노후화 심각한 1기신도시, 공공기여금으로 기반시설부터 확충

[한국금융신문 장호성 기자] 1990년대 초반에 건설돼 2025년 기준 30년 이상 노후화된 단지가 대다수인 1기신도시의 재개발·재건축 등 도시정비를 앞두고, 정부가 공공기여금 유동화를 활용한 기반시설 확충을 선결과제로 내세웠다.

공공기여금 유동화 방식은 재건축 조합이 지방자치단체에 납부할 공공기여금을 담보로 금융권에서 자금을 미리 조달해 기반시설을 짓는 방식이다. 기반시설에는 상하수도와 광역도로, 환승센터 등이 포함된다.

국토부는 최근 공개한 '공공기여금 산정 및 운영 가이드라인'에 공공기여금 자산 유동화 실행 방안을 담았다. 아직까지 공공기여금 유동화가 실제로 이뤄진 사례가 없어 1기신도시에 적용된다면 국내 첫 사례가 될 예정이다.
지자체는 '공공기여금 채권'을 유동화전문회사(SPC)에 매각하고, SPC는 이를 기초로 자산유동화증권(ABS)을 발행한 뒤 투자자에게 매각해 현금을 조달하게 된다. 재건축 단지 준공검사 신청을 앞두고 조합이 공공기여금을 납부하면 이 돈으로 유동화증권 발행 대금을 상환한다. 국토부는 "유동화증권은 장래 채권을 담보로 발행되기 때문에 지자체 재정 여건과 무관하게 자금 조달이 가능하고, 대규모로 재원을 확보할 수 있다"고 설명했다.

재건축 단지 공공기여금은 사업시행계획인가 때 확정되기 때문에 공공기여금 유동화의 첫 사례는 1기 신도시 선도지구에서 내년 말께 나올 수 있다. 국토부는 특별정비구역당 1천억원 내외의 자금 조달이 가능할 것으로 예상하고 있다.

다만 '공공기여금 유동화'가 효과를 보려면 먼저 재건축 조합의 현금 기부채납이 활성화돼야 한다는 조건이 붙는다. 여기에 공공기여금 채권에 투자할 투자자도 모집해야 하는데, 현재의 녹록지 않은 시장상황을 고려할 때 투자자 모집에 난항이 예상된다는 우려가 있다.

다만 이미 존재하는 1기신도시 기반시설이 있어 일반 재건축과는 결이 다르다는 의견도 있다. 여기에 1기신도시는 일반적인 재건축사업보다 훨씬 규모도 커 수익성 측면에서도 검증이 됐다는 시각이 많다.

한편 국토교통부는 지난해 1기 신도시 선도지구 선정을 완료하였으며, 현재 지자체, 주민, 지원기구 등 과 구역별 특별정비계획 수립을 위한 협의체를 구성하고 있다. 국토부는 “특별정비계획 수립을 위한 협력형 정비지원 운영과 공공기여금 산정 및 유동화 관련 가이드라인 안내 등을 통해 올해 내에 특별정비계획을 수립할 수 있도록 최선의 노력을 다하겠다”고 전했다.

장호성 한국금융신문 기자 hs6776@fntimes.com