초고령사회 효율적 자산배분 전략…지역별 차별화 대응을 [2025 한국금융투자포럼 - 부동산 시장]

[한국금융신문 주현태 기자] “행복설계보다 자산설계가 먼저입니다.”

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “행복설계는 나의 욕망으로, 자산설계보다 앞서면 미래 계획이 꼬일 수도 있다. 가급전 자산설계 범위 내에서 행복설계를 고민하라”며 이같이 밝혔다.

한국금융신문이 오는 23일 서울 명동 은행연합회 국제회의실에서 개최하는 '2025 한국금융투자포럼'에서 박 위원은 ‘초고령사회의 효율적 자산배분 전략’을 주제로 부동산시장 투자전략을 발표한다.
박 위원은 초고령사회에 진입한 우리나라 사회에서 가장 중요한 화두로 ‘효율적 자산배분’을 꼽았다.

그는 ‘초고령사회의 효율적 자산배분 전략 –부동산을 중심으로’라는 주제 강연에서, 인구구조 변화와 기후재난·저성장 경제가 맞물린 복합위기 속에서 부동산 시장의 변화를 짚고 실질적인 투자 전략을 제시한다.

박 위원은 인구 감소를 가장 중요한 키워드로 꼽았다.

부동산시장을 둘러싼 환경변화를 주시해야 한다는 설명이다.

박원갑 위원은 “전국 인구는 2021년을 기점으로 줄어들었고, 수도권 역시 2036년 이후 감소세에 들어설 것으로 전망된다. 더 나아가 가구 수는 2042년부터 줄어들 것으로 보인다”며 “주택시장은 인구보다 가구수 감소에 직접적인 영향을 받는다. 이에 향후 20년간 시장의 축소 국면을 생각해야 한다”고 경고했다.
초고령사회에서 가장 중요한 과제는 효율적 자산배분이다. 그는 부동산과 금융자산을 50:50으로 나누는 것을 원칙이라고 으로 제시했다.

또한 ▲선매도 후매수 ▲욕심 내려놓기 ▲당일 매도·당일 매수 ▲후보 매물 준비 ▲전세 놓고 전세 살기 등을 ‘1주택자 갈아타기 5원칙’으로 꼽았다.

박 위원은 “부동산은 필수재에서 선택재로 변하고 있다. 정부 정책에 맞서지 말고, 글로벌 금융자산과 병행하는 로드맵이 필요하다”며 “결국 감정지능과 금융지능이 부를 결정한다”고 강조한다.

초고령사회 부동산 투자가 성공하가 위해 거대한 패러다임 전환 속에서 개인 자산을 어떻게 지켜내고 배분할 것인지가 중요하다고 조언한다.

부동산을 중심에 두되, 금융자산과 균형을 맞추고 세대교체와 시장 변화에 민감하게 대응하는 것. 이것이 초고령사회 생존 전략의 핵심이다.

기후 위기도 무시할 수 없는 변수다. 산불·산사태·해안가 침수 등이 심해지면서 전통적으로 명당으로 불리던 입지 개념이 흔들리고 있다는 설명이다.

그는 “기후에 대한 문제가 커지면 커질수록 젠트리피케이션(둥지 내몰림) 현상이 나타나게 될 것”이라며 “결국 사람들이 안전을 이유로 도심을 더 선호하게 될 것”이라고 말한다.

특히 그는 현 부동산시장에는 ‘초양극화’가 진행되고 있는 만큼, 부자와 빈자의 격차와 더불어 입지에 따른 공간의 마태효과가 심화되고 있다고 전망하고 있다. 이에 시골의 논밭은 좌초자산으로 전락할 가능성이 크고 반면 도심으로의 쏠림은 더욱 강해지고 있다고 진단한다.

박 위원은 “MZ세대와 알파세대는 자연보다는 콘크리트와 아스팔트 문화에 익숙하다”며 “이들 세대가 주역이 되면 도심 선호는 더욱 두드러지고, 초고층 주거복합시설이 대세로 자리 잡고자 하는 의지가 커질 것”이라고 평가했다.

현재 주택시장의 주력 수요층은 기성세대에서 MZ세대로 옮겨가고 있다. MZ세대는 안전을 보장받는다면 더 많은 비용을 지불하겠다는 사고방식을 갖고 있는 점이 특징이다.

이에 낡은 아파트보다는 신축 아파트를 선호한다. 젊은층이 아파트를 단순한 주거 공간이 아니라, 신분재·현금흐름 창출 수단으로 보고 있기 때문에 양극화는 심화될 것으로 분석된다.

박 위원은 “2025년 상반기 시장을 돌아보면, ‘똘똘한 한 채’ 선호와 상급지 갈아타기가 두드러졌다”며 “서울과 수도권 거래량은 회복세를 보였고, 지방도 일부 지역에서 반등 조짐을 나타내고 있다”고 설명했다.

이날 박 위원은 월세화 가속과 새로운 투자 환경에 대한 전략도 발표할 예정이다.

전국 월세 계약 비중은 2020년 40.7%에서 2025년 61.9%로 급증했다.

이는 전세 제도의 구조적 약화와 빌라 전세사기 여파, 대출 규제 강화 등이 복합적으로 작용한 결과로 풀이된다. 그는 “100% 월세시대까지는 시간이 걸리겠지만, 전세보다 월세 중심의 시장 재편은 불가피하다”고 전망한다.

마지막으로 박 위원은 “투자 환경은 정부 정책가 변수다. 6·27 대출 규제는 고가주택 수요를 억제했고, 9·7 공급대책은 수도권 135만 가구 착공을 내세웠다”며 “강남과 용산 전역이 토지거래허가제로 묶이면서 갭투자가 사실상 불가능해졌다.

다만 단기적으로는 규제 효과가 강력하지만, 유동성이 늘어나면 다시 순환매가 발생할 수 있다”고 내다봤다.

박원갑 위원은 국내 대표적인 부동산 전문가로 평가된다.

고려대 정치외교학과를 졸업하고 건국대 부동산대학원 부동산학 석사, 강원대 일반대학원 부동산학 박사학위를 취득했다.

현재 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원으로 활동하고 있다.

박 위원은 지난해 진행된 '2024 한국금융투자포럼'에서 미래 부동산시장의 핵심 변수로 인구와 기후, 거시 경제 여건 등 세 가지를 꼽았다.

박 위원은 “인구는 그 나라 경제나 부동산을 움직이는 펀더멘털로, 우리나라 인구는 2020년부터 감소세에 돌입했다. 수도권은 2036년부터 줄어들 것으로 예측된다”며 “가구 수는 2040년부터 감소할 것으로 보이는데 주택시장은 인구보다는 가구 수 감소에 더 큰 영향을 받는다”고 평가했다.

박 위원은 “저성장에 인구 감소로 소비도 위축될 것”이라고 내다봤다. 인구 수와 가구 수가 동시에 감소하면 부동산의 위험성이 더 커지고, 실물경제 저성장 시대가 오면 부동산도 흐름에 뒤따를 것이라고 전망한 바 있다.

그는 부동산시장에 ‘초양극화(The Great Divide) 시대’가 다가오고 있다고 진단하기도 했다.

박 위원은 “시골의 논밭은 '좌초자산'이 되고 소유 부동산이 감옥처럼 느껴지는 '공간의 마태효과(부익부 빈익빈)'가 우려되고 있다”며 “부동산시장뿐 아니라 주거 시장도 지역별로 분화가 심화될 것으로 예상된다”고 말했다. 그러면서 “지방은 자산적 가치로는 면이나 선이 아닌 점만 살아남을 것으로 보인다”고 예상했다.

주현태 한국금융신문 기자 gun1313@fntimes.com