부동산원은 상승, KB통계는 하락...서울 아파트값 민관 통계 괴리 이유는

[한국금융신문 장호성 기자] 서울 아파트값 변동을 둘러싼 민간과 한국부동산원의 통계 괴리가 다시 나타나고 있다. 그러나 2년 전과는 달리 이번에는 한국부동산원은 상승을, 민간인 KB부동산의 통계는 하락을 가리키고 있는 정반대 양상이다.

한국부동산원과 KB부동산원의 아파트 가격 지표는 대표적인 양대 국내 주택가격 통계로 통한다. 다만 양측 통계는 지수산정 방식과 조사대상, 표본 규모 등에서 차이를 보인다. 이 중 가장 큰 차이점은 KB부동산은 실거래가에 근거해 매도·매수자의 호가는 조사하지 않는다는 점이다.

사정이 이렇다 보니 KB부동산 통계는 실거래 반영까지 시차가 존재하는 경우가 많다. 때문에 현재 한국부동산원의 서울 아파트값 변동폭 상승 전환이 KB부동산에까지 반영되려면 추가적인 시간이 소요될 수 있다는 게 전문가들의 해석이다.
한국부동산원의 주간 아파트가격동향에 따르면 5월 4주 기준 서울 아파트 매매·전세가격 변동폭은 각각 0.03%, 0.01%를 기록하며 일제히 상승 전환했다. 매매는 1년여 만에, 전세는 1년 4개월여만의 상승 전환이다.

전반적으로 강남·송파·서초 등 고가아파트가 많은 지역이 가파른 상승세를 나타내며 전체 상승전환을 견인한 가운데, 도봉구나 광진구 등 기존에 중저가 지역으로 분류되던 지역은 아직 하락세가 유지되는 모습이다.

그러나 같은 기간 KB부동산의 주간 아파트 매매가격지수 변동률을 살펴보면 서울 아파트는 여전히 –0.10%의 하락세를 나타내고 있다. 전세가격지수 변동률 역시 –0.07%로 하락세다.

그럼에도 민간통계 역시 강남구와 송파구 등 고가아파트가 많은 지역들에서는 상승세가 나타나고 있다. 올해 5월 22일 기준 강남구는 0.038%, 송파구는 0.106%로 상승세를 나타내고 있다.

◇ 꾸준히 문제 됐던 민관 집값 통계 괴리, 정책 정확성 위해 개선 필요성 절실

민관의 통계 차이는 앞서 꾸준히 지적이 제기되던 문제였다. 전임 문재인정부는 한국부동산원 통계상으로 집값 상승폭이 크지 않다는 주장을 펼쳤지만 KB부동산 통계와 괴리가 커 정책 설계 단계부터 치명적인 오류가 있었다는 비판에 직면해야 했다.

반면 이번 부동산원의 서울 아파트값 상승 전환 통계를 두고서도 윤석열정부가 시장에 ‘부동산 연착륙(완만한 하락)’ 시그널을 주기 위한 포석이 깔린 것이 아니냐는 지적이 일각에서 제기되고 있다. 일부 고가 단지의 신고가 거래취소 등의 변수나 매도자들의 높은 호가가 반영돼 집값의 착시 상승이 나타나고 있는 것이 아니냐는 주장이다.

국토부에 따르면 2021년부터 지난해까지 서울 아파트 매매계약 해지 2099건 중 918건(43.7%)은 최고가를 기록했다. 경기 지역은 9731건의 주택 매매계약이 해지됐고, 이 가운데 최고가 거래 취소는 2282건(23%)이었다. 이들 거래는 집값을 띄우기 위한 허위·꼼수거래로 의심받고 있다. 국토부는 투기지역에서 아파트를 고가에 거래한 뒤 취소하는 등의 의심 사례에 대해 집중적인 조사에 나선 상태다.

지난 2월 열린 한국주택학회와 대한국토·도시계획학회, 한국부동산분석학회 공동 세미나에서도 통계 개선이 필요하다는 의견이 나왔다.
국토연구원 황관석 박사는 '주택가격지수 특성 비교와 개선 방향'이라는 주제 발표를 통해 한국부동산원의 주택가격 통계가 실거래가 수준을 반영하지 못해 개선이 필요하다고 지적했다.

황관석 박사는 "KB나 R114 지수는 전체 단지의 호가 정보를 토대로 조사해 가격 정보가 많지만, 부동산원의 표본주택 조사 가격은 지금과 같은 거래 공백기에 표본주택의 실거래가 정보가 없는 경우 가격 정보가 부족하게 된다"며 "조사대상 표본의 실거래가가 없는 경우 유사 사례를 활용하거나 최근 6개월 이내 거래 사례를 활용해 '거래가능가격'을 산정하지만 이때 조사원의 주관적 판단에 의존할 수밖에 없다"고 지적했다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com