[기자수첩] 선거로 흔들리는 부동산 시장 새 정책 아닌 잘못된 정책 고쳐야

[한국금융신문 주현태 기자] 부동산 시장은 정치인들의 작은 멘트 하나에도 크게 요동친다. 부동산 정책은 지난 수년간 대선·총선 등에서도 선출되기 위한 도구로 다뤄졌다. 선거철만 되면 등장하는 집값 안정 공약과 더불어, 실패한 전 정권을 비판하며 달라지는 부동산 정책으로 인해 국민의 피로도는 더욱더 커질 수밖에 없었다.

“부동산은 사는 게 아니라 사는 곳입니다.”

정부가 수차례 반복해온 이 말은 정책 기조를 상징하는 선언처럼 들린다. 그러나 시장은 다르게 반응한다. 정부의 말과는 달리, 국민들은 여전히 아파트를 사고·팔고·전세를 끼고, 차익을 노린다. 왜일까? 답은 간단하다. 부동산은 실제로 ‘투자 자산’이기 때문이다.
그러나 현실을 직시하지 않은 답변은 이상주의적 접근이다. 주거는 생존의 문제이면서 동시에 자산 형성의 핵심 수단이다. 한국 가계의 평균 자산 중 부동산이 차지하는 비율은 70%를 훌쩍 넘는다. 누구나 부동산을 통해 경제적 사다리를 오르려 하는 이유가 여기에 있다. ‘투자가 아니다’라고 규정짓는 것은, 시장의 속성을 부정하는 것과 다름없다.

특히 정부는 스스로 부동산을 ‘투자처’로 만든 장본인이기도 하다. 지난 문재인 정부 시절 이상주의적인 판단으로 규제만을 강화했다. 정책이 공급을 억제하고, 토지 용도를 제한했다. 손해보기 싫은 집주인들은 자연스럽게 집값을 올렸고, 공급이 적은 만큼, 청약시장에서 분양권을 통해 막대한 프리미엄을 가능하게 됐다. 이에 청약이 로또라고 평가되며, 부동산은 최고의 투자처가 됐다. 불안정성과 전망이 보이지 않는 상황이 오히려 시장을 더 끄겁게 달구게 됐다는 의미다.

대표적인 사례가 재건축초과이익환수제다. 본래 이 제도는 재건축으로 인한 초과 수익을 공공이 환수해 투기 억제와 주택시장 안정화를 꾀하려는 목적이었다. 그러나 현실에서는 그 정반대의 결과를 낳았다.

정비사업 추진이 지연되면서 공급은 줄었고, 기대 수익이 불투명해지자 시장 참여자들은 점차 관망세로 돌아섰다. 집값 안정이라는 목적은커녕, 기대심리만 높아진 채 공급은 가뭄을 겪었다.

더 큰 문제는 이중 메시지다. 정부는 ‘부동산은 투기 대상이 아니다’라고 주장하면서, 다른 한편에서는 부동산을 활용해 신혼부부·청년 등을 대상으로 세제 완화·대출 완화 등 유인책을 내놓았다.
청년층 무주택자를 위한 ‘내 집 마련’ 기회 제공은 분명 바람직하다. 다만, 동시에 부동산을 두고 혜택을 제공하는 방식은 결국 비합리적인 정책적 혼선을 낳게 된다.

부동산 시장은 지속가능한 정책이 중요한 시점이다. 역사를 살펴 볼 때 정책의 일관성만큼 시장을 안정시키는 요소는 없다. 어느 정권이 들어서더라도 진행되는 중장기적인 프로젝트가 필요하다. 정치에 따라 손바닥 뒤집듯 규제와 혜택이 오가는 구조 속에서는 국민 누구도 정부를 신뢰할 수 없다.

시장 참여자는 똑똑하다. 규제가 강화되면 강화된 만큼, 세금으로 인한 손해를 메꾸고자 새로운 방법을 모색한다. 또 정권마다 오락가락하다는 정책이라는 점이 인지된만큼, 다른 정권이 들어설 때까지 관망하기도 한다. 결국 정책 신뢰를 무너뜨리는 악순환이 이어는 결과를 낳게 된다.

부동산 정책은 역대 정부에서도 많은 노력을 기울였지만 뚜렷한 성과를 거두지 못했다. 서로다른 환경, 각기 다른 주거·재산 등 눈높이가 각기 다른 국민들의 입맛에 맞출 수 있는 부동산 정책을 펼치는 것은 사실상 불가능하기 때문이다.

새로 취임할 제21대 대한민국 대통령은 새로운 정책을 만드는 것이 아닌, 새로운 비전과 함께 잘못된 정책을 수정하고 나아가야 한다. 실패했던 정책을 고치지 않고 재시도하는 것은 단순한 실수를 넘어 죄악이라 말하고 싶다.

정책은 결국 정치의 산물이다. 정치는 국민의 선택에 의해 좌우된다. 정치적인 이념으로 왔다갔다하는 바보같은 정책이 아닌, 미래를 내다보며 필요하다면 잘못된 부분을 리셋시켜야 할 것이다. 새 대통령이 많은 국민들이 만족할 수 있는 장기적인 플랜을 마련하길 기대해본다.

주현태 한국금융신문 기자 gun1313@fntimes.com