용도변경 쉬워졌다지만 ‘생숙 수분양자' 여전히 눈물

▲ 남산에서 바라본 서울 중구. 사진 = 주현태 기자

[한국금융신문 주현태 기자] 정부가 생활형 숙박시설(이하 생숙)의 오피스텔 용도 변경을 가능토록 하고 복도폭·주차장 등 규제를 완화했다. 용도변경 과정에서 소유자들의 추가적인 부담을 덜어주는 정책을 펼쳐 눈길을 끈다.

국토교통부는 ‘오피스텔 건축기준’ 개정안을 마련해 26일부터 내달 16일까지 행정예고 했다. 이 개정안은 ▲오피스텔의 주거 활용을 제한하는 면적 제한 폐지 ▲전용면적 120㎡ 이상 오피스텔 바닥난방 설치 등이 골자다. 기존 120㎡ 이상 생숙이 오피스텔로 용도변경할 경우 기존법에 따라 이미 설치된 바닥난방 시설을 뜯어내야 했다. 다만 이번 개정으로 규제가 사라지면서 난방시설을 제거하지 않아도 된다.

개정안에는 생숙의 오피스텔 용도 변경을 지원하는 내용도 담겼다. 개정안에 따르면, 앞으로 생숙 건축물 일부를 오피스텔로 전환할 때는 생숙 소유자들이 원할 경우 별도의 오피스텔 전용 출입구를 설치하지 않아도 된다.

현행 오피스텔 건축기준은 오피스텔을 다른 용도와 복합으로 건축하는 경우 별도의 오피스텔 전용 출입구를 만들어야 한다. 또 오피스텔 변경 시 안목치수 적용 대상에서도 제외한다. 기존에는 생숙을 오피스텔로 전환할 때 면적 산정 방식을 벽 두께의 가운데를 기준으로 면적을 측정하는 방식인 '중심선 치수'에서 벽의 내측 끝부터 반대쪽 벽의 내측 끝까지의 거리를 측정해 면적을 계산하는 방식인 '안목치수' 기준으로 변경해야 했다. 이번 개정으로 기존의 중심선 기준 면적 산정방식을 그대로 유지하도록 해, 용도변경 과정에서 추가적인 부담을 덜고 소유자의 편의를 증대할 수 있게 됐다. 다만, 매매계약 체결 과정에서 전용출입구 미설치, 안목치수 적용 등 관련 내용을 공인중개사와 계약 당사자들이 명확하게 알 수 있도록 건축물 대장에 관련 사항을 기재하도록 의무화할 예정이다.

여기에 정부는 오피스텔 용도 변경의 가장 큰 장애물로 꼽힌 복도 폭과 주차장 규제도 완화도 결정했다. 그동안 생숙 소유자들은 건물을 헐고 다시 짓지 않는 한 주차시설부터 소방시설·복도 폭·바닥 두께까지 오피스텔 기준에 맞추는 게 쉽지 않아 용도 변경은 사실상 어렵다고 반발해왔기 때문이다. 여기에 최초 건축허가를 신청한 생숙은 복도 폭이 1.5m라 해도 피난시설·방화설비를 보강해 주거시설 수준의 화재 안전성능을 인정받았다면 오피스텔 용도 변경을 허용하기로 했다.

다만 정부의 이같은 규제완화에도 반발의 목소리도 여전하다. ‘지자체가 기부채납을 전제로 용도변경 적극 검토’로 돼 있는 만큼, 일률적인 변경소요 기간이 예상하기 어렵다고, 대출은 여전히 어렵다는 목소리도 있다. 용도변경 신청 후 지자체가 서류 검토를 통해 승인을 해주면, 검토된 설계안처럼 공사를 진행해야 한다. 이후 최종 승인이 떨어져야 건축물대장 변경이 이뤄지게 된다.

실제로 강서구 마곡동에 위치한 ‘마곡 롯데캐슬 르웨스트’가 지난 8월 지구단위 변경을 통해 오피스텔로 용도변경을 허가받았다. 이 과정에서 시행사 마곡PFV가 약 200억원 규모의 기부채납 조건이 있었다고 알려졌다.

일각에선 생숙의 용도변경이 쉬워진 것은 사실이나, 기존 생숙을 준주택으로 불법 분양한 사업자에게 피해받은 사람들을 여전히 구제할 수 없는 상황이라는 목소리도 있다.

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한 건설전문 변호사는 “중과세 없는 레지던트·호텔식 서비스를 받을 수 있는 주택을 생각한 수분양자들이 오피스텔로 용도변경을 한다고 한들 긍정적으로 생각할 수 있을지 의문”이라며 “피해를 본 수분양자 입장에선 분양가 높은 분양가와 대출, 더불어 기부채납 비용까지 떠안아야 하는 상황이다. 단순히 용도변경으로 이들을 구제할 수는 없다”고 말했다.

한편 앞서 생숙은 장기체류 외국인의 관광수요 증가에 대응해 지난 2012년 공중위생관리법 시행령 개정 등을 통해 당초 취사 가능한 숙박시설로 도입됐다. 다만 2017년부터 본격화된 집값 상승기에 사실상 주거용으로 오용되는 경우가 많았다. 주택 수에 포함되지 않고 전매제한 규제 등도 없어 2020년을 전후로 정부가 부동산 규제를 강화하자 수요가 급증했다. 그러나 실제로는 상당수가 '숙박용'이 아닌 '주거용'으로 불법 사용됐다.

정부는 투기 수요가 몰리는 점을 방지하기 위해 2021년 건축법 시행령을 개정했다. 이에 생숙을 숙박업으로 신고하거나 오피스텔로 전환하지 않으면, 이행강제금을 부과해야 했다. 다만 정부는 선의의 피해자를 위한 규제완화에 나섰다. 또 올해 말부터 부과가 예고된 이행강제금도 내년 9월까지 유예하기로 결정했다.

주현태 한국금융신문 기자 gun1313@fntimes.com