[전상현의 재테크 톡톡] 인플레이션 시대에 대비하라

최근 급격하게 변하고 있는 경제 시장에서 특히 두드러지는 현상 중 하나는 인플레이션 발생에 따른 실물 가치의 상승이다. 단기간 서울 상급지를 중심으로 상승했던 부동산과 큰 폭으로 오른 주식시장, 일반적으로 안전자산으로 인식되나 최근 오름세가 컸던 금·은 시장, 인건비 상승의 기준이 되는 최저시급 인상과 물가 상승 등 실물 가치 전반의 동반 상승이 눈에 띈다.

화폐 가치 하락을 부추기는 주요 요인 중 하나는 시장에서 유통되거나 대기 중인 화폐량 증가다. 내수시장 활성화를 위해 발행된 소비쿠폰, 올해 본예산의 8.1%에 달하는 54.7조 원 증액 예정, 9월 말 기준 역대 두 번째 수준의 정부 적자, 경제의 터닝포인트를 위한 불가피한 조치로 발표된 국채 발행 등이 통화량 확대를 이끌고 있다.

이는 최근 1470원을 돌파한 환율과 전년 동월 대비 8.5% 증가해 지난 8월의 8.1%에 이어 두 달 연속 8%대 증가세를 보인 통화량(M2)은 6개월 연속 증가한 4430조 5000억 원 규모의 상승으로 이어지고 있다.
많은 돈이 풀리며 화폐가치가 하락하고 실물 가치가 상승하는 국면은 투자 측면에서 매우 중요한 시기이자 대비가 필요한 시기이다.

그러나 자산별로 각기 다르게 적용되는 시각과 정책들로 인해 시장에서는 예측이 어려워지고, 이에 따른 이견과 혼란도 발생하고 있다.

최근 부동산은 소위 ‘미움받는 자산’으로 불린다. 현재 서울 전역과 경기도 12개 지역은 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역 등 ‘3종 세트’ 규제를 적용받으며 실거주 2년 의무, 분양권 전매 제한, 주택담보대출 LTV·DTI 40% 적용, 다주택자 중과세 등 투자·대출·거주가 동시에 제한된다.

더욱이 이 지정의 기준이 되는 통계청 자료의 사용 시기와 적용 시기의 적정성을 둘러싼 논란으로 행정소송까지 진행되고 있다. 매물 소멸로 향후 공급 기대감이 줄어든 점 역시 최근의 부동산 상승 요인 중 하나다.

부동산은 원래 취득세·보유세·양도세 등을 개인이 부담하고, 자산 가치가 하락할 경우 위험 역시 개인이 감내해야 하는 전형적인 사유자산이다. 그럼에도 대출 규제, 다주택자 중과세, 토지거래허가, 재건축초과이익환수 등 타 자산에 비해 규제가 많은 자산이기도 했다.

그럼에도 불구하고 부동산 투자가 이어져온 이유는 안정성과 수익성이라는 두 가지 목표를 동시에 잡으려는 투자자들의 심리 때문이다.

그러나 최근 가계부채 관리를 위해 6억 초과 주택의 담보대출을 제한하는 정책을 설계한 금융위원회 권대영닫기권대영기사 모아보기 부위원장이 “주식 빚투도 레버리지의 일종”이라는 발언을 하면서, 부동산과 주식이라는 동일한 실물 자산에 대해 전혀 다른 잣대를 적용한다는 혼란을 초래했다.

부동산담보대출이 가계부채 증가의 원인이기 때문에 규제해야 한다면, 최근 26조 원을 돌파한 가계 신용대출 잔액 또한 동일한 기준으로 규제하는 것이 상식이다.

부동산에 경매가 있다면 주식에도 반대매매와 같은 강제청산 절차가 존재하는 만큼 위험관리 원칙은 동일하게 적용돼야 한다.
이러한 부동산 규제 상황에서도 재산등록 의무가 있는 공직자 2,581명의 부동산 보유 현황을 보면, 주거용 부동산만 4,527채에 달한다.

다주택자 비율만 48.8%에 이르고, 수도권 보유 비율 50%, 서울 강남 3구 41.5% 등 일부 정치인을 포함해 정책 기조와는 다른 행태를 보이고 있다는 이유로 정부가 오히려 시장에 혼란을 야기한다는 비판도 제기됐다.

무엇보다 문제는 기본적인 경제 원리와 상식에 기반하여 시장 흐름을 예측하려는 투자자들이 정책의 일관성 부족으로 신뢰를 잃고 있다는 점이다.

필자는 그동안 신용관리 강의에서 고소득·고신용자의 경우 낮은 리스크로 낮은 금리 대출이 가능하고, 저소득·저신용자는 높은 금리가 적용되므로 신용관리가 중요하다고 설명해왔다.

그러나 최근의 정책과 공적 발언들은 이러한 기본 금융 상식을 흔들어 교육 현장에서조차 난감한 상황을 만들고 있다.

은행에서 낮은 이자에 만족하는 것은 ‘원금 보전’이라는 기본 개념과 ‘은행은 망하지 않는다’는 신뢰가 전제된다. 반대로 고위험·고수익 상품에 투자할 때는 원금 손실 가능성을 감내해야 한다는 원칙 역시 동일하게 적용된다.

하지만 최근 NH농협은행·신한은행·카카오뱅크 등에서 나타난 ‘고신용자에게 더 높은 대출금리 적용’ 현상은 취약계층 지원이 아닌 상식의 전복이다. 다수 시장 참여자의 기본 상식이 작동해야만 시장이 정상적으로 굴러간다는 점을 잊어서는 안 된다.

현재 경제는 KOSPI 4000 돌파, 상급지를 중심으로 한 부동산 상승 등 투자 측면에서 긍정적인 신호도 보이고 있다.

그러나 내수경기는 여전히 부진하고, 치솟는 환율과 더불어 한·미 무역 협상 결과에 따른 구체적 실행 계획과 그 파급효과에 대한 대비는 따로 준비해야 한다.

적당한 인플레이션은 경제의 자연스러운 현상이지만, 급격한 인플레이션은 여러 부작용을 초래할 수 있다.

지금은 투자자들에게 포트폴리오 조정, 현금흐름 관리, 인플레이션 대응 자산 배분 등 보다 세심한 준비가 필요한 시기다. 이러한 대비를 통해 보다 안정적이고 풍요로운 경제 생활을 누리기를 바란다.

[전상현 HBC자산관리센터 대표]