정진완표 우리은행 'PF안정화 펀드', 기존 은행권 방식과 어떻게 다를까 [은행은 지금]

[한국금융신문 장호성 기자] 정진완닫기정진완기사 모아보기 행장이 이끄는 우리은행이 부동산PF 부실 사업장 정리의 새로운 패러다임을 제시했다.

우리은행이 선보인 구조조정형 PF안정화 방안은 은행이 중심이 돼 펀드를 직접 조성하고, 자산을 인수해 개발을 주도한다.

우리은행의 방식이 은행권이 기존에 취해오던 PF정상화 방식에 새로운 반향을 일으킬 수 있을지 시장의 관심이 모이고 있다.

자체 펀드 조성→딜 주도…구조조정형 PF 정상화 첫 사례

우리은행은 지난 19일 ‘케이스퀘어 성수 오피스 개발사업’의 본PF 대출 1710억 원 주선을 성공적으로 마무리했다고 밝혔다.

‘케이스퀘어 성수 오피스 개발사업’은 서울 성동구 성수동2가 269-204 일대(연면적 약 2만 9,400㎡, 지하 6층~지상 10층)에 업무 및 상업시설을 개발하는 프로젝트다. 우리은행은 시행사의 부도로 사업이 중단된 상황에서 PF안정화 펀드를 활용해 경·공매로 해당 자산을 인수한 후, 무신사를 전략적 출자자 겸 주요 임차인으로 유치하고 KCC건설을 시공사로 구성해 사업 정상화를 이끌었다.

해당 사업은 우리금융그룹이 정부의 부동산PF 시장 안정화 정책 기조에 맞춰 그룹사 간 공동 출자한 ‘PF안정화 펀드’의 첫 성과다.

이는 은행권 최초의 구조조정형 PF 성공사례로 우리은행이 금융주관사로서 딜 전체를 주도하고 우리투자증권과 우리금융캐피탈 등이 대주단으로 참여해 그룹 내 유기적 협업 시너지를 실현했다. 이를 통해 부동산PF 시장 안정화와 유동성 정상화에 실질적인 역할을 수행했다는 점에서 의미를 지닌다.

우리금융은 지난 2024년 9월 금융권 처음으로 ‘우리금융 PF 구조조정 지원펀드’ 1000억원을 조성한데 이어 이어, 올해 초 1000억원 규모의 ‘PF안정화펀드 2호’를 추가 조성하며 총 2000억원 규모의 펀드를 통해 경·공매 사업장 인수자금 등 시장 유동성 확충에 힘쓰고 있다.

이처럼 우리은행의 구조조정형 PF안정화 방안은 은행이 적극적으로 펀드 조성과 자산 인수ㆍ개발에 개입한다.

이를 통해 신속하고 근본적인 부실 해결이 가능하다는 점이 기존 방식과의 차이다.
은행이 투자자 협의회 등을 통해 사업 진행에 대한 의견을 개진할 수 있다는 점에서 직접적이고 빠른 사업진행이 가능하다는 것도 장점이다.

기존 은행 역할, 대출만기 연장 등 '간접적'

통상적으로 주요 은행들의 부실 사업장 관리는 자금조달 과정에서 시행사와 시공사의 자구노력이 주가 되는 경우가 대다수였다. 은행권은 이 과정에서 기존에 제공했던 대출의 만기 연장 및 이자유예 등의 간접적인 역할만을 수행해왔다.

예를 들어 신한은행은 지난 2023년, 부동산PF 시장 불안을 막기 위해 브릿지론 만기연장에 3000억원을 지원하는 등의 간접 지원에 나선 바 있다.

다른 은행들 역시 신디케이트론을 조성해 신규자금을 공급할 수 있는 방안을 찾았다. 저축은행이나 증권, 여신전문사에 비해 은행의 부실우려 사업장은 약 4000억원 규모로 크지는 않았지만, 타 업권의 부실을 신디케이트론(다수의 은행으로 구성된 차관단이 공통의 조건으로 일정 금액을 차입자에게 융자해 주는 중장기 대출)으로 일정 부분 부담해 경감시킨 형태다.

지난해 9월, 국민·신한·하나·우리·농협 등 5개 은행과 삼성생명·한화생명·삼성화재·DB손해보험·메리츠화재 등 5개 보험사로 구성된 PF 신디케이트론 대주단이 서울 을지로 소재 오피스 증·개축 사업장에 대한 대출을 시행한 것이 대표적인 사례다.

다만 이 같은 대출에도 불구하고 근본적인 사업성 자체가 해결되지 않는다면 결과적으로 ‘밑 빠진 독에 물 붓기’가 될 수밖에 없다는 것이 전문가들의 지적이다.

특히 부동산경기가 회복되지 않는 건설침체 국면이 길게 이어지면서, 저축은행 등 PF대출 비중이 높은 업권의 연체율 문제는 해결되지 않는 아킬레스건으로 남아있는 상태다.

부동산PF 부실 우려가 급격하게 불거졌던 지난 2023년에는 금융기관이 함께한 조직적인 움직임도 있었다. 지난 2023년 은행연합회를 비롯한 6개 금융협회와 상호금융중앙회, 정책금융기관 등 15개 금융기관은 ‘PF 대주단 협약식’을 맺고 부실 우려가 있는 사업장에서 이번 협약을 근거로 만기 연장, 채무 조정, 신규 자금 지원 등 정상화 방안을 합의하기로 했다. 이어 지난해에는 이 대주단협약을 개정해 2회 이상 만기연장시 외부전문기관의 PF 사업성 평가를 의무화하고, 만기연장 동의 기준을 상향 조정했다.

업권 사정에 밝은 한 전문가는 “기존 PF 정상화 방식은 대출조건 조정 등 간접적 조치에 머물러 사업의 근본적인 회생에는 한계가 있었지만, 우리은행 모델은 부실 자산을 직접 인수해 사업구조를 재정비하는 방식이라 회수 가능성을 높일 수 있다는 점에서 의미가 있다”고 평가하는 한편 “다만 은행의 개입 범위가 넓어지는 만큼 리스크 관리 체계가 충분히 갖춰져야 한다”고 지적했다.

한편 올해 9월말 기준 국내 PF 발행잔액은 46.8조원(2024년 12월 말 대비 +14.3%)으로 확대됐지만, 2022년 6월 말 대비 대상사업 수는 53% 감소해 순발행은 차환과 유지 중심이었던 것으로 나타났다.

이를 통해 2025년의 PF 유동화시장은 유동성 순환에 기반한 제한적 회복 단계이며, PF 규제 정책 및 시장 불확실성 등 외부 제약 요인이 여전히 신규 유입을 억제하고 있는 국면으로 해석됐다.

장호성 한국금융신문 기자 hs6776@fntimes.com