소하면서 공급과잉에 따른 현상은 다소 완화될 것으로 보인다”고 진단했다.

이들은 “매매와 전, 월세 시장에서 강세를 보였던 수도권은 입주물량이 올해보다 45%가량 줄어 2021년에도 매매와 임대시장에서 모두 가격강세가 지속될 전망”이라고 진단하는 한편, “올해 하락세를 보였던 지방 매매시장은 물량 감소폭이 크지 않아 내년에도 약세를 보이면서 수도권-지방 간의 거래격차는 입주물량별, 입지요건별, 신-구단지별로 차이를 보일 전망”이라고 내다봤다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com