방화2구역 시공권 경쟁 예고됐지만…현산 단독입찰 가능성 ‘솔솔’

[한국금융신문 주현태 기자] 서울 강서구 방화뉴타운의 마지막 미시공 구역인 방화2구역이 시공사 선정 절차에 들어갔다. 현장설명회에는 아이파크현대산업개발과 제일건설·대방건설이 모습을 드러내며 경쟁 구도가 형성됐다.

21일 정비업계에 따르면, 방화2구역 사업시행자인 한국토지신탁은 지난 14일 시공사 선정을 위한 현장설명회를 열었다. 이날 아이파크현대산업개발과 제일건설·대방건설 등이 참석했다.

한국토지신탁은 지난 7일 시공사 입찰공고를 냈다. 입찰은 일반경쟁 방식으로 진행되며 컨소시엄은 허용하지 않는다. 입찰 참여를 위해서는 100억원의 입찰보증금을 납부해야 한다. 현금이나 보증보험증권으로 납부할 수 있다. 예정 공사비는 2937억8500만원으로 3.3㎡당 750만원 수준이다.
입찰 마감일은 오는 10월 2일이다. 입찰이 원활하게 진행되면 11월께 시공사 선정총회가 열릴 예정이다.

방화2구역은 강서구 방화동 589-13 일대 3만4900㎡를 대상으로 한다. 서울시 신속통합기획을 적용해 지하 3층~지상 16층 규모의 공동주택 740가구와 부대복리시설 등을 조성하는 사업이다. 2023년 말 신속통합기획 구역으로 지정된 뒤 신탁방식 재개발을 추진해왔다.

입지는 방화2구역의 강점으로 꼽힌다. 지하철 5호선 개화산역과 9호선 공항시장역을 이용할 수 있는 더블 역세권이다. 김포공항과 마곡지구가 가까워 업무·상업시설 접근성도 뛰어나다.

◇ 현설은 3곳, 실제 입찰은 ‘한 곳’ 가능성

업계가 주목하는 부분은 현설 참석 건설사와 실제 입찰 참여 건설사가 달라질 가능성이다.

아이파크현대산업개발 측에 따르면, 회사는 방화2구역을 긍정적으로 검토하고 있다고 설명한다. 반면 제일건설과 대방건설은 서울 정비사업 분위기를 살피는 차원에서 현설에 참석했다는 설명이 나온다.
정비업계에서는 최근 서울 정비사업 수주전이 대형 건설사 중심으로 재편되면서 중견 건설사들이 현장설명회에 참석한 뒤 실제 입찰에는 나서지 않는 사례가 늘고 있다고 평가된다. 이에 방화2구역 역시 현설 참석만으로 경쟁 구도가 굳어진 것은 아니라는 설명이다.

한 중견건설사 관계자는 “최근 건설시장이 좋지 않은 분위기에서 대형건설사랑 맞붙는 중견건설사는 없을 것”이라며 “대부분 현장설명회에 참석하는 이유는 사업장·조합 등 반응을 살펴보기 위해 진행한다”며 “현설에 참석했다고 실제 입찰까지 이어지는 것은 한손에 꼽는다”고 말했다.

최근 서울 정비사업 시장에서는 대형건설사 간 경쟁이 심화하면서 중견 건설사의 입지가 좁아지고 있다는 게 이 관계자의 설명이다.

방화2구역 역시 현설 당시에는 3개사가 참여하면서 수주전이 예상됐지만, 실제로는 현대산업개발이 단독으로 입찰할 가능성이 있다는 관측이 나오는 이유다.

다만 입찰 마감까지 시간이 남은 만큼 제일건설과 대방건설의 최종 참여 여부는 지켜봐야 한다. 단독 입찰이 성사될 경우 사업 추진 속도는 빨라질 수 있지만, 조합원 입장에서는 경쟁을 통한 조건 개선 효과가 제한될 가능성도 있기 때문이다.

가장 유력한 후보로 거론되는 아이파크현대산업개발은 서울 정비사업 시장에서 사업 영역을 확대하고 있다. 현대산업개발은 자체 주택 브랜드인 ‘아이파크’를 앞세워 주택사업을 전개하고 있다. 최근에는 서울 주요 정비사업을 중심으로 수주 경쟁력을 강화하는 데 힘을 쏟고 있다.

방화2구역에서도 현설에 참여한 이후 가장 적극적인 움직임을 보이고 있다.

실제로 아이파크현대산업개발 관계자는 “최근 선별수주가 강화된 가운데에서도, 회사는 방화2구역 입찰을 긍정적으로 검토하고 있다”고 강조했다.

◇ 제일건설·대방건설도 관심…실제 출사표는 미지수

제일건설과 대방건설도 방화2구역에 관심을 나타냈다. 제일건설은 ‘제일풍경채’ 브랜드를 앞세워 주택사업을 확대해온 건설사다. 수도권을 비롯한 전국 주택사업에서 사업 경험을 축적하며 중견 건설사 가운데 주택사업 경쟁력을 갖춘 업체로 평가받는다.

대방건설 역시 ‘대방디엠시티’와 ‘대방노블랜드’ 등을 앞세워 주택과 도시개발사업을 진행해왔다. 수도권 공공택지와 민간 주택사업 등을 통해 사업 영역을 넓혀왔다. 두 회사 모두 방화2구역 현설에 참석하면서 업계에서는 현대산업개발과의 3파전 가능성이 점쳐진 이유다.

특히 방화2구역의 예정 공사비가 3000억원에 육박하는 만큼 시공사가 부담해야 할 사업비와 금융비용, 공사비 변동 가능성 등을 종합적으로 따져야 한다. 결국 현설 참석 자체보다 오는 10월 입찰 마감 때 어느 건설사가 실제 입찰서를 제출하느냐가 수주전의 향방을 가를 전망이다.

방화2구역의 시공사 선정은 방화뉴타운 전체 사업에서도 중요한 의미를 갖는다. 방화뉴타운은 방화2·3·5·6구역을 중심으로 대규모 주거지로 탈바꿈하고 있다. 이 가운데 방화2구역은 아직 시공사가 결정되지 않은 마지막 사업지이기도 하다. 방화3구역은 현대건설·현대엔지니어링 컨소시엄이 시공을 맡았다. ‘힐스테이트 트레센트’로 개발되는 이 사업은 지하 4층~지상 16층, 1476가구 규모다. 지난 5월 강서구청으로부터 관리처분계획인가를 받은 뒤 최근 이주 절차에 들어갔다.

방화5구역은 GS건설이 시공한다. ‘마곡자이 더 블라썸’으로 개발되며 1665가구 규모의 대단지로 조성된다. 현재 이주 마무리 단계로, 올해 하반기 건축물 해체를 거쳐 내년 상반기 착공을 목표로 하고 있다. 방화6구역은 삼성물산 건설부문이 시공을 맡았다. ‘래미안 엘라비네’로 개발되며 지난 3월 일반분양을 마쳤다. 방화4구역의 경우 3개(4-1·4-2·4-3) 구역으로 나눠 사업을 추진하고 있다. 여기에 방화2구역까지 사업에 속도가 붙으면 방화뉴타운의 주요 정비사업이 모두 본궤도에 오르게 된다.

방화뉴타운은 마곡지구와 김포공항을 동시에 배후에 둔 입지라는 점에서 개발 잠재력이 크다는 평가를 받는다. 마곡지구에는 대기업 연구개발(R&D) 시설과 업무시설이 들어서 있다. 서울식물원과 마곡 MICE 복합단지 등 생활·업무 인프라도 갖춰지고 있다. 또 김포공항을 통한 국내외 이동도 가능하다. 올림픽대로와 인천국제공항고속도로 등을 이용하면 서울 도심과 수도권 주요 지역으로 이동할 수 있다. 교통과 업무시설, 대규모 주거단지가 결합하면서 방화동 일대의 주거환경도 크게 달라질 전망이다.

특히 방화3·5·6구역에 이어 2구역까지 사업이 완료되면 수천 가구 규모의 신축 주거지가 형성된다. 노후 주택이 밀집했던 방화동 일대가 마곡 배후의 신흥 주거지로 재편되는 셈이다.

중견건설사 관계자는 ”최근 서울 정비사업은 대형 건설사들의 무대가 된 지 오래“라며 ”중견건설사 끼리의 수주전도 부담스러운 상황속에서 대형건설사와 맞붙는 중견건설사는 없을 것으로 보인다. 방화2구역 역시 실제 경쟁이 성립할지는 입찰 마감까지 지켜봐야겠지만, 현재로써는 아이파크현대산업개발이 단독수주할 가능성이 커졌다고 보인다”고 설명했다.

주현태 한국금융신문 기자 gun1313@fntimes.com