지방 미분양 5만가구 시대…정부, 지방부동산 살리기 프로젝트 살펴보니

[한국금융신문 주현태 기자] 지방에서는 미분양 주택이 쏟아져 나오며 건설업계와 지역 경제 전반에 부담을 주고 있다. 이 가운데, 정부는 이 같은 상황을 타개하기 위해 세제 혜택 확대와 공공 매입 물량 증대 등 다양한 지원책을 내놓아 눈길을 끈다.

18일 국토교통부 자료에 따르면, 지난 7월 말 기준 전국 미분양 주택은 6만3734가구에 달한다. 이 가운데 무려 78%인 4만9795가구가 지방에 몰려 있다. 특히 준공 후에도 팔리지 않은 ‘악성 미분양’ 물량은 2만2000가구 이상으로, 전국 전체 준공 후 미분양 물량의 83%를 차지한다.

이는 단순한 공급 과잉을 넘어 수요 자체가 줄어든 지방 주택시장의 구조적 문제를 해석되고 있다. 수년째 이어진 인구 감소와 수도권 집중 현상 속에서 지방의 주택경기는 좀처럼 회복 기미를 보이지 못하고 있기 때문이다.
이에 정부는 이러한 상황에 대응하기 위해 ‘지방 중심 건설투자 보강방안’을 발표했다. 우선 눈에 띄는 것은 세컨드홈 특례 확대다. 세컨드홈 제도는 1주택자가 지방에서 추가 주택을 구입할 경우에도 여전히 1주택자와 동일하게 세제 혜택을 받을 수 있도록 한 제도다.

이번 대책에서는 세컨드홈 특례 대상 지역을 기존 일부 지역에서 인구감소관심지역까지 넓히기로 했다. 강원 강릉·동해·속초·인제, 전북 익산, 경북 경주·김천, 경남 사천·통영 등이 포함되면서, 지방 주택 구입의 진입 장벽이 낮아지게 된다.

또한 세제 적용 기준도 대폭 완화된다. 공시가격 상한은 기존 4억원에서 9억원으로, 취득세 감면 대상은 3억원에서 12억원으로 확대된다. 요건을 충족한 1주택자는 기존 주택에 대해서도 양도소득세·종부세·재산세 등 각종 세제 특례를 유지할 수 있게 된다.

이와 함께 악성 미분양 주택을 직접 취득하는 경우에는 한시적으로 취득세 중과 배제를 적용하고, 개인이 매입할 경우 최대 50%까지 취득세를 감면해주는 유인책도 마련됐다. 정부는 이러한 세제 특례 적용 기한을 2025년에서 2026년으로 연장해, 보다 많은 수요자가 혜택을 볼 수 있도록 했다.

세제 혜택뿐만 아니라 공공기관의 매입 확대도 이번 방안의 주요 대책 하나로 꼽힌다.
한국토지주택공사(LH)는 지방의 준공 후 미분양 물량 매입을 대폭 늘릴 예정이다. 기존 계획은 2025년에 3000호였지만, 이를 2026년까지 8000호로 확대하기로 했다. 또한 매입 상한가도 감정가의 83%에서 90%로 높아져 건설사들이 보다 적극적으로 매각을 신청할 수 있는 길이 열렸다.

준공 전 단계에서 미분양이 발생한 주택에 대해서는 주택도시보증공사(HUG)가 나선다. HUG는 분양가의 절반 수준으로 미분양 주택을 매입해 한시적인 유동성을 건설사에 공급하고, 향후 건설사가 환매할 수 있는 권리까지 보장한다.

정부는 이를 위해 2028년까지 총 2조4000억원 규모의 자금을 투입해 1만가구를 매입할 계획이라고 밝혔다. 특히 HUG가 미분양 주택을 매입하거나 환매 과정에서 발생하는 취득세·재산세·종부세 등 각종 세금을 면제해 건설사의 부담을 최소화한다는 방침이다.

건설업계는 정부 대책을 대체로 긍정적으로 평가했다. 대한건설협회는 “지방 주택시장의 장기 침체와 유동성 위기로 어려움을 겪던 업계에 숨통을 틔워줄 수 있는 시의적절한 조치”라고 환영했다. 한국주택협회 또한 “악성 미분양 증가로 어려움을 겪는 주택건설업계의 부담을 덜 수 있는 대책”이라며 긍정적인 반응을 보였다.
한 대형건설사 관계자는 “최근 지방 미분양이 쌓이고 건설업계 침체도 길어지면서 지방 수주는 수익성이 확실하다고 결정됐을 때만 뛰어들고 있다”며 “추후 건설사들이 입장을 헤아릴 수 있는 조치가 탄생한다면, 긍정적인 검토로 이어지게 될 것으로 전망한다”고 말했다.

일각에서 단기 처방에 불과하다는 점을 지적하며 보다 근본적인 지역경제 활성화 전략이 필요하다는 목소리도 있다.

이은형닫기이은형기사 모아보기 대한건설정책연구원 연구위원은 “인구감소지역을 중심으로 세부담을 완화하는 대상 지역을 늘리고 주택 가액 제한을 완화하는 것은 긍정적이지만, 무주택 실수요자가 이번 조치로 실제로 미분양 주택을 구입할지는 지켜봐야 한다”며 “정책 효과는 지역별로 상이하거나 제한적일 수 있다. 또 공공이 시장에 과도하게 개입하기보다는 사업 여건이 일시적으로 악화된 우량 사업장 위주로 지원을 집중하는 것이 적절하다”고 설명했다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “세제 감면과 공공 매입은 당장의 하방 안정장치로는 역할을 할 수 있지만, 과거에도 지원 종료 후 수요 기반이 약한 지역은 곧바로 재침체에 빠진 사례가 많았다”며 “이번 대책이 지속적이기 위해선 지역 산업·고용 창출, 생활 인프라 확충이 병행돼야 한다”고 강조했다.

주현태 한국금융신문 기자 gun1313@fntimes.com